市街化調整区域 重要事項説明 記載 開発許可 建築許可

市街化調整区域重要事項説明記載

市街化調整区域重要事項説明記載

市街化調整区域の重説は「建てられる前提」を疑う

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最優先は「原則禁止」と「許可の要否」

市街化調整区域は開発行為・建築行為が原則禁止で、計画内容により許可不要/許可必要に分岐します。重説では、この前提が伝わる記載が核心です。

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調査は「都市計画の区分」＋「許可履歴」

区域区分（市街化調整区域）を確定し、過去の許可番号や適法性を裏取りします。役所の事前相談フローも実務で効きます。

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独自視点：買主の「将来計画」を先に聞く

買主が考える建替え・増築・用途変更・店舗化が、そもそも許可対象か不可能かで価値が変わります。ヒアリング結果を前提に重説文言を調整します。

市街化調整区域の重要事項説明記載：原則禁止と例外の書き分け

市街化調整区域は、市街化を抑制するため開発行為や建築行為が原則的に禁止され、建替えや用途変更も同様に自由にはできない、という骨格をまず明記します。根拠として、自治体の案内にある「原則禁止」「建替え・用途変更も同様」という表現に寄せて書くと、買主の誤認（建て替えできると思い込む等）を防げます。なお、実務上の文章は「当該土地は市街化調整区域内にあり、都市計画法により開発行為・建築行為は原則として制限され、計画内容により許可が必要（または許可不要判定）となります」といった“原則→許可分岐”の順にすると読み手が迷いません。

次に、例外（許可不要とされ得るケース／許可を受ければ可能となるケース）は、断定ではなく「該当する場合がある」「個別判断」として記載します。自治体ページでも、許可の要否判断は個別的で法規解釈も必要なため、自己解釈を避けて役所や専門家へ相談が必要とされています。重説では、この“個別判断である”点を記載しておくと、説明の射程（どこまでを断言できるか）が明確になり、後日の紛争予防に効きます。

市街化調整区域の重要事項説明記載：開発許可と建築許可の整理

市街化調整区域の実務で混乱しやすいのが、「開発許可」と「建築許可」の線引きです。自治体の説明では、開発行為（区画形質の変更を伴う）なら都市計画法29条の開発許可、開発行為を伴わない単なる建築行為なら都市計画法43条の建築許可、という整理が示されています。重説の記載では、買主の予定工事がどちらに寄りやすいか（造成・区割り・進入路整備などがあると開発行為側に寄る等）を“可能性”として触れ、必要なら「役所へ事前相談のうえ判定」と続けると実務的です。

また、自治体によっては「許可必要と判定された場合、都市計画法34条に該当する建築物と判定されたときは、開発許可（29条）または建築許可（42条/43条）を申請する」といった案内になっています。重説の文章でも「計画内容が都市計画法34条の要件に該当するか等の審査が前提となる」と書いておくと、許可が“自動的に下りる”という誤解を抑えられます。

参考）https://www.mdpi.com/2071-1050/16/6/2248/pdf?version=1709821083

市街化調整区域の重要事項説明記載：事前相談と判定結果の扱い方

市街化調整区域は、いきなり許可申請ではなく事前相談を求める自治体運用が一般的で、名古屋市の案内でも「まず事前相談」「計画内容により建築の可・不可及び許可の要・不要を判定し回答」とされています。重説では、（売買時点で）買主の計画が未確定なら「建築等の可否・許可要否は事前相談等で判定される」旨を記載し、確定情報としては“区域区分”と“現状の許可履歴（分かる範囲）”に絞るのが安全です。

さらに、同じページで「農地転用、建築基準法43条接道許可など、他法令の許認可が必要な場合は担当部局へ相談」と明示されています。ここは意外と見落とされやすいポイントなので、重説の「法令に基づく制限」欄では都市計画法だけで文章を閉じず、「他法令の許認可の要否が別途生じる場合がある」旨も添えると、説明の品質が上がります（買主が“都市計画法の許可さえ取れればOK”と誤解しがちなためです）。

市街化調整区域の重要事項説明記載：既存と基準時（独自視点：証明資料の組み立て）

市街化調整区域では、「既存」「基準時」という言葉が、建替え可否・増改築可否の入口になります。見附市の案内では、基準時は区域区分が定められた時点（線引きの時点）等を指し、「既存」は“適法に存在するもの”であり、単に長く建っていることとは違う、と説明されています。重説でこの概念を丁寧に扱うと、買主が「古家がある＝いつでも建替えできる」と短絡するのを防げます。

独自視点としては、重説の文章力よりも「証明資料の組み立て」が成否を分ける点です。たとえば買主が将来の建替えを強く意識しているなら、売買前の段階で、固定資産税課税台帳写・過去の許可書類・いつから適法に存在するかを示す資料など、自治体が例示している“証明書類等”を意識して収集計画を立てます。見附市のページでも、許可要件は人的要件・所有要件・資質的要件・地理的要件など細部にわたり、各要件を証明できることが必要とされています。重説では「適法性・許可要件の充足は資料により個別に確認が必要」と書き、資料が揃っていないなら「現時点で確認できていない」ことを明確にするのが、説明責任の観点で堅い運用です。

（許可制度・手続フローが分かる：名古屋市の公式案内）