措置制度と宅建業法と監督
措置制度の宅建業法の監督処分の全体像
宅建業法の「監督」は、いきなり免許取消が飛んでくる世界ではなく、段階があります。行政がまず使いやすいのは、処分ではなく「指導・助言・勧告」といった行政指導で、ここでは事業者の自発的な是正を促す色合いが強いです。次に、法違反や取引の公正を害する行為が明確になると、宅建業法に基づく監督処分（指示・業務停止・免許取消）が視野に入ります。
ここで重要なのが、現場でよく混同される「勧告」と「指示」です。勧告は行政指導の一種で、従わないこと自体が直ちに制裁を意味するわけではありません。一方の指示は、宅建業法に基づく行政処分であり、処分としての重みが違います（この差を曖昧にして運用すると、是正の優先順位や社内稟議の速度が狂います）。
実務での“措置制度”という見方をすると、「違反の芽を摘む措置（教育・点検・書式整備）」→「違反が疑われる段階の措置（内部調査・自主申告・顧客補填）」→「監督対応としての措置（報告提出・立入検査対応・再発防止計画）」→「処分後の措置（広告撤収・業務停止中の線引き運用・風評対策）」までが一続きの設計対象になります。国交省の監督処分基準でも、監督の透明性向上と抑止のために基準を定めている旨が明記され、処分運用が“ルール化”されている点が読みどころです。
措置制度の監督処分の基準と業務停止日数
監督処分を「感覚」で語ると事故が起きます。国交省が公表する「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」には、どの違反が指示・業務停止・免許取消に寄りやすいか、そして標準の業務停止日数まで具体的に整理されています。
意外に知られていない実務的ポイントは、「原則として、処分の対象は“処分しようとする日前5年間の違反行為”」という運用が通則に置かれていることです。 つまり、古い案件でも“5年の窓”に入っていると、別件のタイミングで整理されて処分評価に乗るリスクがあります（社内で「もう終わった話」として監査対象から外すのが危険な理由がここにあります）。
さらに、複数の違反行為がある場合は、業務停止期間の調整ルールがあり、単純合算にならないケースがあります。 例えば、業務停止相当の違反が複数あるとき、最長期間をベースに一定割合で調整する枠組みが示されており、違反の“束ね方”が実務上の結果を左右し得ます。
加重・軽減も条文化されています。損害が特に大きい、態様が詐欺的、違反状態が長期、社会的影響が大きいといった加重事由が挙げられ、逆に損害が発生していない・補填に着手した・直ちに是正したなどの場合に軽減（場合により指示処分への軽減）もあり得る、と整理されています。
実務の“措置制度”としては、ここが勝負所です。違反発覚後に、顧客補填と是正を「速く」「合理的に」「誠実に」行える体制（稟議経路、返金基準、再発防止の証跡）が、処分リスクの波形を変えます。
監督処分基準（標準日数・加重/軽減・業務停止中の線引き）がまとまっている（基準の根拠パート）
https://www.mlit.go.jp/common/000170679.pdf
措置制度の業務停止中の広告と媒介契約の実務
業務停止処分は「営業を止めれば終わり」ではなく、停止期間中に何が禁止され、何が許容されるかの運用設計が必要です。基準では、業務停止期間中は、原則として宅地建物取引業に関する行為はできず、例外として「業務停止の開始日前に締結された契約（媒介契約を除く。）に基づく取引を結了する目的の範囲内の行為」は許される、という線引きが明示されています。
禁止行為の例示が具体的で、現場に刺さります。広告（媒体の種類を問わず、物件が特定可能な表示を含む）、電話照会への応対や来客対応、モデルルームの設置運営、媒介契約の締結・更新、そして停止前に締結済みの媒介契約に係る業務処理（一定の例外を除く）などが挙げられています。
つまり「サイトは止めたが、問い合わせ対応だけ続けた」「看板やポータルの掲載が残っていた」「媒介契約の更新を“事務作業”として処理した」といった、ありがちな運用がそのまま地雷になります。
一方、許容される行為も列挙されています。停止前契約（媒介契約除く）の結了目的の行為（登記・引渡し等）、自ら賃貸する行為、造成・建築工事、確認申請や開発許可申請、資金借入れなどです。
この“許容リスト”は、業務停止中の社内マニュアルにそのまま落とせます。特に広告撤収や顧客連絡には時間がかかるため、基準上も業務停止開始日は「命令書交付日から原則2週間後」とする運用が示され、準備期間が制度設計に組み込まれています。
現場向けチェック（例）
- 広告：物件が特定できる表示が残っていないか（ポータル、SNS、チラシ、店頭掲示）。
- 電話：停止期間中に「取引に関する照会対応」をしていないか（一次受けスクリプトを用意）。
- 媒介：更新・追客・内見調整が“業務処理”に該当しないか（停止前からの案件でも原則不可の領域がある）。
- 結了：停止前の売買契約について、登記・引渡し等「結了目的」の範囲を文書で整理しておく。
措置制度の立入検査と報告の監督対応
監督の入口は、処分そのものよりも「情報取得」です。基準でも、違反の抑止と透明性向上の観点から監督処分基準を定めているとされ、行政側が“材料”を揃えて判断する構造がうかがえます。
実務では、報告徴収や立入検査（帳簿・書類・業務関係物件の検査）への対応品質が、その後の展開に影響します。ここでの失敗は、違反の中身とは別に「対応姿勢の悪さ」として評価されやすく、結果として加重判断の土壌にもなり得ます（現場での応対・記録・提出物の整合性が重要です）。
また、基準には「指示処分後の調査等」として、指示書に記載された内容の実施状況の調査など、所要の措置を講ずることが明記されています。 指示は“出されたら終わり”ではなく、“履行確認までセット”の運用です。
このため、指示を受けた場合は、再発防止策を作文して終わらせず、実装（研修、チェックリスト、決裁フロー、監査ログ）まで落とし込む必要があります。
監督対応で押さえると事故が減るポイント
- 提出書類の「時系列」を揃える（誰が、いつ、何を判断し、どの書面を交付したか）。
- 重要事項説明・契約書面・広告の“版”を管理し、改ざん疑義を招かない（原本性の確保）。
- 顧客補填を行う場合は、合理性（算定根拠）と一貫性（類似事案で同基準）を用意する。
- 担当者任せにせず、責任者の関与と是正の意思決定を記録に残す（「知らなかった」が通りにくい領域がある）。
国交省（地方整備局）ページ：監督処分基準を定める趣旨の説明（全体像の根拠パート）
措置制度の独自視点：処分リスクを下げる内部統制
検索上位は「指示・業務停止・免許取消の暗記」で終わりがちですが、現場に効くのは“措置制度としての内部統制”です。監督処分基準は、加重・軽減の判断要素として「損害の程度」「悪質性」「違反状態の長期化」「社会的影響」等を挙げています。 逆に言えば、内部統制の設計次第で、これらの要素が肥大化するのを抑えられます。
たとえば、広告審査のゲートが弱い会社では、誇大広告が長期化しやすく、問い合わせ対応や現場営業のトークも統制できず、結果として“社会的影響”が膨らみます。反対に、広告・重要事項説明・契約書面の3点を「改定管理（版管理）」「承認者固定」「差分レビュー」で回すだけでも、違反の長期化と再発を抑えやすいです。
さらに、意外と軽視されるのが「業務停止の開始日前の準備期間」を逆算して、広告撤収・顧客連絡・案件棚卸しの手順を平時からテンプレ化しておくことです。基準では、業務停止の開始日を原則として命令書交付日から2週間経過後とする運用が示され、広告撤収や関係者連絡などの準備行為に時間がかかる場合は2週間以上も妨げない、とされています。
ここを“想定していない会社”は、処分が出た瞬間に現場がパニックになり、禁止行為（広告が残る、電話対応してしまう、来客対応してしまう）を誘発します。
内部統制の具体策（すぐ導入できる粒度）
- 監督対応の「初動セット」：社内窓口、記録係、提出物レビュー担当、顧客対応テンプレを固定する。
- 広告・書面の「リリース管理」：公開前の承認フローと、公開後の差替履歴（いつ何を直したか）を残す。
- 苦情の「芽」段階での措置：同種苦情が一定数を超えたら、取引類型ごとの点検（重要事項説明・契約書面・広告）を走らせる。
- 補填の「基準」を事前に決める：場当たり的な補填は不公平感を生み、二次炎上で社会的影響が拡大しやすい。
- 業務停止を想定した「停止モード」：広告撤収、電話自動応答、受付禁止掲示、結了案件の範囲整理を訓練する。
この独自視点の狙いは、法令解釈の話に留めず、監督処分基準が示す“判断軸”に合わせて、会社側の措置（統制）を先回りで設計することです。加重・軽減の要素は、結局は「どれだけ早く、誠実に、再発しない形にできたか」に収れんしていくため、現場運用の完成度がそのまま監督リスクの差になります。
