賃借人と重要事項説明と対象
賃借人重要事項説明対象は誰：借主と代理
賃貸借での重要事項説明（35条書面）の「対象」は、基本的に借主（賃借人）です。
貸主に説明すること自体は実務上の配慮として有益でも、法律上の説明義務の相手方は借主である、という整理が土台になります。
また、借主本人が出席せず「代理人」が契約する場面では、形式的には代理人が説明を受けますが、後日の紛争予防の観点では、借主本人にも同内容を共有できる運用（写し送付・要点メモ・録画同意のうえで録画共有など）を社内ルール化しておくと強いです。
実務で地味にトラブル化しやすいのが「同居予定者」です。
同居予定者は生活上の利害関係が深くても、契約当事者（借主）でない限り、原則として35条の“説明対象者”には入りません。
参考）賃貸用共同住宅の経年減価に対する居住者の意識構造に関する研究
ただし、同居予定者が連帯保証人になる、同居人が実質的に契約当事者として交渉している、法人契約で入居者が役員本人など、当事者構造がズレると説明の通し方が崩れます。そこで「契約名義＝借主」「説明を受けた者＝借主（または適法な代理人）」「入居者＝使用者」という三点を申込段階から台帳で分け、説明記録も紐づけると、後から説明対象の争いが起きにくくなります。
賃借人重要事項説明対象で省略できない：承諾でも不可
「説明は要らないので早く契約したい」「前にも借りたことがあるから省略で」と言われることがありますが、借主の承諾があっても重要事項説明を省略できない、という考え方が明確に示されています。
重要事項説明は、借主が意思決定するために必要な情報を提供する制度設計であり、借主側が“いらない”と言っても制度趣旨が消えないためです。
さらに、説明の直前直後にバタつく現場ほど、説明内容の理解不足が「聞いてない」「書いてない」に変わりやすいので、契約直前に詰め込むのではなく、検討時間が取れる段階で実施するのが望ましい、とされています。
ここで実務的に効くのは、35条書面を「読ませた」証拠より、「説明した」証拠を作ることです。
- 説明当日のチェックリスト（宅建士証提示、本人確認、主要ポイントの説明済みチェック）
- 借主が“特に確認したい論点”のメモ（例：解約予告、更新料、原状回復、設備故障）
- 電子交付なら、改変防止措置の確認依頼と確認完了の記録
この3点がそろうと、後日の紛争対応の初動が一気に楽になります。
賃借人重要事項説明対象と35条書面：時期と交付
重要事項説明は、契約が成立するまでの間に、書面を交付して行う必要があります。
そして電子書面で35条書面を提供する場合、提供タイミングは「必ず重要事項説明の前」である必要がある、という注意点が明記されています。
この「交付の先行」を外すと、オンライン実務では一気に事故ります。
たとえば、Zoomで重説を始めた後に「いまメールで送りますね」は、相手方の手元に書面がない状態で説明を開始してしまい、手順違反に見られやすい運用です。
オンラインでは、相手方の画面共有・資料の同時閲覧ができていても、法令上の「交付」概念は“相手方が受領し確認できる状態になった時点”でカウントされるため、開始前に到達確認まで済ませる運用が堅いです。
また、35条書面は内容が多岐にわたり、口頭だけでは理解が難しいため書面交付が義務とされています。
そのため、重要事項説明書は「説明台本」ではなく、借主の判断材料としての“設計図”です。書面の記載漏れは、説明漏れとほぼ同義になりやすいので、物件類型（居住用・事業用・定借・社宅）ごとのテンプレートを分け、チェック観点（設備・法令制限・契約条件）を固定化すると品質が安定します。
賃借人重要事項説明対象とIT重説：電子化と本人確認
国交省のハンディガイドでは、売買・賃貸借ともに、非対面や電子書面での重要事項説明・契約行為が可能になったことが示されています。
一方で、IT重説は「映像が視認でき、双方の音声が聞き取れる」など環境要件が前提で、対面よりコミュニケーションが取りづらい可能性も留意点として挙げられています。
オンラインで“ありがちな抜け”は、宅建士証の提示と、相手方が確実に視認したことの確認です。
ガイドには、宅建士証をカメラにかざして同一人物確認を促し、氏名・生年月日・登録番号の読み上げを依頼するなど、確認の流れの例が載っています。
現場でこの手順を省くと、「画面に一瞬映っただけ」「文字が読めなかった」が起点で争いになり得るため、チェックリスト化して読み上げまで行い、最後に相手方から「確認しました」を言質として残す運用が安全です。
電子書面（書面電子化）を使う場合は、事前承諾が必要で、承諾取得の方法として電子メールやWeb等が挙げられています。
さらに、電子書面には改変防止措置が必要で、その例として電子署名とタイムスタンプが挙げられています。
IT重説と電子交付を同時にやると便利な反面、相手方がスマホのみだと「宅建士証の視認性」や「改変防止措置の確認」が崩れる可能性が指摘されているため、原則はPC推奨、難しければ事前に紙へ出力依頼など“代替手段”まで決めておくべきです。
賃借人重要事項説明対象の独自視点：説明設計とトラブル予防
検索上位の解説は「誰に」「いつ」「何を」という制度面が中心になりがちですが、実務で差が出るのは“説明の設計”です。
重要事項説明はトラブル回避の防御策でもある、という指摘があり、単に法定手続を満たすだけでなく、争点化しやすい箇所を先回りして明確化する価値があります。
不動産従事者向けに、現場で効く設計例を挙げます。
- 「対象（借主）を固定」：申込書の名義、契約者、入居者、支払者（給与天引き等）を分けて管理し、説明対象のブレを潰す。
- 「説明タイミングを前倒し」：契約直前ではなく、借主が比較検討できる余裕のある段階で説明するのが望ましい、という考えに沿う。
- 「電子交付は到達確認まで」：メール送付＝送った、ではなく、相手方が受領し確認できる状態にしたうえで重説開始（35条書面は重説前に交付）。
- 「理解の段差を埋める」：電子書面は紙より理解しづらい可能性があるため、ページ番号付与や重要箇所のマーカー等の工夫が挙げられている。
- 「録画・録音の扱いを決める」：録画・録音には個人情報が含まれるため事前調整が必要、とされているので、社内ポリシー（保存先、保存期間、閲覧権限）まで決める。
意外に効く小技は、「借主の誤解が多い用語」を先に定義してから説明に入ることです。
たとえば「敷金」「原状回復」「修繕」「設備」「残置物」などは一般語に見えて、契約書の意味は別物になりやすいので、説明の冒頭で“この書面での意味”を宣言すると、後の理解が揃います。
制度上の“対象”は借主でも、実務上の“納得”は同居者や社内稟議者（法人の決裁者）にも広がるほど強くなるため、説明対象をぶらさず、共有対象を広げる、という設計が最も事故が少ない進め方です。jstage.jst+1
重要事項説明の基本（省略不可・対象者・宅建士証提示などの整理に有用）
IT重説・書面電子化の手順、承諾、交付タイミング、宅建士証提示の実務例に有用（国交省PDF）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001853619.pdf