正当事由立退き要件
正当事由の判断要素と借地借家法
正当事由は、「貸主が出て行ってほしい」だけでは足りず、借地借家法28条が示す要素を総合して判断されます。借地借家法28条では、貸主・借主双方の建物使用の必要性、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、そして明渡しと引換えの財産上の給付（いわゆる立退料の申出）などを考慮するとされています。
実務では、この「総合考慮」を“言い回し”で済ませず、各要素ごとに資料を揃えることが重要です。たとえば、自己使用の必要性なら家族構成や転居事情、建替えなら計画の具体性、現況なら劣化診断や修繕見積など、判断要素に対応した証拠の束にして提出できる状態が強いです。
また、条文上の要件は「正当事由があると認められる場合でなければ」更新拒絶や解約申入れはできない、という“入口の制限”です。つまり、形式的に通知を出しても、内容面で正当事由が弱いと、訴訟になった瞬間に止まります。sakura-hokuso+1
不動産会社の現場では、立退き交渉の初期段階から、①必要性（貸主側）②必要性（借主側）③経過④利用状況⑤現況⑥財産上の給付、の6点をヒアリングシート化すると、担当者が変わっても品質が落ちにくくなります。wakegai+1
正当事由と立退料の補完
正当事由の評価が五分五分、または貸主側がやや弱い場面で、立退料（条文上は「財産上の給付」）が不足分を補完する、という理解は実務の中心です。借地借家法28条は、明渡しと引換えの財産上の給付の申出を考慮することを明記しています。
法律実務家の解説でも、立退料は正当事由が完全ではない場合に不足分を補完・補強する要素だと整理されています。
「立退料を出せば必ず勝てる」と誤解されがちですが、補完できるのは“不足分”であって、貸主側の必要性がほぼ無いのに金銭だけで押し切れる、という話ではありません。実際に、立退料を提示しても正当事由が認められなかった事案がある旨も解説されています。
参考）立ち退き・退去の正当事由！借地借家法と貸主都合の判例をもとに…
逆に、一定額の立退料支払により正当事由が補完されたとして明渡し請求が認容された事例も、判例データベース上で示されています。
立退料の説明では、単に「相場はいくら」と書くより、何を補償するお金なのかを分解して示す方が、交渉でも裁判でも一貫します。たとえば、居住用なら引越費用・新居の初期費用、事業用なら移転費用に加えて営業上の損失が論点になりやすく、これらを根拠資料で積み上げた提案が“財産上の給付”としての合理性を持ちます。t-leo+1
正当事由の従前の経過と利用状況
正当事由の争いで地味に効くのが、「従前の経過」と「利用状況」です。借地借家法28条は、賃貸借に関する従前の経過や建物の利用状況も考慮要素に入れています。
従前の経過とは、更新時のやりとり、賃料改定交渉、修繕の協議、過去の注意履歴、合意書・覚書の有無などが典型で、「突然の立退き要求」に見えるほど貸主側は不利になりがちです。
利用状況は、「借主がどの程度その場所に生活基盤・営業基盤を置いているか」を具体化する材料になります。居住用なら高齢・病気・通学通院、事業用なら顧客導線・設備投資・従業員の通勤等が、必要性（借主側）を強める方向に働くことがあります。wakegai+1
そのため、貸主側は「借主の必要性が高い」ことを前提に、自己使用や建替え計画の具体性、代替提案、立退料の合理性で“上書き”できる設計にする方が安全です。t-leo+1
実務での証拠の作り方としては、次のように「訴訟になっても使える形」で残します。
・📄交渉経過：日付入りの書面、メール、面談議事録（担当者名入り）
・🏠利用状況：現地写真、看板・設備、入居者ヒアリングメモ（客観写真とセット）
・🧾滞納等：入金履歴、督促履歴、内容証明の控え
これらは、正当事由の「総合考慮」を“具体化”する部品として機能します。sakura-hokuso+1
正当事由の現況と建替え
建物の老朽化や建替え計画は、正当事由の中でも比較的イメージしやすい類型ですが、ここでも「現況」と「計画の具体性」が問われます。借地借家法28条は、建物の現況を考慮要素として明示しています。
老朽化を理由にする場合、単に築年数だけではなく、劣化の程度、耐震性、修繕の限界、危険性などを資料で示すほど説得力が上がります。逆に、修繕で足りるのに建替えを口実にすると、必要性の評価が伸びません。
建替え・再開発の必要性を主張するなら、「計画が現実に進む」ことを示すのがコツです。たとえば、設計図や見積、融資打診、行政協議、スケジュールなどが揃うと、単なる希望ではなく必要性として見られやすくなります。ac-tachinoki+1
また、立退料とセットで「代替物件の紹介」「一定期間の賃料免除」など、財産上の給付に近い提案を組み合わせる発想は条文の枠内で説明しやすいです（財産上の給付＝金銭に限られない整理がされています）。
参考）借地借家法28条とは？立ち退きを求められたときに正当事由が必…
不動産従事者の現場では、建替え案件ほど“感情の衝突”が起きやすいため、説明の順番が重要です。先に立退料だけを提示すると「金で追い出すのか」と反発を招きやすいので、①現況（危険・維持困難）②計画（具体性）③代替提案④立退料（内訳）の順で、論理の線を通す方が交渉が崩れにくくなります。t-leo+1
正当事由の独自視点と立退き実務
検索上位の記事は「判断要素5つ」「立退料相場」「流れ」に寄りがちですが、実務で差が出るのは“同じ事実でも見せ方が変わる”点です。借地借家法28条の構造は総合考慮なので、要素を「足し算」ではなく「ストーリー」にして、貸主・借主双方の必要性比較が一読で分かる構成にすると、社内決裁も裁判所の理解も速くなります。
ここでの独自視点は、立退き案件を「交渉の案件」ではなく「証拠構築の案件」と再定義することです。つまり、交渉担当者の会話力より、判断要素ごとに“負け筋を消す証拠”を揃えたかで勝率が変わります。
意外に見落とされるのが、立退料の提示方法です。総額提示だけだと、借主側は「もっと出るはず」と疑い、貸主側は「どこまで上げるのか」社内で迷走しますが、引越費用・初期費用・営業補償などの内訳に分け、各項目の根拠（見積・相場・過去事例）を添えると、同じ金額でも納得されやすくなります。t-leo+1
さらに、判例上も立退料が正当事由を補完し得る、という枠組み自体は確立しているため、案件ごとの不足分をどこまで埋めるか（借主側の必要性が強いほど、補完に必要な給付も厚くなる）という設計に落とすのが実務的です。retio+1
最後に、社内オペレーションとしておすすめのチェック観点を置きます。
・✅正当事由：自己使用・建替え・老朽化等が「資料」で説明できるか
・✅従前の経過：更新・修繕・交渉履歴が時系列で並ぶか
・✅利用状況：借主の必要性が強い点を把握した上で対案があるか
・✅財産上の給付：立退料の内訳と根拠があるか
この4点が揃うと、正当事由の主張が“法律の言葉”ではなく“事実の積み重ね”として通りやすくなります。sakura-hokuso+1
正当事由（条文・判断要素の確認に有用）
立退料が正当事由を補完する考え方（財産上の給付の説明が有用）
立退料で正当事由が補完された事例（具体の事案イメージに有用）
