禁止行為宅建業法違反
禁止行為 宅建業法 違反の誇大広告
宅建業務でまず炎上しやすいのが「広告」です。誇大広告は、事実と異なる表示だけでなく、実際よりも著しく優良・有利と誤認させる表示も含まれ、媒体はチラシでもWebでも同様に対象になります。実務では「担当者の表現の盛り癖」「掲載更新の遅れ」「物件状況の反映漏れ」が原因になりやすく、悪意がなくても結果として禁止行為（宅建業法違反）に接近します。
特に“おとり”の典型は「既に成約したのに掲載を継続」「実際に取引する意思がない条件の良い物件で集客」です。ポイントは、相手方が実際に誤認したか、損害が出たかに関わらず、監督処分の対象になり得ることです（実害要件ではなく、行為規制の色が強い）。広告制作を外注していても、最終的な責任は免許事業者側に残ります。
現場の対策としては、次の3つを“仕組み化”するのが効果的です。
- 掲載開始前に「所在地・面積・価格・支払方法・交通利便・制限事項」の根拠資料（登記・公図・重要事項調査・募集図面）を紐づける。
- 掲載後は「成約・申込・募集停止」のステータス更新を当日中に反映し、更新ログを残す。
- キャッチコピーは定型文（社内承認済み）に寄せ、“最上級表現”は根拠資料が出せる場合に限定する。
広告のルールは宅建業法単体ではなく、表示規約・景表法なども絡みますが、「宅建業法違反の入口」になりやすいのは誇大広告と理解しておくと、社内教育が通りやすくなります。
誇大広告の論点（条文の趣旨・監督処分との関係）の整理に有用。
禁止行為 宅建業法 違反の重要な事実
次に重要なのが「重要な事実」の取り扱いです。宅建業者は、取引の相手方等に対し、重要な事項について故意に事実を告げない（不告知）ことや、不実のことを告げる（不実告知）ことが禁止されています。ここで実務が難しいのは、「重要な事実」が35条の重説項目に限られない点と、「故意」が要件として問題になり得る点です。
現場で起きるのは、次のような“グレーに見えて実は危ない”ケースです。
- 売主から聞いた内容を裏取りしないまま、都合の悪い情報を「たぶん大丈夫」と省略してしまう。
- 過去の雨漏り・漏水・近隣トラブル等を、書面化せず口頭で薄く触れて終わる（記録が残らず、後で説明した証明が困難）。
- 用途地域や再建築可否など、調査結果が確定していないのに断定表現で案内する。
意外と盲点なのが「35条の説明をしていれば47条は大丈夫」という誤解です。重説の項目を説明していても、それ以外の重要な事実（意思決定に重要な影響を与える情報）を故意に隠すと、別ラインで問題化します。反対に、35条は故意過失を問わず義務になりやすい一方で、47条は故意が論点になり得るため、“説明を省略した経緯”が争点化しやすいのも特徴です。
実務上の予防策は「重要な事実になりそうなものを、結論が不確定でも“調査中”として明示し、確定したら追記する」運用です。説明の場面では、説明した事実そのものだけでなく、説明の根拠（調査資料）と、説明した日時・同席者・交付書面を残すことで、防御力が跳ね上がります。
告知義務違反（47条周辺）の整理に有用。
禁止行為 宅建業法 違反の手付貸与
「手付貸与（信用の供与）」は、現場で“サービスのつもり”が禁止行為に直結しやすい代表例です。宅建業者が売主となる場面で、貸付けその他信用の供与をすることにより契約締結を誘引する行為は禁じられ、手付金を後日払う約束や、手付金の分割払いも、信用供与に含まれ得ると整理されています。つまり、資金繰りが厳しい買主に配慮したつもりでも、契約誘引と評価されると宅建業法違反になり得ます。
特に注意したいのは次のパターンです。
- 「手付はローン実行時でいいですよ」と口頭合意してしまう。
- 手付を分割で受け、実質的に“立替”と同じ状態を作ってしまう。
- 仲介の現場で、売主（宅建業者）側の意向に合わせて“手付なし契約”のスキームを組む。
実務での落とし穴は、「買主のためにやった」ことが、法の目的（不当な契約誘引の防止）からはアウトになり得る点です。よくある事故は、担当者が“融通”を利かせたつもりで独断し、契約書・領収書・入金記録が後追いで整合しなくなることです。社内ルールとして「手付の支払い方法・期日・受領条件はテンプレに固定」「例外は管理職承認＋法務チェック必須」にしておくと、現場の判断コストが下がります。
手付貸与の禁止（信用供与の範囲まで踏み込んだ説明）が有用。
禁止行為 宅建業法 違反の報酬
報酬（仲介手数料等）は「上限が決まっている」ため、違反が明確に見えやすい一方で、実は“設計ミス”が起きやすい領域です。よくあるのが、契約書面上は上限内に見せつつ、別名目（広告費・事務手数料・コンサル料等）で実質的に上乗せしてしまうパターンで、ここは説明可能性と透明性が問われます。上限超過そのものだけでなく、「不当に高額の報酬要求」も禁止行為として整理されるため、相手方との交渉過程（誰が、どの条件で、何を要求したか）が後で問題になります。
現場での典型的な事故ポイントは次の通りです。
- 媒介（仲介）なのに、実態として代理に近い動きをしていて手数料体系の整理が曖昧。
- 共同仲介でA社・B社が受領する総額の上限設計を誤る。
- “成功報酬”の名で、取引対価と連動する追加フィーを設計し、結果として上限を超える。
予防策は「案件の取引態様の確定→手数料上限の算定→請求書の名目の整合」の順で社内承認を通すワークフローを作ることです。営業現場に丸投げすると、悪意がなくても“名目分散”でアウトになりがちなので、請求書テンプレの固定化と、例外時の承認ルートが効果的です。
報酬額の制限の論点整理に有用。
禁止行為 宅建業法 違反の監督処分
最後に、「違反すると何が起きるか」を現実的に押さえます。宅建業法の世界では、刑事罰より先に“監督処分（行政処分）”として、指示処分・業務停止処分・免許取消処分が問題になることが多く、社内的には売上停止・金融機関対応・採用影響など二次被害が大きくなります。指示処分は違反行為を解消する命令、業務停止は最長1年以内で業務の全部または一部を停止、免許取消は文字通り免許を取り消す処分として整理されます。
意外と知られていない実務上のポイントは、「指示処分に違反すると業務停止に進み得る」こと、また「業務停止処分に違反すると免許取消や刑事罰の対象にもなり得る」という“段階構造”です。さらに、監督庁は処分の前段階で報告徴収や立入検査を行う権限もあり、事後対応の拙さ（資料が出ない、説明が二転三転する、社内統制が見えない）が心証を悪くすることがあります。
ここを踏まえた現場対応は、次の3点が核になります。
- 初動で「事実関係」「関与者」「いつ何をしたか」を時系列で確定し、ログ・根拠資料を保全する。
- 外部への説明（顧客・ポータル・関係会社）より先に、社内統制（再発防止・承認フローの改定）を決める。
- 広告・重説・契約書・入金の“線”をつなげて説明できる状態にしておく（バラバラだと不正評価されやすい）。
監督処分の種類・対象行為（誇大広告、重要事項説明義務違反、37条書面、報酬、手付信用供与等が並ぶ）が実務に直結。
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