DIYリフォーム確認申請の必要性
実はDIY工事でも確認申請は免除されません。
参考）リフォーム工事は建築確認申請とは？不要なケースや注意点・手続…
<% index %>
DIYリフォームでも確認申請義務は発生する
「DIYだから申請不要」という考えは大きな誤解です。建築基準法は工事の施工者が誰であるかを問いません。
自己施工であっても、構造に影響する工事や増築を伴う場合は確認申請が法的義務となります。つまり、プロの業者に依頼する工事と同じ基準が適用されるということですね。
具体的には、耐力壁の撤去や間取り変更、10㎡を超える増築などが該当します。これらの工事を無申請で行うと、建築基準法違反として行政処分の対象になります。
参考）DIYで中古住宅をリノベ！法改正で注意すべき違反とは？｜大工…
不動産従事者として顧客にDIYリフォームを提案する際は、必ず確認申請の要否を確認する責任があります。「自分でやるから大丈夫」という顧客の思い込みを正すのも重要な役割です。
2025年法改正でDIYリフォーム申請範囲が拡大
2025年4月の建築基準法改正により、従来は申請不要だった工事にも申請義務が発生しました。この改正は「4号特例の縮小」と呼ばれています。
参考）確認申請が必要なリフォームの全知識【2025年建築基準法改正…
改正前は、木造2階建て・延べ面積200㎡以下の「4号建築物」では、大規模な修繕や模様替えに確認申請は不要でした。しかし改正後は、これらの工事にも申請が必要になる場合があります。
参考）2025年4月の建築基準法改正でリフォームにも影響が!?「4…
どういうことでしょうか？
新たに「新2号建築物」というカテゴリが追加され、フルリフォームやスケルトンリフォームなどの大規模工事は確認申請の対象となったのです。具体的には、床や壁、屋根などの主要構造部を半分以上改修する場合が該当します。
参考）既存不適格物件はリフォームできる? 確認申請が必要なケースや…
不動産従事者は、2025年3月以前の知識だけで顧客に助言すると、法令違反を招くリスクがあります。古民家のDIY再生などを検討している顧客には、特に注意が必要です。
参考）器用でもダメ！？法律と資格が関わるDIYでは出来ないこととは…
確認申請が不要なDIYリフォームの範囲
すべてのDIYリフォームに申請が必要なわけではありません。小規模な工事や構造に影響しない改修は申請不要です。
参考）リフォームで確認申請は必要？2025年建築基準法改正と対象工…
具体的な例を挙げると、以下の工事は確認申請が不要となります。
参考）住宅リフォームと確認申請：知っておきたい基礎知識 – 空き家…
- 壁紙の張り替え
- 畳の表替え
- キッチンや浴室などの設備交換
- 外壁の塗り直し（構造変更を伴わない場合）
- 床の張り替え（構造に影響しない範囲）
これらは構造体に影響を与えないため、申請対象外です。
つまり内装の模様替え程度なら問題ありません。
ただし注意点があります。防火地域・準防火地域外で10㎡以内の増築は原則申請不要ですが、同規模の増築を複数回行い累計で10㎡を超える場合は申請が必要になります。
参考）【2025年最新】増築確認申請は必要？不要？できないケースも…
不動産従事者として、顧客が「少しずつ増築すれば申請不要」と誤解しないよう、正確な情報提供が求められます。
無申請DIYリフォームの罰則と法的リスク
確認申請を怠ると、重大な法的リスクが発生します。
痛い出費です。
申請せずに工事を進めた場合、行政から工事停止命令が発令されます。この命令に従わず工事を続けると、建築基準法違反として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。
参考）建築基準法違反となる違反建築物とは？ 行政処分や罰則、責任の…
さらに、違反が発覚すると以下のような追加リスクも生じます。
- 是正命令による工事の撤去・やり直し
- 最大100万円以下の過料
- 建物の使用停止命令
- 資産価値の大幅な低下
実際の事例として、築40年の中古住宅で耐力壁をDIYで撤去したケースでは、自治体の検査で耐震基準を満たしていないことが発覚し、是正指導を受けました。最悪の場合は使用停止命令が出る可能性もあります。
不動産従事者が顧客のDIYリフォーム計画を把握した際は、確認申請の必要性を必ず伝えるべきです。「知らなかった」では済まされない法的責任があることを、顧客に理解してもらう必要があります。
特に、古民家や中古住宅を購入してDIYリフォームを計画している顧客には、事前に建築士への相談を勧めましょう。専門家による構造計算や耐震診断があれば、適切な申請手続きが可能になります。
不動産従事者がDIY物件で注意すべきポイント
DIY型賃貸やリフォーム物件を扱う際、契約手続きの複雑さを理解しておく必要があります。
参考）【エイブル公式サイト】DIY型賃貸ならリフォームを入居者にお…
DIY型賃貸では、所有権の帰属、費用精算の有無、原状回復の範囲など、貸主側と合意すべき事項が多く存在します。また、どのようなDIY工事を許可するかについては、管理会社とよく相談して決める必要があります。
注意すべきデメリットとして、入居者のこだわりが強すぎるユニークな内装にされた場合、次の入居者が決まりにくくなるリスクがあります。
意外ですね。
不動産従事者として以下の点を確認しましょう。
- 構造に影響する工事の禁止事項を明確化
- 電気工事など有資格者が必要な作業の制限
- 確認申請が必要な規模の工事の事前承認制
- 工事内容の詳細についての合意書作成
「DIY可」「カスタマイズ可」という条件を物件情報に明記すると、DIY希望者の目に留まりやすくなります。大手賃貸物件紹介サイトでは、検索条件にDIYの可否項目が設けられているケースが多いためです。
確認申請の費用と期間の実務知識
確認申請には費用と時間がかかることを、顧客に事前に説明する必要があります。
参考）【2025年版】建築確認申請とは？わかりやすく流れ・費用・期…
一般的な費用相場と審査期間は以下の通りです。
| 建物の種類 | 期間目安 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 木造2階建（100㎡） | 約10日 | 3〜6万円 |
| RC造3階建（300㎡） | 約14〜21日 | 10〜20万円 |
| 特殊建築物 | 約21日以上 | 20〜50万円 |
書類作成から申請受理までには1.5カ月ほどかかります。
これは着工前の期間です。
参考）【4号特例】2025年4月からリノベに建築確認が必要に⁉費用…
費用には申請手数料だけでなく、建築士による設計図面の作成費用も含まれます。大規模なリフォームの場合、建築士の監理費用も発生するため、総コストが想定より高くなる可能性があります。
参考）「リフォーム」でも建築確認が必要に！？改修の手続きや費用がガ…
結論は早めの準備が鍵です。
不動産従事者として顧客に助言する際は、「申請に最低2カ月、費用は工事費の他に数万円〜数十万円が必要」と具体的に伝えましょう。余裕を持ったスケジュール設定が、トラブル回避につながります。
国土交通省や各自治体の建築部局のウェブサイトでは、確認申請の詳細な手続きや必要書類が公開されています。顧客への情報提供時に活用すると良いでしょう。
確認申請が必要なリフォームの全知識【2025年建築基準法改正対応】
こちらのサイトでは、2025年4月からの法改正による確認申請対象の変更点が詳しく解説されています。
確認申請が必要なリフォームの種類｜2025年法改正の影響も解説
マンションリフォームでの確認申請の要否や、具体的な申請が必要となる工事の種類について、実務的な視点から説明されています。
