一円物件とは購入時の注意点
1円で購入しても評価額500万円なら約170万円の贈与税が発生します。
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一円物件の定義と市場での位置づけ
一円物件とは、文字通り1円という超低価格で売り出される不動産のことです。主に空き家バンクや不動産会社のサイトで取り扱われ、売主が維持費の負担から解放されることを優先して、破格の価格設定をしています。
こうした物件が市場に出る背景には、所有者の高齢化や相続の問題があります。売主としては、固定資産税などの維持費を払い続けるより、1円でも早く手放したほうが長期的なコスト削減につながるというメリットがあるのです。
不動産業界では、一円物件は宣伝効果を見込んだ戦略商品として扱われています。物件自体で利益は出なくても、話題性により問い合わせが増え、ほとんどの物件は売れてしまうとのことです。
つまり集客ツールですね。
ただし、システム上の都合で不動産サイトでは1円と表示できず、100円と表記されるケースもあります。1円物件を探す際は、100円物件も含めて検索するか、問い合わせフォームで確認することがポイントです。
参考）空き家ゲートウェイなら100円で物件が買える！一体どんなサイ…
一円物件購入時にかかる税金の実態
1円で購入しても、買主には時価よりも著しく低い価格で不動産を取得したとみなされ、贈与税が発生します。これは「みなし贈与」という制度で、一般的な価格との差額分を贈与されたとして税金がかかる仕組みです。
参考）Vol118 1円物件を購入！贈与にはならない？？｜移住プラ…
具体的には、土地・建物の評価額が500万円の物件を1円で買った場合、その差額分4,999,999円を贈与されたとみなされます。贈与税には110万円の基礎控除があるため、物件の評価額が110万円以下なら贈与税はかかりません。
しかし、それを超えると課税対象です。
0円物件は贈与という扱いになるため、贈与契約書に貼る印紙代は200円、登録免許税は固定資産税評価額の2%となっています。さらに不動産取得税として固定資産税評価額の3~4%が課されます。
ある事例では、無償譲渡で取得した物件の費用として、登録免許税・印紙代等が28,860円、司法書士報酬が52,500円、贈与税が97,200円、不動産取得税が50,000円で、合計228,560円かかりました。これに年間の固定資産税9,400円も加わります。
税金だけで相当な負担ですね。
一円物件のリフォーム費用と修繕の必要性
一円物件は基本的にリフォーム前の状態で売り出されており、買い手が自ら手直しする必要があります。不動産会社がある程度の修繕はしていても、完全にリフォームされていることはほとんどありません。
入居できる状態にするには、諸費用が約200万円かかるケースが一般的です。築年数によって必要な修繕内容は異なり、築5年なら7~10万円程度のクリーニングで済みますが、築20年以上になるとマンションで150~270万円、一戸建てで270~380万円ものリフォーム費用が必要になります。
参考）空き家リフォームの費用相場と7つの使える補助金｜空き家を放置…
空き家の全面リノベーションを行う場合、マンションなら250~1,000万円、一戸建てなら500~2,000万円ほど必要となります。部分的なリノベーションに抑えれば、20~150万円ほどが相場です。
物件の状態によっては瑕疵があることも少なくないため、家屋の管理に関するノウハウがしっかりある不動産屋を通じて購入することが大切です。リフォーム費用を事前に見積もり、総費用を把握してから購入判断をするのが原則です。
一円物件取引における不動産業者の役割
一円物件は責任をもって取り扱えるのは、不動産屋のなかでもノウハウがあるところに限定されます。購入者も一定のリスクを引き受けることになるため、価格だけではなく不動産屋のノウハウや実績を確認する姿勢を持つことが大切です。
不動産業者にとって、一円物件はトータルすると利益はないものの、宣伝効果を見込んで取り扱う戦略商品です。実際、一円物件の存在が拡散されたあとは、明らかに問い合わせの数が増え、ほとんどの物件は売れてしまいます。
低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できます。具体的には30万円の1.1倍が上限となっています。これは費用対効果が低い案件でも対応できる仕組みですね。
参考）https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750045.pdf
不動産従事者として一円物件を扱う際は、買主に対して税金やリフォーム費用などの隠れたコストをしっかり説明する必要があります。物件の良い点も悪い点も事前に公開し、透明性の高い取引を心がけることが信頼獲得につながります。
一円物件を活用した不動産ビジネス戦略
一円物件は集客ツールとして非常に有効です。「100円で家が買える」というインパクトのある情報は、メディアやSNSで拡散されやすく、問い合わせ数の大幅な増加が期待できます。
空き家ゲートウェイのようなマッチングサイトでは、100円と100万円の2種類に価格を限定した斬新でシンプルな設定が評判になっています。売り手・買い手ともに気軽に登録でき、物件の良い点も悪い点も事前に公開するというメリットがあります。
不動産従事者は、一円物件の取り扱いを通じて、顧客との長期的な関係構築が可能です。購入後のリフォーム相談や、将来的な売却サポート、管理業務の受託など、関連サービスの提供により継続的な収益が見込めます。空き家管理サービスを新たなビジネスモデルとして展開する動きもあります。
また、地方創生や移住促進の文脈で、自治体と連携した取り組みも増えています。都道府県宅建協会の不動産無料相談所において空き家所有者等からの一般的な相談に対応し、必要に応じて専門家の紹介や簡易なアドバイス等を行う体制を構築する動きもあります。
一円物件を単なる格安物件としてではなく、地域活性化や顧客との信頼関係構築のツールとして位置づけることで、長期的なビジネスチャンスが広がります。リスクをリスクと思わずに楽しめる顧客を見極め、適切なマッチングを行うことが成功の鍵です。
