区分所有 登記 確認
区分所有の登記確認：登記事項証明書の表題部 一棟の建物の表示
区分所有の「登記 確認」は、まず表題部の“一棟の建物の表示”から着手します。ここは権利関係というより、建物の骨格情報（建物の名称、構造、各階床面積など）を押さえるパートで、後続の「この専有部分は本当にそのマンションに属しているか」を検算する基礎になります。区分所有建物の登記簿謄本（登記事項証明書）は、表題部に「一棟の建物の表示」→「敷地権の目的である土地の表示」→「専有部分の建物の表示」→「敷地権の表示」といった並びで情報が整理されるのが典型です。
実務で多い事故は、「部屋番号」や「住居表示」から先に話を進めてしまい、登記上の特定（家屋番号）とズレたまま重要事項説明・契約書を作ってしまうケースです。登記情報の請求では、建物は「家屋番号」で特定する必要があり、住居表示（住居番号）だけでは特定できない、という前提をチームで共有しておくと、初動の取り違えが激減します。特に、管理会社資料・募集図面・住民票の住所など“住居表示ベース”の情報が手元に集まりやすい現場ほど、表題部のチェックが安全装置になります。
表題部で押さえる観点を、現場向けに短く並べます。
- 🧱 「一棟の建物の表示」で、マンション自体の同一性（名称・構造）を確認する。
- 🧩 「専有部分の建物の表示」に進む前に、そもそも対象が“区分所有建物の登記簿”として正しい形式かを確認する。
- 🧭 後で敷地・担保まで追うため、最初に物件の“特定キー（家屋番号、不動産番号）”を確定させる。
この「最初の5分」を丁寧にやるだけで、甲区・乙区の読み違い（別住戸の履歴を読んでしまう等）が起きにくくなります。
表題部の基本構造（区分所有登記の並び・意味）の参考。
区分所有の登記確認：敷地権の表示と敷地権の目的である土地の表示
区分所有の「登記 確認」で、次の山場が“敷地権”です。区分所有建物の登記事項証明書では、土地そのものの情報は「敷地権の目的である土地の表示」に、そして専有部分と一体化した土地の権利は「敷地権の表示」に載ります。ここを読み飛ばすと、「土地の持分割合」「敷地権の種類（所有権・地上権・賃借権など）」の説明が曖昧になり、ローン審査・担保評価・重要事項説明で手戻りが起きます。
ポイントは、“敷地権が登記されている区分所有”では、原則として専有部分（建物側）の登記簿で敷地権まで追えるため、土地登記簿を毎回セットで取らなくても権利確認が組める、という整理です。一方で、古い区分所有などで「敷地権登記がない」場合は、建物側の登記だけでは土地の持分や担保が追い切れない可能性が出てきます（＝土地の登記も別途確認が必要）。
ここで“意外と見落とされる”のが、説明資料（販売図面・重要事項説明書の面積表示）と登記の面積表示が一致しないことがある点です。区分所有建物の登記簿謄本では、専有部分の床面積が「内法面積」で記載される注意点があり、壁芯面積ベースの広告・図面と数字がズレるのは珍しくありません。面積差そのものより、面積差の理由を説明できるかが、現場の品質になります。
チェック観点を、最小手順に落とします。
- 🗺️ 「敷地権の目的である土地の表示」：所在・地番・地積を確認し、物件資料と突合する。
- 🧾 「敷地権の表示」：敷地権の種類（所有権等）と敷地権の割合を確認する。
- 🧠 「敷地権なし」表示が見えたら即アラート：土地登記の取り寄せ、共有持分の追跡、担保の載り方まで追加確認する。
この部分が固まると、後続の甲区（所有者）・乙区（担保）も“何を守るための確認か”が明確になり、説明が締まります。
敷地権・区分所有登記の基本構造（敷地権の表示、敷地権の種類等）の参考。
区分所有の登記確認：甲区で所有者と原因 日付を読む
区分所有の「登記 確認」で、甲区は“取引の当事者適格”を確定する最重要パートです。甲区には専有部分についての所有権に関する事項（名義人など）が載り、売主が本当に登記名義人か、共有か単独か、名義の変遷に不自然さがないかを読みます。売主本人確認や媒介時のヒアリングがどれだけ丁寧でも、最後に整合性を取る一次資料は登記です。
実務的には、甲区を「名義人の一致確認」だけで終わらせないのが事故防止のコツです。原因・日付（売買、相続、財産分与など）を追うことで、次のような“説明上の地雷”を先回りできます。
- 🧩 相続で取得しているのに、遺産分割協議や相続関係説明図の準備が追いついていない。
- 🧾 財産分与・離婚絡みで、引渡し条件や占有状況の整理が必要になる。
- 🏦 住宅ローンの完済はしているが、抹消が未了で乙区に担保が残っている（これは乙区連動）。
また、区分所有は「専有部分」単位で登記が作られるため、同じマンション内でも別住戸の登記を取ってしまうと、甲区の名義が当然一致しません。そこで、表題部で確定した家屋番号や不動産番号を使って請求を固定し、甲区に入る流れをルール化すると、取り違えの芽を潰せます。
甲区確認を、現場のチェックリストにするとこうなります。
- ✅ 売主（予定）と登記名義人が一致するか。共有なら全員か。
- ✅ 原因・日付に矛盾がないか（取引経緯の説明と整合するか）。
- ✅ 住所・氏名の変遷がある場合、住民票・戸籍等で補完できるか（決済に耐えるか）。
甲区は“権利の入口”なので、ここが曖昧だと、どれだけ物件が良くても契約が不安定になります。
区分所有登記の構成（甲区が所有権に関する事項である点）の参考。
区分所有の登記確認：乙区で抵当権 根抵当権と抹消を確認
区分所有の「登記 確認」で、乙区は“お金の匂い”がするところです。乙区には所有権以外の権利（抵当権・根抵当権など担保権）が記載され、住宅ローンや事業融資の担保が残っていないか、残っているなら抹消の段取りが組めるかを確認します。区分所有建物の登記簿謄本の構成として、乙区は設定がなければそもそも記載されないことがあるため、「乙区がない＝空欄」なのか「乙区ページが存在しない＝設定なし」なのか、取得した証明書の形式も含めて把握しておくと会話が噛み合います。
現場でよくあるのは、売主が「ローンは完済した」と言っているのに、登記上は抵当権が残っているケースです。完済と抹消登記は別物なので、乙区に残っている以上、買主・金融機関・仲介・司法書士の全員が“抹消の実行可能性”を確認する必要があります。ここを曖昧にすると、決済直前に「抹消書類が出ない」「金融機関の段取りが違う」などで延期が起き、関係者コストが一気に膨らみます。
乙区確認を実務手順に落とすと、こう整理できます。
- 🏦 抵当権／根抵当権の有無（設定されていないなら乙区自体がない場合もある）。
- 🧾 設定がある場合、抹消の見込み（金融機関、必要書類、日程、費用負担）を先に固める。
- 🔁 甲区とセットで読む：名義人が変わっているのに担保が古い名義のまま、など“整合しない登記”は要注意。
乙区がクリアになると、買主側の不安（担保が残っているのでは、差押えがあるのでは）を具体的に解消でき、交渉が安定します。
区分所有登記の構成（乙区が担保権等である点、設定がない場合は記載されない旨）の参考。
区分所有の登記確認：家屋番号 不動産番号と住居表示の落とし穴（独自視点）
区分所有の「登記 確認」で、検索上位記事が意外と深掘りしないのが「請求ミス（＝そもそも違う登記を取る）」の実害です。現場では、登記事項証明書の読み方以前に、“正しい物件を特定できない”ことが最大の時間ロスになります。特にマンションは住居表示が一般に流通しやすく、郵便物・募集図面・顧客の申告は住居表示中心です。しかし、登記情報の請求では、建物は家屋番号で特定する必要があり、住居表示（住居番号）では特定できない、というルールが明示されています。
ここで役立つ実務ワザが2つあります。1つ目は、権利証（登記済証）や登記識別情報通知、固定資産税の課税明細書など“地番・家屋番号が載り得る資料”を最初に回収して、請求のキーを確定することです。2つ目は、地番や家屋番号が分からない場合でも、「不動産番号」と「管轄登記所」が分かれば、不動産番号指定で請求できる可能性がある点で、これを知っていると「番号が分からない＝詰み」の状況を回避できます。さらに、サービス提供エリア内であれば、住居表示から“おおよその地番”を確認できる地番検索サービスの案内もあり、初動の探索コストを落とせます。
この「特定の落とし穴」は、登記実務に慣れた人ほど無意識に回避している一方、新人や異動者がつまずきやすいので、チームの標準手順にしておく価値が高いです。チェックポイントを現場運用に合わせてまとめます。
- 🧷 住居表示（○丁目○番○号）をそのまま登記請求に使わない（原則特定できない）。
- 🔑 家屋番号（建物）／地番（土地）を、権利証・登記識別情報通知・課税明細書等で先に確定する。
- 🆔 地番・家屋番号が不明でも、不動産番号＋管轄登記所で請求できるルートがある。
- 🗺️ 地番検索サービス（提供エリア内）で、住居表示から“おおよその地番”に当てられる場合がある。
このパートを押さえると、「区分所有 登記 確認」の業務が“読み方”だけでなく“取り方（請求の正確性）”まで一気通貫で強くなります。
家屋番号・地番・住居表示の取り扱い／不動産番号指定・地番検索サービスの参考。
地番や家屋番号が分からないときの登記情報請求（住居表示では特定できない／不動産番号指定）
コンメンタールマンション区分所有法 第3版