リフォーム確認申請2025
検査済証がない中古物件は、リフォーム時に確認申請が受理されません。
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リフォーム確認申請が必要となる工事の範囲
2025年4月1日から施行される建築基準法改正により、確認申請が必要なリフォーム工事の範囲が大きく変わりました。これまで4号特例で申請不要だった木造2階建て住宅も、大規模修繕・模様替えを行う際には確認申請が必須となります。
参考）2025年建築基準法改正によるリフォームへの影響（4号特例縮…
確認申請が必要となるのは、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）のうち1種類以上を過半にわたり修繕・模様替えする「大規模修繕・大規模模様替え」です。過半とは50%を超える範囲を指し、例えば外壁総面積1,000㎡の建物で501㎡以上を修繕する場合が該当します。
つまり半分以上が基準です。
参考）【2025年】2025年4月施行リフォームでも建築確認が必要…
具体的には以下のようなリフォームが対象となります。
一方、キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備の交換、壁紙の張り替えやフローリングの重ね張りなどの内装工事は、構造に影響を与えないため確認申請は不要です。
結論は構造変更の有無です。
参考）2025年4月施行！大規模リフォームに「建築確認申請」が必要…
確認申請不要のリフォーム条件と判断基準
確認申請が不要となるリフォームには明確な条件があります。2025年4月以降も、マンションの専有部分のリフォームは原則として確認申請不要です。主要構造部の改修が過半に達しない範囲であれば、大規模修繕・模様替えに該当しません。
参考）【2025年2月更新版】建築確認申請が必要なリフォーム＆かか…
判断基準のポイントは「主要構造部の過半」という定義です。例えば外壁の場合は総面積に占める割合、柱の場合は総本数に対する割合で判定します。柱が10本ある建物で5本以下の修繕なら過半未満となり、確認申請は原則不要です。
つまり49%までがセーフラインです。
参考）マンション大規模修繕は建築基準法に注意｜2025年改正で変わ…
特に注意すべきは、1階床は主要構造部に含まれないという解釈があることです。この解釈を活用することで、床のリフォームを計画的に分割し、確認申請対象外とする手法も存在します。ただし、これはあくまで一般論であり、実際の運用は所管行政庁によって異なるため、必ず事前に専門家へ相談してください。
参考）リフォームで確認申請が不要なケース｜戸建てフルリフォームなら…
軽微な修繕や模様替えに該当する以下の工事も申請不要です。
- クロスの張り替えや床材の重ね張り
- システムキッチンの入れ替え
- 設備機器の交換（給湯器、エアコンなど）
- 建具の交換（ドア、窓など、開口部の拡大を伴わない場合）
リフォーム確認申請の手続きと必要書類
確認申請の手続きは、工事着手前に行う必要があり、複数の書類を揃える必要があります。必要書類は、建築確認申請書、図面（付近見取り図、配置図、平面図、立面図、断面図など）、構造計算書（必要に応じて）、省エネルギー性能に関する書類などです。
参考）2025年のリフォームで建築確認申請が必要なケースとは？｜ス…
申請の流れは以下の通りです。
- 事前準備：建築士による設計、現行法適合の確認
- 建築確認申請：必要書類を作成し、役所または確認審査機関に提出
- 審査：提出書類の審査が行われ、問題がなければ確認済証が交付される
- 工事着工：確認済証交付後に着工可能
- 完了検査：工事完了後、完了検査を申請し検査済証を取得
審査期間は法改正により35日以内とされていますが、実際には書類作成期間を含めて1.5～2ヶ月程度かかります。
着工まで1.5ヶ月延びます。
参考）2025年4月からリノベに建築確認が必要に⁉工期や費用はどう…
特に2025年4月以降は、省エネ基準への適合が求められるケースが増えるため、断熱材の追加や設備更新を計画に組み込む必要があります。
省エネ基準は必須です。
リフォーム確認申請の費用と期間の詳細
確認申請にかかる費用は、建物の規模や自治体によって異なりますが、申請手数料として10～30万円、そのための調査費用や書類作成費用として30～60万円程度が必要です。合計で40～90万円の追加費用がかかります。
申請手数料は自治体や建物の規模によって数万円から十数万円程度かかります。建築申請をする以上、窓の防火性能や耐震基準なども現行法に合わせなくてはいけないため、工事が追加になる可能性もあり、その分の費用もかかってきます。
痛い出費です。
期間については、建築申請のための書類作成と、申請してから受理されるまでの期間として、1.5～2ヶ月ほどがかかります。審査機関の状況や申請書類の正確性などによって異なりますが、数週間から数ヶ月かかる場合もあります。
費用と期間の内訳。
| 項目 | 費用 | 期間 |
|---|---|---|
| 申請手数料 | 10～30万円 | – |
| 調査・書類作成費用 | 30～60万円 | – |
| 書類作成期間 | – | 3～4週間 |
| 審査期間 | – | 35日以内（法定） |
| 追加工事費用（防火・耐震対応） | 別途 | – |
書類作成は建築士に依頼するのが一般的で、専門家の協力が不可欠です。申請には時間的余裕をもって準備することが重要です。
参考）https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf
検査済証がない物件のリフォーム対処法
検査済証がない中古物件は、リフォーム時に確認申請が受理されないという問題があります。検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する重要書類であり、増築や用途変更などの建築確認申請を受け付けてもらうために必要です。
参考）検査済証がない状態で不動産売却は可能？検査済証の重要性につい…
しかし、検査済証がない場合でも確認申請を出すことは可能です。そのハードルの高さは「いつ工事に着手したか（着工時期）」が証明できるかどうかで大きく変わります。
参考）検査済証 ない場合の対処法【2025年最新完全ガイド】
対処法は以下の2つのルートに分けられます：
ルートA（着工時期が証明できる場合）
着工時期を証明できる書類（確認済証、建築計画概要書、登記簿謄本など）がある場合、当時の法律に照らして適法性を確認する調査が可能です。建築士が現地調査を行い「現況調査報告書」を作成することで、「構造詳細図」や「使用建築材料表」などの提出を省略できます。
この報告書で省略可能です。
ルートB（着工時期が証明できない場合）
着工時期の証明書類がない場合、現行法との照合が必要となり、ハードルが高くなります。現行法に適合させるための追加工事費用が大幅に増える可能性があります。
実務での対応手順。
- 検査済証の有無を確認し、ない場合は着工時期証明書類を探す
- 所管行政庁に「ルートA（調査2-2）での申請が可能か」協議する
- 建築士に現況調査を依頼し、ガイドラインに基づいた調査を実施
- 現況調査報告書を添付して確認申請を提出
検査済証がない物件は、住宅ローンを組めない可能性が高く、買主からも敬遠されてしまいます。不動産従事者としては、物件の適法性を事前に確認し、購入者に正確な情報を提供することが重要です。
国土交通省の公式PDF「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続」
法改正の詳細や確認申請手続きの流れについて、国土交通省が公表している公式資料です。
増改築.comの「2025年建築基準法改正によるリフォームへの影響」
新2号建築物の追加による確認申請対象の変更について、実務的な解説が掲載されています。
増改築.comの「検査済証ない場合の対処法【2025年最新完全ガイド】」
検査済証がない物件での確認申請の進め方、ルートAとルートBの違いについて詳しく解説されています。
