家の名義変更親から子費用と手続き

しかし非課税で変更できる方法もあります。

不動産従事者が知っておくべき費用の詳細と節税方法を解説しますが、あなたは依頼者に正確な費用を案内できていますか?

家の名義変更親から子費用と手続き

相続時精算課税制度を使えば贈与税ゼロと説明しても、実は相続時に全額課税されるため節税効果ゼロです。

<% index %>

家の名義変更にかかる登録免許税の計算方法

 

家の名義変更で必ず発生するのが登録免許税です。この税金は法務局で不動産登記をする際に支払う国税で、名義変更の原因によって税率が大きく異なります。

参考）【親から子】親子間での名義変更の手続き・費用

相続による名義変更の場合、登録免許税率は不動産の固定資産評価額の0.4%です。例えば評価額2,000万円の家なら8万円の負担で済みます。

つまり相続が最も税負担が軽いということですね。

参考）家の名義変更の費用はどのくらいかかる？不動産の名義変更の費用…

​

一方、生前贈与による名義変更では税率が2%に跳ね上がります。同じ2,000万円の家で計算すると40万円もの登録免許税がかかるため、相続の5倍の負担です。売買や遺贈でも同じく2%の税率が適用されます。

参考）家の名義を親から子に変更するために必要な手続きと費用 – は…

不動産従事者として依頼者に説明する際は、この税率の違いを明確に伝えることが重要です。どの方法を選ぶかで数十万円の差が出るからです。

家の名義変更で司法書士に依頼する費用相場

家の名義変更を司法書士に依頼した場合の報酬は、手続きの内容によって異なります。相続による名義変更の場合、司法書士報酬は5万円から15万円程度が一般的です。

参考）不動産の名義変更にかかる費用の内訳と注意点を詳しく解説 – …

贈与や売買による名義変更では5万円から10万円程度が相場となっています。手続きの複雑さや対象不動産の数によって増減する仕組みです。

報酬額は事務所によって異なります。依頼料の他に印紙代や郵送費用などの実費が追加で発生することもあるため、事前の見積もり取得が必須です。

​

不動産従事者が顧客に紹介する際は、複数の司法書士事務所から見積もりを取ることを勧めましょう。料金設定が事務所ごとに違うため、比較検討が顧客の利益につながります。

​

家の名義変更に必要な書類の取得費用

名義変更手続きには様々な書類が必要で、それぞれに取得費用がかかります。贈与する側は実印、印鑑証明書（発行後3か月以内）、不動産の権利証または登記識別情報、固定資産税評価証明書を準備します。

参考）【土地や家の名義変更】夫から妻、親から子に贈与するときの注意…

受け取る側は認印（シャチハタ不可）と住民票（発行後3か月以内）が必要です。印鑑証明書は1通300円程度、住民票も同程度、固定資産税評価証明書は自治体により異なりますが300円から400円程度です。

参考）生前贈与における登記手続きの流れ

一般的なケースでは、書類の取得費用の合計はおよそ1,500円から2,000円程度が目安となります。ただし登記識別情報（権利証）を紛失している場合は、事前通知制度や本人確認情報の作成が必要になり、費用が数万円増えることもあります。

参考）親子の共有名義から単独名義に変更する方法！名義変更の手順や必…

​

書類の有効期限にも注意が必要です。印鑑証明書と住民票は発行後3か月以内のものでなければ使えません。

​

家の名義変更にかかる贈与税の計算と税率

親から子への生前贈与で家の名義を変更する場合、贈与税が最大の負担となります。贈与税は一年間で110万円を超える財産の贈与を受けた場合に課税される税金です。

親や祖父母から贈与を受ける場合、特例贈与財産の税率という優遇税率が適用されます。条件は贈与する人が父母・祖父母・曾祖父母であること、贈与された人が贈与年の1月1日時点で18歳以上であることです。

参考）贈与税がかからないで家や土地などの不動産を名義変更することは…

例えば2,000万円の家を贈与された場合、基礎控除110万円を引いた1,890万円に対して税率が適用されます。特例税率では1,890万円の場合、税率45%で控除額265万円なので、贈与税は約585万円にもなります。

痛い出費です。

不動産従事者として依頼者に贈与税の高さを説明し、後述する非課税制度の活用を提案することが重要な役割です。

税理士への相談も併せて勧めましょう。

​

家の名義変更で発生する不動産取得税

不動産取得税は土地や家屋などの不動産を取得した人にかかる地方税です。贈与や売買で名義変更した場合に課税されますが、相続では非課税となります。

税率は土地が3%、住宅が3%（本則4%だが軽減措置あり）、住宅以外の建物は4%です。住宅用宅地や居住中の建物は減税される特例措置が使えるため、実際の負担はさらに軽くなることがあります。

​

この不動産取得税は一人につき一回のみ課税されます。相続による名義変更では不動産取得税がかからないため、税負担の面では相続が最も有利です。

不動産従事者が顧客に説明する際は、相続・贈与・売買それぞれで不動産取得税の扱いが異なることを明確に伝えましょう。相続を選択できる状況なら、不動産取得税がかからないメリットは大きいです。

家の名義変更費用の総額シミュレーション

実際の家の名義変更でかかる総額を具体例で見ていきましょう。固定資産評価額2,000万円の家を想定します。

相続による名義変更の場合

登録免許税8万円（評価額の0.4%）、司法書士報酬10万円、必要書類費用2,000円で、総額約18万円です。相続税については基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、相続財産全体が基礎控除内なら課税されません。

贈与による名義変更の場合

登録免許税40万円（評価額の2%）、司法書士報酬8万円、必要書類費用2,000円、贈与税約585万円（特例税率適用）、不動産取得税60万円（3%）で、総額約693万円です。

相続と贈与で675万円もの差が出ます。どういうことでしょうか？

贈与は税負担が圧倒的に重いため、非課税制度を活用しない限り経済的メリットはほとんどありません。ただし相続トラブルを事前に回避できる点では意味があります。

​

家の名義変更を暦年贈与で非課税にする方法

暦年贈与を活用すれば、長期間かけて贈与税を抑えながら家の名義変更ができます。毎年110万円の基礎控除を利用し、その範囲内であれば贈与税が非課税となる仕組みです。

​

不動産のように評価額が110万円を大きく超える場合でも、毎年110万円以内になるよう持分割合を計算し、その持分のみを贈与することで段階的な名義変更が可能です。例えば2,000万円の家なら、毎年100万円相当の持分（20分の1）を贈与すれば、約20年で完全に名義変更できます。

​

ただし毎年まったく同じ金額で贈与すると、定期贈与と認定されるリスクがあります。

贈与額は毎年少しでも変える必要があります。

また毎年贈与契約書を作成しなければいけない点も忘れないでください。

定期贈与認定リスクが最も高い方法ですが、長期的な移転が可能です。不動産従事者として顧客に提案する際は、このリスクと手間を説明することが大切です。

​

家の名義変更で相続時精算課税制度を使う注意点

相続時精算課税制度は、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与で、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。一見すると魅力的に見えますが、大きな落とし穴があります。

​

この制度を選択すると、生前贈与を受けた財産額すべてが相続財産に加わり相続税が計算されます。

つまり相続税の節税には使えません。

あくまで贈与税の支払いを相続時まで先送りする制度です。

​

それでもこの制度が有効なケースもあります。次の世代に早く財産を譲りたい場合や、相続財産全体が基礎控除内に収まる見込みがある場合です。このような状況なら、贈与税も相続税もかからずに名義変更できます。

ただし一度この制度を選択すると、その親や祖父母からの贈与はすべて相続時精算課税が適用され、暦年贈与に戻れません。

慎重な判断が必要です。

家の名義変更で配偶者控除2,000万円を活用する

婚姻期間が20年以上の夫婦間での家の贈与には、配偶者控除という強力な非課税制度があります。居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与する場合に、2,000万円までが贈与税の課税対象から控除されます。

​

暦年贈与の基礎控除110万円と合わせると、合計2,110万円までが非課税となります。例えば3,000万円のマンションの2分の1の持分（評価額1,500万円）であれば、贈与税がかからず名義変更できます。

​

ただし結婚20年未満の場合や、自宅以外の別荘や収益物件などには利用できません。また同じ夫婦間では一生に一度しか適用を受けることができない点にも注意が必要です。

​

この特例を利用する場合でも、贈与税が「かからない」状況であっても税務署への申告が義務付けられています。申告義務の不履行は特例の適用が否認され、重いペナルティの対象となります。

​

家の名義変更を親子間売買で行う際の注意点

親から子への家の名義変更を売買で行うことも可能ですが、大きなリスクがあります。売買契約は売主買主の双方で合意すれば売買代金は本来いくらでも構いませんが、1円での売買も法的には可能です。

​

しかし市場価格・相場から大きく安い金額で取引すると、時価からの差額についてみなし贈与に認定される可能性があります。「著しく低い価額の対価」であるかどうかが判断基準ですが、個々の具体的事案に基づき判定されます。

​

親子間、親族間の取引の場合は通常の相場より安い金額を売買代金に設定しやすいため、特に注意が必要です。路線価や固定資産評価額であれば良い悪いという単純な判断もできません。

​

不動産従事者として顧客に親子間売買を提案する際は、売買代金の設定について事前に税理士に確認することを強く勧めましょう。みなし贈与と認定されれば、節税のつもりが逆に高額な贈与税を課される結果になります。

​

家の名義変更で相続を選ぶべき理由とタイミング

税負担の面では相続による家の名義変更が圧倒的に有利です。相続による名義変更は不動産取得税や贈与税がかからず、税負担が最も少ない方法といえます。

​

相続税についても基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）が適用されるため、相続財産の合計が基礎控除額内であれば課税されません。例えば法定相続人が3人なら4,800万円まで非課税です。

​

ただし相続には大きなリスクもあります。親が亡くなった後、相続人全員で遺産分割協議をする必要があり、兄弟間の協議が整わない場合は、その家に住んでいたとしても自分の名義にできません。

​

このリスクを避けるには、親に遺言書を書いてもらう方法が有効です。「この家は長男に相続させる」という遺言書があれば、遺産分割協議なしで名義変更できます。不動産従事者として顧客に相続を勧める際は、遺言書の作成も併せて提案しましょう。

​

家の名義変更手続きを自分でする方法と郵送申請

家の名義変更は自分で手続きすることも可能です。裁判や税務申告と同じく、専門家に依頼せずに自分で法務局に申請できます。

自分で手続きする場合は郵送やウェブ手続きの方法があります。郵送は申請書類一式を入れて送りますが、書類の不備に気をつけて、封筒には宛名の横に「不動産登記の申請書在中」と記載します。

​

ウェブ上で登記申請を行い、添付書類だけを郵送したり自分で持って行く方法も便利です。ただし事案によっては一般の方ではかなり難しい場合もあります。

不動産従事者として顧客に自分で手続きすることを提案する際は、メリットとデメリットを明確に伝えましょう。司法書士報酬5万円から15万円を節約できる一方、書類の不備で何度も法務局に行く手間がかかる可能性もあります。難しいと感じたら専門家に依頼する選択肢も残しておくべきです。

家の名義変更で親が認知症になる前に準備すること

親が認知症になると家の名義変更が非常に困難になります。認知症で判断能力が低下すると、贈与契約や売買契約といった法律行為ができなくなるからです。

​

このような事態を避けるため、親が元気なうちに家の相続について相談しておくことが重要です。具体的には誰が家を相続するのか、他の兄弟への配慮はどうするのか、家族全員で話し合っておく必要があります。

​

認知症になった後でも家の名義変更をする方法はあります。成年後見制度を利用すれば可能ですが、手続きが複雑で時間もかかり、家庭裁判所の許可が必要な場合もあります。

不動産従事者として顧客に提案する際は、親が70歳を超えたら早めに相続対策を始めることを勧めましょう。遺言書の作成、生前贈与の検討、家族信託の活用など、選択肢は複数あります。認知症になってからでは選択肢が大きく制限されます。

家の名義変更で兄弟間のトラブルを防ぐ方法

家の名義変更で最も多いトラブルが兄弟間の遺産分割協議の不調です。相続では法定相続人全員での話し合いが必須で、一部の兄弟だけで協議をしても法的には無効です。

​

このトラブルを防ぐには生前贈与が有効です。生前贈与は贈与する親と貰う子の2名で手続きできるため、他の兄弟の協力や話し合いは不要です。生前贈与で事前に名義変更しておくと、将来の相続トラブルを回避しやすくなります。

​

ただし贈与したことによって将来の相続の際に揉める要素となる場合もあるため、確実に回避できるものではありません。他の兄弟に何の説明もなく生前贈与すれば、親の死後に「あの家は特別受益だ」と主張される可能性もあります。

​

不動産従事者として顧客に提案する際は、生前贈与する場合でも家族全員に事前に説明し、他の財産の分け方についても相談しておくことを勧めましょう。

透明性が将来のトラブル防止につながります。

​

家の名義変更で住宅ローンが残っている場合の対処法

親名義の家に住宅ローンが残っている場合、名義変更には金融機関の承諾が必要です。住宅ローンの名義変更は原則不可能とされています。

参考）住宅ローンの名義変更は原則不可…例外が認められるケースと条件…

​

例外が認められるケースもあります。親子リレー住宅ローンの場合は、子どもはあらかじめ連帯債務者となるため、その子どもへの名義変更は比較的容認されやすいです。ただしその場合は、子に十分な安定収入があること、対象となる家に居住すること等の前提条件があります。

​

金融機関の承諾なしに名義変更すると、住宅ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

これは契約違反になるからです。

不動産従事者として顧客に説明する際は、住宅ローンが残っている家の名義変更は必ず事前に金融機関に相談することを強く勧めましょう。金融機関との交渉では、子が親と同居し返済を肩代わりする状況など、具体的な理由を示すことが重要です。

​

家の名義変更で親名義の土地に子が家を建てた場合の注意点

親が持っている土地に子どもが家を建てるとき、土地の名義を親のままにしておく「使用貸借」という方法がよく使われます。これは親が子どもに無償、またはせいぜい固定資産税程度の負担だけで土地を貸す形です。

​

この方法の大きなメリットは、土地の名義を変更しないため贈与税や不動産取得税がかからず、住宅ローンも建物の分だけで済むため初期費用を大きく抑えられることです。

​

しかし親が亡くなって相続が発生したときに深刻な問題が起こる可能性があります。使用貸借は法律で守られている権利が非常に弱いため、もし遺産分割でその土地を別の兄弟が相続した場合、家を建てて住んでいる子どもは不安定な立場に置かれます。

​

不動産従事者として顧客に提案する際は、使用貸借のリスクを明確に説明しましょう。親に遺言書を書いてもらうか、相続時精算課税制度を使って家を建てるタイミングで土地の名義も変更しておくことが重要です。親の土地だから安心と思わず、必ず相続対策とセットで考えることが大切です。

​

家の名義変更で子が親名義の建物をリフォームする場合

父親名義の家を子がリフォームや増築すると、父親の持っている家の財産価値が上がるため、子が出したリフォーム代金相当が父親への贈与に該当することになります。リフォーム代金が贈与税の基礎控除110万円を超える額の場合は贈与税の対象になります。

​

贈与税を避ける方法としては、家の名義をリフォーム前に父親から子どもの名義に変えることが考えられます。名義を子どもに変えた後に子どもがリフォームするのであれば、自身の財産価値が上がるだけで父親への贈与には該当しません。

​

自宅の価値（評価額）が高い場合は、一部を子どもの名義に変える方法も有効です。子が支払ったリフォームや増築の費用に相当する建物の持分を、親から子へ名義変更し共有とすれば、贈与税は課税されません。

​

不動産従事者として顧客にリフォーム計画がある場合は、必ず名義の確認と贈与税リスクの説明をしましょう。リフォーム後に税務署から指摘を受けると、多額の贈与税とペナルティが発生する可能性があります。

家の名義変更で土地を共同名義にしてはいけない理由

家の名義変更について解説してきましたが、土地の場合は相続人同士で共同名義にすることはおすすめできません。将来その土地を売りたい、分けたいと思った場合に、自分一人の意志だけではそうできないからです。

​

共同名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

一人でも反対すれば売却できません。

また共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続され、共有者が増えて権利関係がますます複雑になります。

土地の共有名義のことで親類と仲違いしてしまうのももったいないです。不要なトラブルを避けるためにも土地の場合は共同名義を選ばないようにしましょう。

​

不動産従事者として顧客に提案する際は、遺産分割の段階で土地は単独名義にするよう助言しましょう。どうしても兄弟全員が土地を欲しがる場合は、代償金を支払って単独名義にする方法や、土地を売却して現金を分ける換価分割という方法もあります。

家の名義変更後の固定資産税と都市計画税の負担

家の名義変更が完了すると、固定資産税と都市計画税の納税義務者も変わります。これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で名義変更しても、その年の税金は元の所有者に請求されます。

固定資産税は土地・建物の固定資産税評価額に標準税率1.4%を乗じた額です。都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課税され、税率は最高0.3%です。評価額2,000万円の家なら、年間約28万円から34万円の負担になります。

名義変更後の税負担について親子間で事前に取り決めておくことが重要です。年の途中で名義変更した場合、日割り計算で精算するのか、その年は元の所有者が負担するのか、明確にしておきましょう。

不動産従事者として顧客に名義変更を提案する際は、登録免許税や贈与税だけでなく、将来にわたって毎年かかる固定資産税の負担についても説明することが大切です。特に収入の少ない子どもが家を相続する場合、固定資産税の支払いが困難になるケースもあります。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本