サブスク賃貸 違い
サブスク賃貸なら違約金リスクがないと思っていませんか？
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サブスク賃貸 契約期間の柔軟性
サブスク賃貸と通常賃貸の最大の違いは、契約期間の設定方法にあります。
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通常賃貸は1年または2年の契約期間が定められており、原則としてその期間内の解約・移動はできません。途中解約する場合は1ヶ月前までの申し出が必要で、違約金として家賃の1～2ヶ月分を請求されることが一般的です。
つまり通常賃貸は長期居住が基本ですね。
参考）入居者の契約違反があった場合、契約解除はできる？オーナーの対…
一方、サブスク賃貸は最短居住期間などの条件さえ満たしていれば、契約期間の縛りなく自由に物件を移動できます。月額会員として料金を支払っている限り、その運営会社が管理する対象物件間を行き来可能です。ただし、最短居住期間や最長居住期間が設定されているケースもあるため、事前確認が必須です。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/4e907b7e48800f71a9754d2aeddca31887c4835b
不動産従事者としては、入居者の転勤頻度や滞在期間のニーズを把握したうえで、適切な契約形態を提案することが重要になります。短期滞在や頻繁な移動を希望する顧客にはサブスク賃貸、2年以上の長期定住を考える顧客には通常賃貸が向いています。
参考）サブスク賃貸の始め方｜月額69,800円からの選び方ガイド
サブスク賃貸 初期費用と月額料金の構造
費用構造の違いは、物件提案時に最も説明が必要なポイントです。
通常賃貸では、家賃に加えて敷金1ヶ月分、礼金1ヶ月分、保証料（家賃の半額程度）、鍵交換費用15,000円、仲介手数料などが発生し、入居時の初期費用は家賃の4～5倍になることが一般的です。家賃40,000円の物件なら、初期費用だけで約152,000円かかります。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/bd996145d1b561eefd1a4276ec6f8391da66a4fd
サブスク賃貸は敷金・礼金・仲介手数料がゼロで、月額料金のみで入居可能です。さらに水道光熱費、インターネット料金、家具・家電のレンタル代が月額料金に含まれているため、追加の変動費はほとんど発生しません。初期費用を抑えながら入居できるのが最大の利点です。
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しかし月額料金は割高です。実例として、八王子駅徒歩15分のワンルームマンションで、サブスク賃貸は月額76,800円、同条件の通常賃貸は約56,000円でした。光熱費込みでも、サブスク賃貸は通常賃貸の1.3～1.5倍の月額コストがかかります。2年以上の長期滞在では通常賃貸の方がトータルコストを抑えられます。
サブスク賃貸 物件設備と家具家電
サブスク賃貸の大きな特徴として、家具・家電が備え付けられている点があります。
ベッド、テーブル、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビなどが最初から設置されており、入居者は最小限の荷物で引っ越しが可能です。さらに調理器具や食器、Wi-Fi環境も整っているため、スーツケース1つで即日から生活をスタートできます。これは特に地方出身者や海外からの入居者にとって大きなメリットです。
通常賃貸では、入居者が自分で家具・家電を購入する必要があり、初期費用とは別に10万円～20万円程度の出費が発生します。どういうことでしょうか？つまり、初期費用152,000円に加えて家具家電代が必要なため、入居時の総支出は30万円を超えることも珍しくありません。
ただし、サブスク賃貸の家具は運営会社が用意したものなので、自分好みのインテリアにはできません。デザインや機能性にこだわりたい入居者には向かないため、顧客の生活スタイルに応じた提案が必要です。部屋作りを楽しみたい層には通常賃貸、身軽さと利便性を優先する層にはサブスク賃貸が適しています。
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サブスク賃貸 違約金と退去時の負担
サブスク賃貸でも退去時に違約金が発生するケースがある点は、不動産従事者として必ず説明すべき重要事項です。
通常賃貸では、入居時に支払った敷金から原状回復費用を差し引いて返金されますが、サブスク賃貸には敷金の仕組みがありません。そのため、壁の損傷や設備の破損など、修繕が必要な状態で退去すると、違約金として直接請求されます。金額は損傷の程度によりますが、家賃の1～2ヶ月分が一般的です。
また、契約違反による退去でも違約金が発生します。無断での又貸しや、ペット禁止物件での飼育、同棲禁止なのに同居人を住まわせるなどの行為は契約違反となり、違約金に加えて強制退去を求められることもあります。初期費用がかからない分、退去時のリスクが後回しになるわけです。
さらに短期解約の違約金にも注意が必要です。最短居住期間内での退去や、一定期間内の解約には違約金が設定されている場合があります。顧客に対しては、入居前に契約書の違約金条項を必ず確認するよう促しましょう。違約金トラブルを未然に防ぐためには、入居時の物件チェックと写真記録の徹底が効果的です。
サブスク賃貸 不動産従事者の提案戦略
サブスク賃貸を効果的に提案するには、顧客の滞在期間とライフスタイルを見極めることが重要です。
サブスク賃貸に向いているのは、リモートワークで定期的に拠点を移動する層、出張が多い会社員、ワーケーションを希望する層、お試し移住を考えている層です。これらの顧客は短期滞在や柔軟な移動を求めるため、契約期間の縛りがないサブスク賃貸が最適解になります。月額44,000円～55,000円程度のサービスが多く、全国の物件を利用できるADDressやSANU 2nd Homeなどが人気です。
一方、通常賃貸に向いているのは、2年以上同じ場所に住む予定がある層、自分好みの家具でインテリアを楽しみたい層、長期的にコストを抑えたい層です。長期滞在ではトータルコストが圧倒的に安くなるため、通常賃貸を勧めるべきです。
物件数の少なさもサブスク賃貸の課題です。現在のサービスでは選べる物件が3～5件程度しかないケースもあり、希望のエリアや条件に合う物件が見つからない可能性があります。人気物件は予約が取りづらく、移動したいタイミングで空き部屋がないと住む場所に困ることもあります。顧客には事前にサービスの物件数と空室状況を確認させることが重要です。
不動産従事者として、まずは顧客の滞在期間を確認し、半年以内なら初期費用が抑えられるサブスク賃貸、2年以上ならトータルコストが安い通常賃貸を提案するのが基本戦略になります。顧客の働き方や価値観に合わせた柔軟な提案が、成約率向上のカギです。
参考リンク：サブスク賃貸の詳細な費用比較とメリット・デメリットについては、以下のサイトが参考になります。
リスタイル東京：サブスク賃貸とは？メリット・デメリットや投資対象としての魅力を解説
参考リンク：実際のサブスク賃貸サービスの料金体系と物件情報については、こちらが詳しく解説しています。