契約内容と宅建業法の関連
契約内容と宅建業法の関連：重要事項説明の位置づけ
宅建業法は、取引の相手方が十分理解して契約判断できるように、契約が成立するまでの間に重要事項の説明と書面交付を義務づけています。
ここで重要なのは、重要事項説明が「契約の前提条件」を整える制度であり、契約内容そのもの（当事者が合意した条項）を勝手に作るものではない、という線引きです。
実務では、重要事項説明書の項目は「物件に関する権利関係」「法令に基づく制限」「取引条件（契約上の権利義務関係）」など、最低限説明すべき事項が体系立てて示されています。
特に事故が増えるのは、「条文上は書いてあるが、相手が意味を理解していない」状態で契約に進むケースです。
参考）https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/eksakta/article/download/394/485
国交省資料の紛争事例でも、建ぺい率・容積率を“数値だけ”告げ、意味を理解できないまま契約した結果、建築計画が立たずに解除問題へ発展した例が示されています。
この手のトラブルは、説明義務違反として争われるだけでなく、社内的には「重要事項説明書の読み合わせが形式化していた」ことが原因として再発しやすいので、説明時に“相手が理解した証拠づくり”まで意識するのが安全です。
参考：重要事項説明・書面交付制度の趣旨と、重要事項説明の項目一覧（制度の全体像）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001477450.pdf
契約内容と宅建業法の関連：37条書面で確定する主要事項
契約が成立したら、宅建業者は遅滞なく、契約内容のうち主要な事項を記載した書面（37条書面）を契約当事者に交付する義務があります。
37条書面は、契約後に「言った・言わない」を防ぐために、成立した契約内容を当事者相互に十分認識させる目的で設計されています。
そして37条書面には宅建士の記名が必要で、専任宅建士に限らず宅建士であれば記名できる点も、現場運用上の重要ポイントです。
37条書面の“必要的記載事項”として、当事者の氏名・住所、物件特定表示、代金（借賃）と支払時期・方法、引渡し時期、登記申請時期などが挙げられます。
さらに“任意的記載事項”として、手付金等、解除、損害賠償予定・違約金、ローンあっせん不成立時の措置、危険負担、契約不適合責任、公課負担などは「特約があるなら書け」という建付けです。
ここを落とすと、特約の存在自体を後で争われやすくなるため、現場では「特約条項は契約書にあるから大丈夫」ではなく「37条書面（実務上は契約書兼用）で読み取れる形に残っているか」をチェックするのが実務的です。
参考：37条書面の交付義務・記載事項（必要的／任意的の整理）
契約内容と宅建業法の関連：書面交付と電磁的方法の扱い
国交省資料では、重要事項説明書や契約書面について「法文上『書面』の交付が必要」とされ、電子メールなどの電磁的方法による交付は認められていない旨が示されています（少なくとも当該資料の整理では紙交付が前提）。
一方で、37条書面については、相手方の承諾があれば、書面交付に代えて電磁的方法により提供できる旨が解説されています。
つまり、現場の落とし穴は「35条は紙で、37条は一定条件で電磁的方法があり得る」という非対称性を、社内のテンプレやフローが吸収しきれず、運用が混線することです。
実務対応としては、次のように分けて運用すると事故が減ります。
- 重要事項説明：交付形式（紙前提）と説明実施（理解確認）を最優先で固める。
- 契約成立後：37条書面（契約書兼用）を「遅滞なく」交付できる社内導線を用意する。
- 電磁的方法：承諾の取得方法、本人確認、改ざん・誤送信対策までセットでルール化する。
契約内容と宅建業法の関連：誇大広告・不実告知が契約内容に与える影響
宅建業法の現場リスクは、契約書面の不備だけでなく、契約締結“前”の勧誘・説明の段階での禁止行為が、結果として契約内容の争いに火をつける点にあります。
たとえば、重要な事項について不実のことを告げたり、事実を告げない（不告知）ことは禁止されている、という整理が示されています。
さらに、相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したのに勧誘を継続する行為も禁止とされ、現場で起こりがちな「押しの一言」がコンプラ事故になることがあります。
ここで押さえたいのは、「契約書に正しいことを書けばOK」ではない点です。
参考）【宅建過去問】（令和05年問28）勧誘の際の禁止行為（個数問…
検索教材の解説では、仮に契約成立後に交付する37条書面に正確に記載しても、勧誘段階での不実告知が免責されるわけではない、という趣旨の整理が確認できます。
つまり、契約内容の整合性管理は、①広告・勧誘、②重要事項説明、③契約書（37条書面）という“前工程”から一本の線でつなげて監査する必要があります。e-takken+1
- 広告・募集図面：将来の再開発、利便性、収益性など「判断に重要な影響」を与える表現は根拠資料とセットで残す。
- 重要事項説明：資料に書いてあるだけでなく、相手が理解したかを会話で確認し、説明メモを残す。
- 契約書（37条書面）：特約・免責・解除条件など揉めやすい条項は、当事者が読み取れる粒度で明示する。
契約内容と宅建業法の関連：独自視点としての「社内チェック表」設計
検索上位の解説は35条・37条の条文整理に寄りがちですが、現場で効くのは「同じミスを二度出さない」ためのチェック表の作り方です。
国交省資料が示すように、取引は“申込み→重要事項説明→契約→引渡し”の流れで制度設計されているため、チェック表もこの時系列に沿って作ると、抜け漏れが減ります。
また、苦情・紛争相談では「重要事項の説明等」が上位に来る、というデータ整理も掲載されており、社内監査の重点を説明工程に置く合理性があります。
実務に落とすなら、次のような“見落としやすいが効く”観点をチェック表に入れるのが有効です。
- 口頭説明と書面の一致：口頭で補足した事項が、重要事項説明書・契約書に反映されているか。
- 数値の意味の説明：建ぺい率・容積率など、数値を言っただけで理解確認をしていない状態になっていないか。
- 37条の任意的記載事項：解除・違約金・危険負担・契約不適合責任など、特約があるのに書面上追えていない箇所がないか。
- 交付タイミング：「契約成立前（35条）」と「契約成立後遅滞なく（37条）」を社内フローで逆転させていないか。
- 複数業者関与：1取引に複数業者が関与する場合の37条書面の作成・記名の扱いが整理されているか。
このチェック表は、宅建士個人のスキル差を埋める道具としても機能します。
制度の趣旨が「購入者等の利益の保護」と「取引の公正確保」に置かれている以上、個人の経験則に頼るより、記録と再現性で守るほうが強いからです。
結果として、契約内容の品質（齟齬の少なさ）と、宅建業法の遵守（説明・書面交付の適法性）を同時に上げられます。
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