アパート経営失敗ブログから学ぶリスクと回避策
フルローンでアパート経営を始めると返済比率が5割超で破綻リスクが急上昇します。
<% index %>
アパート経営失敗ブログが教える実例と教訓
アパート経営の失敗談を綴ったブログは、不動産従事者にとって貴重な情報源です。実際にアパート経営をしている方のブログでは、成功例だけでなく失敗例が実体験に基づいて詳しく書かれています。
参考）アパート経営の失敗に関するブログ5選！実例を知って経営に役立…
例えば、税金還付の失敗で500万円の損失を出した事例や、建築期間の延長によるトラブルなど、リアルな経営課題が赤裸々に語られています。これらは一般的な不動産投資の教科書では学べない内容です。
口語体や会話ベースで話が進むブログも多く、不動産投資にあまり詳しくない方でも読みやすい点が特徴的です。特に自己資金なし（フルローン）でアパート経営を行う危険性について繰り返し説かれているブログが多く見られます。
実際の失敗体験から学ぶことで、より具体的なリスク対策を講じることができます。
アパート経営の施工会社選び失敗が招く連鎖的損失
施工会社選びの失敗は、アパート経営が失敗する理由の第1位です。施工の質が悪いと、竣工後に漏水が発生したり、常に悪臭がしたり、下階や隣戸への音の響きが大きくなるなど、建物自体に問題を抱えてしまいます。
参考）【プロが解説】アパート経営が失敗する理由ランキング TOP1…
このようなトラブルは入居者の退去につながります。築年数が浅いのに空室が続く物件は、施工不良が原因のケースが少なくありません。
参考）https://www.token.co.jp/estate/column/estate-library/61/
実際の失敗事例として、地場の建築会社でアパートを建築した結果、空室が多くて困っているケースがあります。対策を行わなかった期間の家賃収入は二度と取り戻すことができません。
施工会社選びでは、価格だけでなく施工実績や建物の品質を重視する必要があります。高品質のアパートを建築することが失敗防止の基本です。
アパート経営のフルローンリスクと返済比率の罠
フルローンでアパート経営を始めると、返済リスクは大幅に高まります。返済額が膨らむため、月々の返済負担が重く経営を圧迫します。
参考）フルローンでのアパート経営 4つのリスクと審査基準｜土地活用…
返済比率が5割を超えると試算される場合、アパート経営は破綻するリスクが高まります。つまり家賃収入の半分以上が返済に消えるということです。
フルローンで借り入れを行った場合、アパートの築年数に対して残債が多い状態になります。この状態だと、審査では収益性に疑問がつき、返済能力がないと判断されるため借り換えが難しくなります。
さらに、売却益で残債を賄うことができないという事態に陥ることもあります。
痛い出費です。
実際の失敗例では、手残りが少なく経営に余裕がなくなったケースや、予定外の支出や空室で返済が滞るケースが報告されています。フルローンの場合でも返済比率は5割を超えないよう返済計画を立てる必要があります。
参考）不動産投資でフルローンは危険？メリットやリスク、返済比率の目…
サブリース契約の家賃保証減額トラブル事例
サブリース契約では「30年家賃保証」と謳われていても、数年後に賃料大幅減額を要求されるケースが報告されています。多くのサブリース契約には数年ごとの「見直し条項」が含まれており、業者は市場状況を理由に保証賃料を下げることがあります。
参考）2025年版｜サブリース会社が隠す賃料下落リスクとは？不動産…
サブリース業者は、賃貸人に賃料収入を約束して建物をまとめて借り上げたうえ、借上賃料よりも高額の転貸料を設定して入居者に転貸し、差額分を収益として得ています。どういうことでしょうか？
参考）「長期間賃料保証」のはずが…たった数年で減額を要求された！ア…
賃貸人は賃料保証による空き室・賃料下落リスクの軽減ができる一方、契約内容をよく理解しないまま契約すると後悔する事態になります。
裁判例では、空き家が生じたためにサブリース業者から賃料減額請求があった事例で、安易に空き家のリスクを賃貸人に転嫁できないとして、賃料減額請求を否定したものもあります。
業者の倒産リスクにも注意が必要です。サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が打ち切られ、管理責任がオーナーに戻るなど支援が全くなくなるリスクも存在します。
サブリース利用前には契約内容を精査し、賃料減額の条件や見直しの頻度について明確に確認することが重要です。
アパート経営で管理会社の入居率が収益を左右する
管理会社の客付け力によって、アパートの入居率は大きく変わります。客付け力が低い管理会社に頼んでしまうと、入居率95%を実現するのが難しくなります。
参考）アパートの入居率は平均95%！高める方法・管理会社の選び方も…
全国賃貸住宅新聞が行った調査結果によると、管理物件の入居率が95%以上の管理会社は56%存在する一方で、残りの44%は入居率が95％未満という結果になっています。
意外ですね。
入居率を確認せずに管理会社を決めてしまうと、「入居者募集を委託してるのになかなか次の入居者が見つからない」と後悔する羽目になります。公式サイトに管理物件の入居率を掲載している管理会社は、入居率の高さに自信があり、高い入居率を実現するための具体的な施策を持っている企業である可能性が高いです。
逆に、公式サイトで入居率について記載がない管理会社は、客付け力にあまり自信がない可能性が高いので注意が必要です。
アパート経営では空室が経営を圧迫する最大の要因になるため、管理会社選定時に入居率の実績を必ず確認しましょう。入居率95％以上を体現している管理会社に管理を委託することが、安定経営の基本です。
参考）アパート経営の入居率は95％以上で安心できる！その秘訣を知っ…
アパート経営失敗を避けるための資金計画の具体策
資金計画の甘さがアパート経営の失敗につながるケースは少なくありません。新築時の家賃がずっと続くことを想定していたり、入退去や修繕費用を一切加味していないようなシミュレーションを基に投資勧誘を行っている不動産業者も存在します。
参考）アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から…
アパート経営のリスクを加味していない甘いシミュレーションを基に資金計画を立ててしまうと、キャッシュフローがうまく回らず資金繰りに行き詰ってしまいます。お金がなく必要なリフォームが行えなかったり、適切な空室対策を講じられず空室が長期化するなど、重大な問題に発展することがよくあります。
アパート経営の継続的な費用には、固定資産税や管理費、建物の保険料などがあり、これらは賃料収入の1割程度であることが多いです。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/apartment-management-hell-avoidance
返済期間が短かすぎると、収支がマイナスになる失敗例もあります。アパート経営を始める前に、収入と支出のバランスをしっかりと確認することが必要です。
具体的な対策として、以下のような項目を資金計画に組み込むべきです。
- 📉 家賃下落リスク（築年数に応じて年1〜2%程度を想定）
- 🔧 大規模修繕費用（築10〜15年で外壁・屋上防水など）
- 🏠 空室期間の損失（入居率95%を想定し5%の空室を見込む）
- 💰 予備費（想定外の修繕や入居者トラブル対応用に年間家賃収入の5〜10%）
これらを織り込んだ資金計画を立てることで、突発的な事態にも対応できる経営体制を構築できます。
アパート経営の入居者トラブルと対処法
入居者とのトラブルは、アパート経営における失敗要因の一つです。具体的には、家賃の滞納、騒音によるトラブル、部屋を著しく汚す、夜逃げ、禁止されているペットを飼う、楽器の演奏、契約書にない他人との同居などが挙げられます。
アパートの規則を守らない入居者も問題です。ごみ出しの曜日を守らない、共有スペースで喫煙をするなどの行為は、他の入居者の退去につながる可能性があります。
参考）アパート経営が失敗しやすいトラブルとは？今からできる対処方法…
異臭や騒音の苦情が多発する、勝手に入居人数が増えている、入居者に夜逃げされるといったトラブルも実際に起きています。
厳しいですね。
入居者トラブルを防ぐには、入居審査を厳格に行うことが基本です。また、対応の良い管理会社に依頼することで、トラブル発生時の迅速な対処が可能になります。
参考）アパート経営における失敗の原因や回避策を解説！失敗する人の特…
管理会社選びでは、入居率だけでなくトラブル対応力も重要な選定基準になります。過去のトラブル対応事例や対応スピードについて、契約前に確認しておくことをおすすめします。
家賃保証会社の利用も検討する価値があります。滞納リスクを軽減し、万が一の夜逃げにも対応できる体制を整えることで、安定した経営が実現できます。
アパート経営の失敗に関する具体的なブログ5選と実例はこちら
アパート経営の失敗例7つと回避方法の詳細解説
フルローンでのアパート経営のリスクと審査基準について