宅建業法 報酬告示の改正と上限額

宅建業法 報酬告示の概要

宅地建物取引業法（宅建業法）における報酬告示は、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限額を定めたものです。この告示は、取引の公平性を保ち、消費者保護を図る目的で設けられています。

報酬告示の内容は、取引の種類（売買、賃貸）や取引価格によって細かく規定されており、宅建業者はこの範囲内で報酬を受け取ることができます。また、社会情勢の変化に応じて、定期的に見直しが行われています。

宅建業法 報酬告示の改正背景

近年、空き家問題が社会課題として注目される中、国土交通省は「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。この一環として、空き家等の流通を促進するためのビジネス支援策として、報酬告示の改正が行われました。

改正の主な目的は以下の通りです：

• 空き家・空き地の有効活用促進
• マンションの空き室対策
• 不動産流通市場の活性化

これらの目的を達成するため、特定の条件下での報酬上限額の引き上げなどが実施されています。

宅建業法 報酬告示の売買における上限額

売買取引における報酬の上限額は、取引価格に応じて段階的に設定されています。以下に、一般的な売買取引の場合の上限額を示します：

1. 200万円以下の場合：

   • 取引価格の5%

2. 200万円超400万円以下の場合：

   • 取引価格の4% + 2万円

3. 400万円超の場合：

   • 取引価格の3% + 6万円

ただし、これらの金額は消費税を含まない金額であり、実際の報酬額には消費税が上乗せされます。

宅建業法 報酬告示の賃貸における上限額

賃貸取引における報酬の上限額は、居住用と非居住用で異なります：

1. 居住用建物の賃貸：

   • 借賃の1ヶ月分を上限

2. 非居住用建物の賃貸：

   • 借賃の1.5ヶ月分を上限

ただし、権利金が発生する場合は、別途計算方法が定められています。

宅建業法 報酬告示の媒介契約による違い

報酬の上限額は、媒介契約の種類によっても異なります：

1. 一般媒介契約：

   • 上記の基本的な上限額が適用されます。

2. 専任媒介契約：

   • 基本的な上限額に加えて、成約価格の0.5%を上乗せできます。

3. 専属専任媒介契約：

   • 基本的な上限額に加えて、成約価格の1%を上乗せできます。

これらの違いは、媒介業者の責任と義務の違いを反映したものです。

宅建業法 報酬告示の空き家特例措置

令和6年7月1日から施行される改正では、空き家等の流通促進を目的とした特例措置が導入されました。この特例措置により、一定の条件を満たす空き家等の取引については、通常よりも高い報酬を受け取ることが可能になりました。

特例措置の対象となる物件：

• 1年以上居住・使用されていない建物
• 相続等により取得した建物で、所有者が居住・使用していないもの

特例措置による報酬上限額：

• 通常の上限額の1.2倍まで受け取ることが可能

この特例措置は、空き家等の流通に伴う追加的な業務負担を考慮したものです。

空き家特例措置の詳細については、国土交通省の公式サイトで確認できます：

国土交通省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

このリンク先では、空き家特例措置の適用条件や具体的な計算例が示されています。

宅建業法 報酬告示の実務上の注意点

報酬告示に基づいて適切に報酬を受け取るためには、以下の点に注意が必要です：

1. 消費税の取り扱い：

   • 報酬額は消費税抜きの金額で規定されているため、実際の請求時には消費税を上乗せする必要があります。

2. 特別な依頼による追加費用：

   • 依頼者の特別な要望に基づく広告費用などは、報酬とは別に請求できる場合があります。

3. 複数の宅建業者が関与する場合：

   • 売主側と買主側で別々の宅建業者が関与する場合、それぞれが上限額の範囲内で報酬を受け取ることができます。

4. 契約不成立時の取り扱い：

   • 原則として、契約が成立しなかった場合は報酬を受け取ることはできません。ただし、依頼者の責めに帰すべき事由がある場合は例外となります。

5. 報酬額の事前説明義務：

   • 宅建業者は、取引開始前に依頼者に対して報酬額を説明し、合意を得る必要があります。

これらの点に注意しながら、適切に報酬を設定し、依頼者との信頼関係を築くことが重要です。

報酬告示の詳細な解釈については、以下の全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）のガイドラインが参考になります：

全宅連：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

このガイドラインでは、報酬告示の具体的な適用例や注意点が詳しく解説されています。

宅建業法における報酬告示は、不動産取引の公平性と透明性を確保するための重要な規定です。宅建業者は、この告示を遵守しつつ、依頼者のニーズに応じた適切なサービスを提供することが求められます。また、空き家対策など社会的課題に対応するための改正にも注目し、常に最新の情報を把握しておくことが大切です。

報酬告示の内容を正しく理解し、適切に運用することは、宅建業者としての信頼性を高め、長期的な業績向上につながる重要な要素といえるでしょう。