誇大広告 禁止 宅建業法
誇大広告 禁止 宅建業法32条の要点と対象範囲
宅建業法では、宅地建物取引業者が広告を行う際、物件の「所在・規模・形質」「現在または将来の利用の制限」「環境」「交通その他の利便」「代金・借賃等の対価の額や支払方法」「金銭の貸借のあっせん」などについて、著しく事実に相違する表示をしてはならないとされています（誇大広告等の禁止）。
さらに、実際のものよりも著しく優良、または有利であると人を誤認させるような表示も禁止で、単なる“表現が盛れている”では済まないのがポイントです。
実務で重要なのは、対象が「チラシ・ポータル・自社HP・SNS・動画」など媒体を問わず“広告”に該当し得ること、そして禁止類型が「虚偽（事実と違う）」だけでなく「誤認（勘違いさせる）」まで含む点です。
参考：宅建業法32条の条文・改正履歴（一次情報、条文確認）
誇大広告 禁止 宅建業法の罰則と監督処分（業務停止・免許取消）
誇大広告に該当する表示をすると、行政上の監督処分（指示処分・業務停止処分・情状が重い場合の免許取消し）につながり得ます。
加えて刑事罰として、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金（または併科）が規定され得る点は、社内説明でも押さえるべきリスクです。
「損害が発生していないからセーフ」ではなく、誤認させる表示そのものが問題になり得るという設計で、広告審査は“事故後対応”より“事前防止”が合理的です。
参考：おとり広告と処分・罰則の整理（監督処分と81条1号の関係が読みやすい）
誇大広告 禁止 宅建業法と取引態様の明示の落とし穴（広告34条）
宅建業法の広告規制は誇大広告だけではなく、広告時には「取引態様（売主・代理・媒介など）」を明示すべきルールも重要です。
たとえば実態が媒介なのに、広告で「売主」「直販」等のニュアンスを出すと、消費者の判断を誤らせる方向に働きやすく、誇大広告の論点と一緒に社内審査で見落とされがちです。
広告原稿のチェックでは「物件情報の真偽」だけでなく、「自社の立場（取引態様）が誤認されないか」を同じチェックリスト上で扱うと事故率が下がります。
参考：広告規制の全体像（32条・33条・34条と表示規約の関係を俯瞰）
誇大広告 禁止 宅建業法と表示規約の禁止用語・表示基準（意外に刺さる）
不動産広告は、宅建業法に加えて「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」という業界の自主ルールにも従う必要があり、現場ではこの二重ルールの理解が不可欠です。
表示規約の考え方として、単に嘘をつかなければよいのではなく、消費者が判断するために必要な事項を一定の基準で表示すること（例：徒歩所要時間の算定、文字サイズ等）まで射程に入ります。
さらに、消費者に誤認を与えやすい抽象語については原則使用禁止の考え方があり、「完全・絶対」「日本一・当社だけ」「最高級」「格安」「完売」等は、根拠がないと広告として危険域に入りやすい点が“意外な地雷”です。
誇大広告 禁止 宅建業法の独自視点：AI時代の広告審査（根拠保管と版管理）
近年は、ポータル入稿文・SNS投稿・動画台本などが担当者単位で高速に量産され、誇大広告の芽が「制作スピード」に埋もれて発生しやすくなっています。
そこで“独自の実務設計”として、(1) 根拠資料（登記簿、測量図、募集図面、周辺環境の一次データ等）(2) 広告原稿の版（いつ・誰が・どこを変更したか）(3) 掲載媒体（URL/スクショ）を、1物件1フォルダでセット保管する運用が有効です（後から「何を根拠に書いたか」を説明できる）。
また、表現面は「最上級・断定・比較優位」を検知しやすいので、社内ルールとして“禁止表現辞書”を作り、言い換えテンプレ（例：「最高」→「○○の設備仕様（事実）」）に落とすと、品質を落とさずに違反リスクを下げられます。
| チェック項目 | 典型NG | 安全な言い換え例 |
|---|---|---|
| 環境・利便 | 「駅徒歩5分（実測は9分）」 | 「徒歩9分（80m=1分換算）」のように基準に沿う |
| 優良・有利の誤認 | 「絶対に資産価値が上がる」 | 「周辺の再開発計画（公表資料）」「過去の成約事例（期間明示）」に限定 |
| 取引態様 | 媒介なのに「直販」ニュアンス | 「媒介」「代理」「売主」を広告で明示 |
| 禁止用語 | 「最高級」「格安」「完璧」 | 設備・仕様・価格条件など“事実”で具体化し、根拠を持つ |
- ✅運用のコツ：広告文だけをチェックせず、根拠資料の有無までセットで確認する。
- ⚠️要注意：未完成物件の広告は、誇大広告以前に「広告開始時期の制限」の論点が乗るため、工程表と許認可の状況も同時に確認する。
- 🧾監査対応：掲載した広告の版（PDF/画像/URL）を保存しておくと、説明責任が格段に果たしやすくなる。
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