家を処分する方法と費用
売却前に建物を解体すると損します。
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家を処分する仲介売却の流れ
不動産仲介を通じた売却は、家の処分方法として最も一般的です。市場価格に近い金額で売却できるため、売主にとって経済的メリットが大きくなります。
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まず複数の不動産会社に査定を依頼します。査定結果をもとに売却価格を決定し、媒介契約を結びます。その後、不動産会社が買主を探し、売買契約へと進みます。
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ただし買い手が見つかるまで時間がかかる点に注意が必要です。売却期間は物件の立地や状態によって異なりますが、3ヶ月から半年程度を見込んでおくと良いでしょう。また仲介手数料が発生するため、売却価格の3%+6万円（税別）程度の費用を想定しておく必要があります。
売却活動中は内覧対応が重要です。物件を清潔に保ち、買主に良い印象を与えることで早期売却につながります。
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家を処分する買取サービスの特徴
不動産会社による買取は、短期間で現金化できる処分方法です。仲介売却と違い買い手を探す必要がないため、最短数日から1週間程度で取引が完了します。
買取の大きなメリットは仲介手数料が不要な点です。また瑕疵担保責任を免除されることが多く、売却後のトラブルリスクを軽減できます。相続した古い物件や、早急に現金が必要な場合に適した方法といえます。
デメリットは買取価格です。市場価格の7~8割程度になることが一般的で、仲介売却と比較して売却金額が低くなります。
つまり資金回収額が減ります。
買取を選ぶ際は、複数の買取業者に見積もりを依頼し、条件を比較することをおすすめします。業者によって買取価格や条件に差が出るため、慎重な選定が必要です。
家を処分する解体後の更地売却
建物を解体して更地にしてから売却する方法もあります。老朽化が進んだ建物や、買主が新築を希望するエリアでは有効な選択肢です。
参考）https://www.ieuri.com/bible/akiya/13971/
木造住宅の解体費用は1坪あたり4~5万円が相場です。30坪の家なら120~150万円、50坪なら200~250万円、100坪で400~500万円程度かかります。これらの費用には建物解体のほか、整地費用や廃材処分費用も含まれています。
参考）田舎の家の解体費用は木造で4万円～5万円/坪！費用の決まり方…
解体には追加費用が発生するケースもあります。門扉の撤去で2万円程度、倉庫・物置の撤去で2~3万円、浄化槽の撤去で5~10万円、井戸の埋め戻しで3~5万円程度です。アスベストが含まれている場合、300㎡以下で2~8.5万円の撤去費用が必要になります。
ただし解体前には必ず不動産会社に相談してください。物件によっては建物付きのまま売却したほうが効率的なケースもあるためです。独断での解体は損失につながる可能性があります。
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家を処分する空き家バンク活用法
空き家バンクは自治体が運営する物件情報登録サービスです。地方の物件や、一般的な不動産市場では買い手が見つかりにくい家の処分に適しています。
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登録は無料で、自治体が物件情報を公開してくれます。移住希望者など特定のニーズを持つ買主とマッチングしやすいメリットがあります。田舎の実家や地方の別荘など、立地条件が厳しい物件でも買い手が見つかる可能性があります。
デメリットは成約までの期間が読めない点です。需要が限られるため、長期間売れ残る可能性も考慮する必要があります。また空き家バンクを通じた取引でも、契約手続きは通常の不動産取引と同様に行われるため、専門家のサポートが必要になります。
登録する際は物件の魅力を分かりやすく伝える工夫が重要です。周辺環境や生活利便性、リフォーム履歴などの情報を詳しく記載することで、買主の関心を引きやすくなります。
家を処分する寄付と相続放棄
売却が困難な場合、寄付や相続放棄という選択肢もあります。ただしこれらの方法には条件や制約があるため、慎重な判断が必要です。
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地方公共団体への寄贈は可能ですが、自治体が受け入れを拒否するケースも多くあります。自治体にとって管理コストが負担となるためです。令和3年からは相続土地国庫帰属制度が始まり、一定の条件を満たせば国に土地を返すことができます。ただし審査が厳しく、負担金の支払いも必要です。
相続放棄は家だけでなく全ての財産を放棄する手続きです。相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。
家だけを放棄することはできません。
これらの方法を検討する前に、まず賃貸活用や格安売却など他の選択肢を検討しましょう。専門家に相談し、総合的な視点から最適な処分方法を判断することをおすすめします。
家を処分する際の税金と手数料
家の処分には様々な費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額の計算や資金計画が立てやすくなります。
仲介手数料は売買価格によって異なります。売買金額が400万円を超える場合、「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式が一般的です。例えば3,000万円で売却した場合、仲介手数料は約105万円になります。
印紙税も必要です。売買金額1,000万~5,000万円以下なら10,000円、5,000万~1億円以下なら30,000円の印紙を売買契約書に貼付します。
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譲渡所得税にも注意が必要です。売却益が出た場合、居住用財産なら3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。ただし居住期間や売却期限などの厳密な適用条件があり、一つでも満たさないと適用できません。税金対策を怠ると手取り額で後悔することになります。
参考）終活で家の処分を行う手順や注意点を解説｜空き家活用.net
確定申告は必須です。売却の翌年2月16日から3月15日までに手続きする必要があります。特別控除の適用を受けるためにも確定申告は欠かせません。
家を処分する前の名義確認手順
処分前に必ず家の名義と権利関係を確認しましょう。名義が不明確なまま売却手続きを進めることはできません。
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相続した物件の場合、登記によって名義人を変更する必要があります。登記手続きを完了していなければ、売却どころか処分自体ができない状態です。法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義人を確認してください。
共有名義の場合は特に注意が必要です。
共有者全員の同意がなければ売却できません。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、処分方法について合意を形成する必要があります。
抵当権が設定されている場合、売却前に抹消手続きが必要です。住宅ローンが残っている物件は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから所有権を移転します。
これが原則です。
境界線の確定も重要な作業です。境界が不明確なまま売却すると、後日トラブルに発展する可能性があります。確定測量を実施し、隣地所有者との境界を明確にしておくことをおすすめします。
家を処分する際の残置物処理
引き渡し時には家の中を完全に空にする必要があります。家具、家電、日用品など私物をすべて撤去しなければなりません。
参考）【2025年】中古住宅を処分する方法とは？所有するリスクと売…
残置物をそのままにすると契約違反となり、買主とのトラブルに発展します。場合によっては違約金を請求されるリスクもあります。引き渡し日までに確実に片付けを完了させることが大切です。
参考）家の売却でやってはいけないこと【2023年版】手順ごとに分か…
処分方法はいくつかあります。こまめに廃棄物として処分する、親戚や知人へ譲渡する、リサイクルショップで処分する、不用品回収業者に引き取ってもらうなどの選択肢があります。
不用品回収業者を利用する場合、費用は荷物の量によって異なります。一軒家丸ごとの場合、10万円以上かかることも珍しくありません。
痛い出費です。
処分作業は時間がかかるため、売却活動と並行して進めることをおすすめします。引き渡し直前に慌てて処分すると、大切なものまで誤って捨ててしまう可能性があります。
スケジュールを立てて計画的に進めましょう。
家を処分する賃貸活用の選択肢
売却以外の処分方法として、賃貸に出すという選択肢もあります。定期的な収入を得ながら資産を保有し続けることができます。
賃貸のメリットは、将来的に自分や親族が住む可能性を残せる点です。また不動産価格が上昇局面であれば、数年後に売却したほうが有利になるケースもあります。家賃収入によって固定資産税や維持費をカバーできれば、長期保有も現実的な選択肢となります。
デメリットは管理の手間です。入居者対応、修繕、空室時の募集活動など、継続的な管理が必要になります。管理会社に委託する場合、家賃の5~10%程度の管理費用が発生します。
老朽化した物件の場合、賃貸に出す前にリフォームが必要になることもあります。初期投資と家賃収入のバランスを慎重に検討し、収支計画を立てることが重要です。
助かります。
賃貸需要があるエリアかどうかの見極めも欠かせません。地方の過疎地域など需要が見込めない立地では、空室リスクが高く、賃貸活用は現実的ではない場合もあります。地元の不動産会社に相談し、賃貸需要を調査してから判断しましょう。
家を処分するタイミングの見極め方
処分のタイミングは売却価格に大きく影響します。市場動向や税制優遇の適用条件を考慮し、最適な時期を見極めることが重要です。
不動産市場は景気や金利、地域の開発状況によって変動します。需要が高い時期に売却すれば、高値での取引が期待できます。逆に市場が冷え込んでいる時期は、売却までに時間がかかったり、希望価格での売却が難しくなったりします。
税制面では、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる期間に注意が必要です。自宅として住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ、控除が受けられなくなります。
期限があります。
相続した物件の場合、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、取得費加算の特例が使える可能性があります。税負担を軽減できるため、タイミングを逃さないようにしましょう。
空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍になる特定空家に指定されるリスクがあります。維持費がかさむ前に、早めの処分を検討することをおすすめします。市場価格を定期的にチェックし、売却のベストタイミングを見逃さないようにしてください。
<参考リンク>
不動産売却における税金や特別控除の詳細については、以下が参考になります。
空き家の処分方法や空き家バンクについては、各自治体の取り組みを確認してください。
解体費用の詳細や見積もりについては、複数の解体業者に相談することをおすすめします。
