タダで住める家の実態と費用
0円物件でも登記費用だけで20万円以上かかります。
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タダで住める家が無償譲渡される理由
「空き家差し上げます」という無償譲渡物件は、実際に0円で土地と建物が取引される不動産です。これらの物件が無償で提供される背景には、所有者が抱える深刻な管理負担や税金の支払い問題があります。
参考）「空き家差し上げます」はなぜ？ 無料の隠れたリスクと注意点を…
所有者にとって空き家は維持コストが重くのしかかります。固定資産税は毎年課税され、管理を怠れば建物の老朽化が進み、近隣トラブルのリスクも高まります。維持が難しくなった結果、「差し上げます」という選択肢を取る所有者が増えているのです。
少子高齢化や過疎化が深刻な地方では、自治体が移住支援制度の一環として空き家を無償提供している事例もあります。例えば「40歳以下であること」「無償譲渡後10年間は転居しないこと」など一定の条件が設けられるケースが一般的です。
つまり無償譲渡には理由があるということですね。
タダで住める家の取得にかかる実際の費用
無償譲渡でも、取得時に諸費用が必ず発生します。贈与という扱いになるため、贈与契約書に貼る印紙代は200円、登録免許税は固定資産税評価額の2％がかかります。
実際の事例を見ると、登録免許税・印紙代等が2万8,860円、司法書士報酬・通信費等が5万2,500円、贈与税が9万7,200円、不動産取得税が5万円で、合計約22万8,560円の取得費用がかかったケースがあります。この金額には改修費用および内部の片付け費用は含まれていません。
参考）実はゼロじゃない？不動産の無償譲渡にかかるお金とは【事例付き…
さらに取得後も固定資産税が年間約9,400円継続的に発生します。0円と聞いても実際には20万円超の初期費用が必要です。
タダで住める家のリフォーム・修繕費用の実態
無償譲渡物件の多くは老朽化が進んでおり、修繕費用が高額になるケースが大半です。雨漏りやシロアリ被害がある建物では修繕費200万円以上、水道・電気・ガスなどのインフラが使えない場合は設備工事費100万円以上、耐震性が低い旧耐震基準の建物では耐震補強工事500万円以上が必要となります。
戸建て住宅のフルリフォームでは、延床面積によって費用が大きく変動します。30坪（約100㎡）までで800万円〜1,500万円、40坪（約132㎡）までで1,200万円〜2,000万円、50坪（約165㎡）以上では1,500万円〜2,500万円が一般的な相場です。建物の規模によっては2,500万円を超えるケースもあります。
参考）空き家のリフォームではどのくらいの費用が必要？補助金も合わせ…
部分的なリフォームでも、キッチンは給排水管の更新や間取り変更を伴う場合150万円前後、浴室はユニットバスへの交換で50〜150万円、洗面所は30〜80万円が標準的な費用です。外装工事では外壁の塗り替えに60〜300万円、屋根の修繕に15〜260万円といった費用が想定されます。
痛い出費です。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 50万〜150万円 |
| 浴室 | 50万〜150万円 |
| トイレ | 22万〜33万円
参考）ボロボロの家を直すお金がない人必見！修繕費をかけない対処法を… |
| 洗面所 | 30万〜80万円 |
| 外壁塗装 | 60万〜300万円 |
| 屋根修繕 | 15万〜260万円 |
| 耐震補強 | 25万〜200万円 |
物件を決める前には、柱・屋根などの躯体部分の状態を大工さんにチェックしてもらうことで、低予算での居住が可能かどうかのおおよその判断ができます。こうした専門家による事前チェックは必須です。
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タダで住める家探しと空き家バンクの活用法
無償譲渡物件を探す主な方法は、空き家バンクと自治体の移住支援制度の2つです。空き家バンクは各自治体が運営主体で、空き家を所有している人の中で売りたい・貸したいと思っている人が登録しており、空き家バンクを介して各自治体が空き家の情報提供をしています。
空き家を買いたい人や借りたい人は、空き家バンクに掲載されている物件を見つけて登録・申し込みをすることで、購入や賃貸ができます。空き家バンクは営利目的で開設されたサービスではないため、物件情報を無料で掲載できます。最近では募集する住宅数より多い入居希望者が集まる成功例も増えています。
参考）空き家バンク制度とは? 登録メリットや仕組み、自治体の事例を…
広島県尾道では、坂の街という立地上の課題があるものの、空き家バンクが機能しており、一戸建てが1〜2万円で借りられる物件も存在します。こうした地方では、移住者を増やすために移住支援制度の一環として空き家バンクとは別に空き家を無償提供している場合があります。空き家バンクなら無料で情報にアクセスできます。
空き家バンクに登録する際の条件として、登録する空き家が空き家バンクを運営している自治体のあるエリアにあること、登録時点で不動産業者と媒介契約を結んでいないこと、登録する空き家が建築基準法や都市計画法に違反していないことが一般的に求められます。
参考）空き家バンクの実態とは？メリット・デメリットと失敗例をプロが…
タダで住める家の不動産業者の役割と仲介の注意点
無償譲渡では不動産仲介業者が間に入らないケースが多いのが特徴です。有償で売買する以上、不動産仲介業者が売主と買主の間に入って取引をすることがほとんどですが、無償譲渡では対価等の金銭のやりとりが発生しないため不動産仲介業者などが間に入ることがありません。
参考）空き家を無償譲渡するには？手放す方法と不動産0円売買のリスク…
通常の不動産売買の場合は、不動産仲介業者に売却の依頼をし、不動産仲介業者が買主の募集や契約までのやり取りを行い、その対価として仲介手数料を支払いますが、無償譲渡の場合、基本的には自分自身で0円物件の引き受け相手を探すことになります。
通常の不動産売買であれば、不動産仲介業者によって契約書類の作成、決済手続き、司法書士への登記申請依頼などを業務の一環として依頼できますが、無償譲渡の場合は、売り主と買い主のみで譲渡にかかる手続き全てを行う必要があります。
手続きを自分で進める覚悟が必要です。
一方で、最近では無償譲渡を専門に扱う不動産マッチング支援サイトも登場しています。国内初の無償譲渡物件の不動産マッチング支援サイト「みんなの０円物件®️」などが運営されており、0円物件の橋渡しを行うウェブサイトが金融機関と連携するケースも増えています。こうしたサービスを活用すれば、引き受け相手を探しやすくなります。
参考）不動産を売りたい人のための掲示板サイト「家いちば」と業務提携…
不動産業者を利用しない場合、仲介手数料はかかりません。一般的に仲介を利用して不動産を売却する場合、売却価格の3％+6万円の仲介手数料が発生しますが、直接取引であればこれらの費用は不要です。
仲介手数料0円はメリットです。
参考）「空き家を“差し上げます”サービスとは？無償譲渡で生まれる新…
ただし不動産従事者として関わる場合、無償譲渡だからといって報酬を得られないわけではありません。空き家バンクと提携する不動産会社として、売買や契約の実務を担当することで報酬を得られるケースがあります。自治体と提携している不動産会社が担当する形式であれば、業務の対価を得ることが可能です。
タダで住める家の契約とトラブル回避策
0円で空き家を譲り受ける場合でも、事後のトラブルを避けるために必ず「無償譲渡契約書（贈与契約書）」を作成しましょう。口約束でも法的には有効ですが、無料の貸し借りで口約約束だからこそトラブルになるケースがあります。
参考）使用貸借の立ち退き｜立ち退き料相場と拒否された場合の対処法を…
契約書には以下の内容を明記する必要があります。契約不適合責任の範囲（譲渡後の修繕費用は誰が負担するのか）、土地や建物に未払いの税金や負債がないか、固定資産税の負担開始時期（譲渡後すぐに支払いが発生するケースも）などを確認しておくべきです。
物件の状態チェックも欠かせません。過去の所有者との契約や権利関係が不明瞭な場合、将来的にトラブルが生じる可能性があるため、全ての文書を精査することが大切です。譲渡を受ける側が家をどのように利用するのか、維持管理はどのように行うのかなどを事前に確認しておくことで、後々のトラブルを回避することができます。
参考）「家をタダで提供」実際のところは？無料物件の真相と注意点
使用貸借契約（他人のものをただで借りる権利）の場合、建物の大家の良心で家をタダで貸す場合には借地借家法を適用し借主を保護するルールがあります。例えば親が所有する家に子がタダで住む場合などが該当し、無料でなかったとしても水道光熱費などの必要経費で1万円もらっていたという場合は使用貸借であるといえます。
つまり契約形態の見極めが基本です。
参考）プロが教える不動産賃貸トラブルに巻き込まれない為に覚えること
タダで住める家のメリットと活用のポイント
無償譲渡物件の最大のメリットは、物件の購入費が0円のため、不動産を手に入れる際の初期費用を大幅に抑えることができる点です。浮いた資金をリフォームや改修などに充てて、自分好みの物件に仕上げることも可能です。
物件の購入費がかからないため、その分リフォーム費やリノベーション費にお金をかけることができます。古い空き家であっても、人が利用できる状態に整えることで民泊等に活用したり、賃貸に出し家賃収入を得ることが可能です。人を集めることでその地域の活性化にもつながります。
助かります。
地方移住を検討している人にとって、無償譲渡物件は新しい生活のスタート地点として魅力的な選択肢です。住宅ローンを抱えずに住まいを得られることや、地方移住の機会が得られることなどがメリットとして挙げられます。
補助金やサポートの活用も重要です。空き家バンクなどを利用することで、リフォームへの補助が受けられることがあります。このような情報も積極的に収集し、各種制度を上手に活用しましょう。実際に広島県尾道では、空き家を街の財産とすることにも成功している希少なケースとして注目されています。
厳しいですね。
立地が悪い場合入居者が見つからない可能性が高く、建物が老朽化しており、リフォーム費用が高額になり採算が合わない、賃貸管理の手間（家賃回収・修繕対応など）が発生するといった賃貸のリスクも考慮する必要があります。事前のリサーチで物件の活用方法を慎重に検討し、自身の生活スタイルや事業計画に合った物件を選ぶことが大切です。
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