不動産登記法と重要事項説明の関連

不動産登記法と重要事項説明の関連

不動産登記法と重要事項説明の関連

不動産登記法と重要事項説明の関連：実務の全体像

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登記記録は「説明の土台」

重要事項説明書の「登記記録に記録された事項」は、登記記録（登記簿）の権利部等を根拠に構成されます。転記の正確性だけでなく、取引時点の状況把握が実務品質を左右します。

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一致・不一致を分けて整理

売主・名義人・住所などの不一致は、登記法務（表示変更等）と取引安全（本人確認・決済段取り）の両方に波及します。どの不一致が「直ちにNG」かの線引きが重要です。

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説明は法定＋個別リスク

重要事項説明は法定項目が最小限で、個別事情により追加説明が必要になり得ます。登記情報の更新タイミング、抹消予定の権利、仮登記などは「誤解が起きやすい」ため深掘りが有効です。

不動産登記法の重要事項説明で登記記録に記録された事項を説明する要点

重要事項説明書（売買・交換）には「登記記録に記録された事項」として、所有権に関する事項（権利部（甲区））と、所有権以外の権利（権利部（乙区））を記載する枠があり、名義人の氏名・住所等も整理して示す形式になっています。

ここで実務的に大事なのは、「登記記録に載っている事実の説明」と「取引における意味づけ（当事者が判断できる状態にする）」を分けて考えることです。

例えば乙区に抵当権が残っている場合、売買では「抹消予定だから書かない」ではなく、重要事項説明の時点で存在する権利として、まず記載・説明の対象にし、抹消の段取り（いつ・誰が・費用負担・必要書類）を補足して誤認を防ぎます。

参考：国交省の重要事項説明書（売買・交換）書式の「登記記録に記録された事項」欄の構造（甲区・乙区）

https://www.mlit.go.jp/common/001354710.pdf

不動産登記法の重要事項説明で登記簿謄本をいつ取得し照合するか

登記記録に関する欄は、原則として登記簿（登記事項証明書）の内容をそのまま転記する運用が一般的で、転記ミスは説明義務違反の火種になります。

そのうえで「いつ取得した登記事項証明書を根拠にしたか」は、説明の信頼性に直結します（当日までに差押えや仮登記が入る可能性があるため、古い取得日だと“説明時点の状態”とズレるリスクがある）。

実務では、①媒介受任直後に一度取得して全体像を掴み、②契約直前（または重説直前）に再取得して差分確認、という二段構えにすると、説明の正確性と業務効率のバランスが取りやすくなります。

参考：重説の「登記記録に記録された事項」は登記簿を写して記入、取得タイミングにも触れている実務解説

【重説・調査】「登記記録に記録された事項」とはなにか

登記簿謄本に記載されている所有者が対抗力を持つため、登記記録に記録された事項では、基本的に登記簿謄本の権利部をそのまま写して記入します。こちらでは、不動産重説の「登記記録に記録された事項」についてわかりやすく説明しています。

不動産登記法の重要事項説明で登記名義人と売主の住所が違う場合

現場で頻出なのが「登記名義人は売主本人だが、登記簿上の住所が古い」というケースです。

この場合、所有権移転登記の局面では住所変更（登記名義人表示変更等）が必要になるのが通常で、重要事項説明の段階で「現状は住所変更登記が未了で、決済・引渡しまでに売主負担で完了する」など、誰の責任でいつ是正するのかを明確に言語化しておくと、買主の不安と後日の紛争を抑えられます。

さらに、売主の本人確認（運転免許証等）で現住所が確認できても、登記簿の住所不一致が残っている限り「登記手続の要件として別途整える必要がある」点を、取引の工程（契約→決済→登記）に沿って説明するのが実務的です。

不動産登記法の重要事項説明で登記識別情報と権利証を誤解しない整理

登記識別情報は、所有権移転や抵当権設定などの登記で権利を得た際に法務局から通知される情報で、登記名義人であることを推認させる重要な位置づけを持ちます。

一方で「重要事項説明」では、登記識別情報そのものを買主へ交付する話ではなく、決済時の登記申請に必要になることが多い資料として、実務上のスケジュール管理・リスク管理の観点で触れると効果的です（例：売主が紛失している場合、手続が通常より手間になり得る）。

ここは検索上位の記事でも“権利証・識別情報の解説”に寄りがちですが、独自視点としては「登記識別情報の有無＝本人性の証明」ではない点を社内で統一することが重要で、本人確認書類・売買契約書・委任状・司法書士の確認手続と組み合わせて取引安全を設計する、という運用論まで落とすと実務記事として差別化できます。

参考：登記識別情報の位置づけ（登記名義人しか知り得ない情報という説明）