根抵当権 登記 確認 と 極度額 債権の範囲

根抵当権登記確認

根抵当権登記確認

根抵当権の登記確認で事故を防ぐ要点

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乙区で「何が登記されるか」

根抵当権は権利部（乙区）に記録され、極度額・債権の範囲などが読み取り対象になります。

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登記だけでは残債は分からない

乙区に根抵当権が載っていても、債務が残っているか（実残高）は登記から直ちに判断できません。

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引渡し当日までの確認設計

取得日が古い登記事項証明書は危険です。引渡し当日朝の再取得・抹消完了の確認手段まで段取りに入れます。

根抵当権登記確認の乙区と登記事項証明書

不動産実務で「根抵当権の登記確認」というと、まず登記事項証明書（いわゆる登記簿）の権利部（乙区）を見て、根抵当権の記録があるかどうかを確認する作業になります。根抵当権を含む担保権は、所有権（甲区）ではなく乙区に載るのが基本です。乙区のどの行に根抵当権があるかを見つけたら、次に「極度額」「債権の範囲」「根抵当権者（金融機関等）」「債務者」「設定者（所有者）」といった“読み取れる情報”を丁寧に拾います。

ただし、現場で最も誤解されやすいのが「乙区に根抵当権が載っている＝借金が残っている」という短絡です。登記は“借入時点の担保設定の状況”を公示するもので、登記だけで残債（いま実際にいくら残っているか）は分からない、という整理が安全です。売買の重要事項説明や社内チェックリストでは、「登記で確認できる事項」と「金融機関・当事者の資料で別途確認すべき事項」を分けて書くと事故が減ります。

実務上のチェックの流れ（入れ子なし）

最新の登記事項証明書を取得し、乙区に根抵当権の記録があるか確認する。
記録がある場合、極度額・債権の範囲・根抵当権者・債務者・設定者を抜き出す。
“残債の有無”は登記から断定しない（別資料・別ルートで確認する）。
引渡しが絡む案件は「引渡し当日朝の再取得」を前提に段取りする（古い取得日は信用しすぎない）。

根抵当権が載っているから危険、載っていないから安全、という二択ではありません。乙区に載っていない場合でも、引渡し直前に新規設定される可能性はゼロではないため、日付管理（取得日管理）まで含めて“確認”の設計にします。実務では、引渡し当日に司法書士が登記事項証明書を取り直して負担が増えていないか確認する運用が紹介されています。

参考：登記事項証明書の構成（表題部・甲区・乙区）と、乙区に抵当権・根抵当権が載る点／登記だけでは債務残高は分からない点

登記事項証明書（登記簿謄本）の見方（乙区の説明・注意点）

参考）登記事項証明書(登記簿謄本)の見方

根抵当権登記確認の極度額と債権の範囲

根抵当権の“登記確認で必ず読むべき核”が、極度額と債権の範囲です。極度額は、根抵当権が担保する金額の上限枠で、根抵当権者が優先弁済を主張できる天井になります。債権の範囲は「どんな取引（どんな種類の債権）を担保するのか」を示す枠で、実務ではこの文言が案件理解の手がかりになります。

ここでの注意点は、「極度額＝借入額」ではないことです。極度額は“上限”であって、現に発生している元本や利息の合計とは一致しないことが普通に起こります。登記からは、枠（極度額）と、対象のカテゴリ（債権の範囲）は分かるが、現在の利用残高や未払利息まで自動的に分かるわけではない、という切り分けが重要です。

また、現場でありがちな見落としとして、債権の範囲の文言を読まずに「根抵当権だから事業融資だろう」と決め打ちするケースがあります。根抵当権は継続的取引に便利という一般論はある一方で、登記上は“何を担保している設計か”が文言として出るため、読み落とすと与信・決済条件・抹消段取りの判断を誤りかねません。

実務メモ（チェック項目の例）

極度額：売買代金・抹消条件・同日決済の安全余裕を考える材料になる。
債権の範囲：当座貸越・継続取引の可能性など、金融機関側の運用を推測する材料になる。
債務者と設定者：一致していない場合がある（所有者＝債務者と限らない）。

参考：根抵当権の乙区で極度額・債権の範囲などが登記事項として記録される旨

根抵当権とは？（乙区に記録される登記事項の説明）e-estate+1

根抵当権登記確認と抹消と登記完了証

売買・相続・担保整理で頻出なのが「根抵当権を消したい（抹消したい）」局面での登記確認です。ここで押さえたいポイントは、根抵当権は“完済したら自動的に消える”タイプではなく、抹消のための合意や手続きが必要になる、という実務感覚です。抹消登記の段取りに入るなら、金融機関から交付される書類（解除証書＝登記原因証明情報、委任状、登記識別情報等）を揃える工程までを、スケジュールに組み込みます。

そして「抹消できたか」の確認は、言った言わないではなく、証拠で固めるのが安全です。代表的な確認手段は、法務局で手続きが完了したことを示す登記完了証と、抹消後の登記事項証明書を取り直して乙区から当該根抵当権の記録が消えていることを確認する方法です。特に引渡し案件は、抹消“予定”と抹消“完了”の差が致命傷になりやすいので、社内で用語を分けて管理します。

現場で使える「抹消確認」チェック

登記完了証が出ているか（完了の客観資料）。
抹消後の登記事項証明書で、乙区から根抵当権の記録が消えているか。
取引相手の説明だけで終わらせず、書面の突合（書類名・日付・対象不動産・受付番号など）を行う。

参考：登記完了証が発行され、抹消後の登記事項証明書で抹消を直接確認できる旨

抵当権抹消とは？（登記完了証・登記事項証明書での確認）

参考）抵当権抹消とは？手続き方法や費用、抵当権の放置リスクをわかり…

参考：根抵当権抹消の必要書類の例（解除証書＝登記原因証明情報等）

根抵当権の抹消手続き（必要書類・流れ）

参考）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/expertise/revolving-mortgage

根抵当権登記確認と共同担保と追加

根抵当権の登記確認で、慣れていないと危険なのが「共同担保」や「追加担保」が絡むケースです。見た目は“同じ金融機関の根抵当権が複数物件に付いているだけ”に見えても、共同根抵当権として効力が生じるには共同担保である旨の登記が要件になる、という整理が実務の前提になります。つまり、物件Aだけ乙区を見て安心しても、物件B側の乙区に共同担保の記録があり、実務上はセットで評価・抹消段取りが必要、ということが起こり得ます。

追加担保の場面では「極度額」「債権の範囲」「債務者」が既存物件と同一であることが確認ポイントとして語られ、登記官がそこを確認するという説明もあります。現場では、追加担保が入る＝金融機関側の与信管理が動いているサインなので、売買の契約条件（抹消条件、同日決済、同席者、持参書類）を“前倒しで固める”判断につながります。

共同担保・追加担保の登記確認で見るところ（入れ子なし）

各物件の乙区に「共同担保」「追加」等の趣旨が読み取れる記録があるか。
既存物件と追加物件で、極度額・債権の範囲・債務者が揃っているか。
物件ごとの管轄が異なる場合、手続きの段取り（誰がどこへ申請するか、書類の回し方）を早めに詰める。

参考：共同根抵当権は共同担保の旨の登記が効力要件になる、追加設定で極度額・債権の範囲・債務者の同一性を要する説明

共同根抵当権の登記（追加設定の要点）

参考）Course

共同根抵当権設定（追加）の実務メモ

参考）https://ameblo.jp/chou-shihousyoshi/entry-11787337018.html

根抵当権登記確認と元本確定（独自視点：譲渡・移転で詰む前に）

検索上位の一般的な解説は「根抵当権とは」「抹消の流れ」に寄りがちですが、実務で“詰みやすい”のが元本確定が絡む局面です。根抵当権は、元本が確定する前は担保する元本債権が変動し得るため、譲渡・移転・整理の手続きで「登記上、元本が確定していることが形式的に読み取れないと困る」状況が出ます。ここで登記簿（乙区）を見て、元本確定に関する記録があるか／ないか、という観点を足すと、手戻りを減らせます。

意外と見落とされるのは、当事者の会話では「もう取引してないから実質終わってる」と扱われていても、登記は別問題だという点です。元本確定登記が必要になる場面がある以上、根抵当権の登記確認は「いま抹消するか」だけでなく、「将来の移転・債権譲渡・担保整理で、登記上の形式を満たせるか」という視点でも点検する価値があります。

元本確定を疑うべきサイン（実務の勘所）