仲介手数料 上限 宅建業法
仲介手数料の上限を宅建業法で押さえるポイント
仲介手数料（媒介報酬）は「なんとなく相場」ではなく、宅地建物取引業法（宅建業法）第46条を起点に“上限”が組み立てられています。宅建業法46条は、宅建業者が媒介・代理で受け取れる報酬額は「国土交通大臣の定め」に従い、かつ「その額を超えて報酬を受けてはならない」という枠を置いています（条文の骨子として重要）。
現場実務でまず混同しがちなのは、「上限＝必ず請求できる額」ではない点です。行政側の案内でも、上限は“限度額”であり、実際の金額はその範囲内で協議して決める趣旨が明記されています。
さらに、上限の算定は「税込価格」をそのまま基礎にするとミスが出ます。上限計算の基礎となる取引額は“消費税等相当額を含まない本体価額（税抜）”である、と自治体の実務ページでも注意書きがあります（特に建物消費税が分かれている売買で差が出る）。
仲介手数料の上限と計算方法（売買・交換の速算式）
売買・交換の媒介報酬は、価格帯ごとの段階料率（200万円以下、200万超〜400万円以下、400万円超）で上限が決まります。大阪府の整理では、税抜の売買価額が400万円を超える部分は3.3％、200万円まで5.5％、200万超〜400万円まで4.4％として示されています。
ただ、段階計算は説明が長くなりやすいため、現場では「簡易な計算法（速算式）」が定番です。400万円超の取引では、税抜の売買価額×3.3％＋6万6千円（いわゆる“3％＋6万円”の税込表記なら“3.3％＋6.6万円”）で上限を算定できる、と行政の解説ページでも明示されています。
意外と知られていない落とし穴は「売買価額＝総額」ではないケースです。例えば建売で建物部分に消費税が含まれているとき、上限計算は（総額−建物消費税）を基礎にして速算式を当てる例が掲載されています。
この差分は、買主から見ると“同じ4,400万円でも仲介手数料の上限が変わる”ように見えるため、契約前の説明資料に「税抜基礎」であることを一言入れるだけでクレーム予防になります。
仲介手数料の上限（賃貸）と承諾の扱い
賃貸の媒介報酬は、売買よりも「誰から、いくらまで受け取るか」がトラブルになりやすい領域です。大阪府の整理では、居住専用建物の媒介は“貸主・借主それぞれ”が支払う限度額として（借賃1ヶ月分の2分の1）×1.1、つまり各0.55ヶ月相当を上限とする計算例が示されています。
一方で、「契約前に貸主または借主の承諾を得ている場合」は取り扱いが変わる、と同じページ内で明確に条件分岐が置かれています。
ここが現場の実務ポイントで、よくある“借主から1ヶ月分を当然にもらう”という運用は、承諾管理（いつ、誰から、どの範囲で）を曖昧にすると説明責任の弱点になります。
さらに、賃貸でも複数業者が関与する場面（客付・元付の連携など）がありますが、行政の案内では「仲介業者が複数いるからといって、貸主・借主が支払う手数料の限度額の総額が増えるわけではない」と整理されています。
分業体制の現場ほど、“誰がどこから取るか”の合意形成を先に作っておくのが安全です。
仲介手数料の上限（低廉な空家等）と2024年改正
近年の実務で最重要のアップデートが、いわゆる「低廉な空家等」に係る媒介報酬の特例です。国交省資料では、低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）について、媒介に要する費用を勘案して原則上限を超えて報酬を受領でき、30万円×1.1が上限になる旨が示されています。
自治体の実務ページでも、売買価額が800万円以下の低廉な空家等について、（通常計算＋α）≦30万円×1.1、結果として上限値は33万円が上限という例示が載っています。
ここで重要なのは「なんでも33万円で請求できる」ではなく、資料上も“媒介に要する費用を勘案”という条件が明記されている点です。
参考）【2024年改正対応】不動産仲介手数料の最新ルールと具体的計…
つまり、現地調査・越境確認・境界関係、残置物や相続関係の整理など、低廉物件ほど手間が重い現場実態を“上限ルール側が織り込んだ”のが改正の趣旨です。
逆に言うと、手間の説明なく金額だけを出すと「なぜこの価格帯で高いのか？」と刺さりやすいので、業務設計（チェックリスト化・工数の見える化）までセットで運用すると説得力が上がります。
（参考：低廉な空家等の見直しの背景と、上限30万円×1.1・賃貸の長期空家等2.2倍などがまとまっている）
仲介手数料の上限トラブルを減らす説明テンプレ（独自視点）
検索上位の解説は「計算式」中心になりがちですが、現場で効くのは“説明の順番”です。上司チェックで刺さりやすいのは、数字の正しさよりも「依頼者が後で読み返しても誤解しない資料」になっているかどうかなので、重要事項説明や媒介契約書に入る前の段階で、次のテンプレで会話を組み立てると事故が減ります。
✅説明テンプレ（そのまま使える骨子）
- ①「上限」：宅建業法の枠組み上、上限を超えて受領できない（上限規制である）。
参考）宅地建物取引業法 ｜Lawzilla（迷わない法令データベー…
- ②「基礎」：売買は税抜が基礎、建物消費税が分かる取引は控除して計算する。
- ③「方式」：売買400万円超は速算式（税抜×3.3％＋6.6万円）が使える。
- ④「例外」：800万円以下の低廉な空家等は、媒介に要する費用を勘案し33万円上限の枠がある。
- ⑤「賃貸の注意」：居住用は各0.55ヶ月相当が上限で、片側からまとめて受領するなら事前承諾など条件管理が要る。
📎意外と効く実務小技（“知られていない”が再現性が高い）
- 「見積書」ではなく「上限計算メモ」を1枚付ける：税抜基礎・速算式・消費税の扱いを短く書くと、社内引継ぎでも説明ぶれが減ります。
- 低廉な空家等は「αの中身」を先に言う：現地調査や役所調査など、費用勘案の対象になり得る作業を列挙してから金額を提示すると納得が得やすいです（改正資料が“費用を勘案”と書く以上、説明設計が武器になります）。
（参考：売買・賃貸・低廉な空家等・長期空家等まで、上限額の計算例が行政目線で整理されている）
大阪府「不動産取引における仲介手数料の上限額」
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