家売る手順の流れと査定・媒介契約・税金
査定価格が高い会社に任せると8割が値下げを繰り返します。
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家売る手順の基本的な流れは8ステップ
家を売る手順は、相場調査から確定申告まで8つのステップで構成されます。最初のステップは売却価格の相場を調べることで、周辺の類似物件の成約価格や公示地価を参考にして、適正な価格帯を把握します。この段階を疎かにすると、後の価格設定で大きな失敗につながる可能性があります。
次に不動産会社に査定を依頼しますが、ここで重要なのは複数社への依頼です。1社だけの査定では、その価格が適正かどうかの判断ができません。査定価格が最も高い会社に依頼した結果、その価格では売れずに何度も値下げを繰り返すケースが多いのです。査定額と実際の売却額には差があることを理解しておく必要があります。
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不動産会社を選定したら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。契約後は不動産会社が売却活動を開始し、購入希望者が現れたら内見対応を行います。
参考）不動産売却の媒介契約の種類とは。一般媒介、専属媒介、専属専任…
売買契約では、物件価格の1割から2割程度の手付金を受領します。その後、決済・引渡しを行い、司法書士に依頼して所有権移転登記を実施します。最終ステップは確定申告で、譲渡所得が発生した場合は必ず申告が必要です。
参考）家を売るときはどういう流れで進めれば良い？事前準備についても…
この一連の流れを理解せずに進めると、数百万円規模の損失につながります。
参考）不動産売却の失敗事例７選から学ぶ！後悔しない方法と対策
家売る際の査定で注意すべき3つの落とし穴
査定段階での失敗は、売却全体に影響を及ぼします。最も多い失敗が、査定価格が一番高い不動産会社に依頼してしまうケースです。高い査定額を提示する会社は、契約を取るために意図的に相場より高めの金額を出している可能性があります。
実際には、その価格では売れない状況が続き、結局何度も価格を下げることになります。売却活動が長期化すると、その間に資産価値が下落し続け、最終的には当初の希望価格よりも低い金額で売却せざるを得なくなるのです。長期化すれば固定資産税やローンの支払いも継続します。
参考）焦りは禁物！不動産売却でよくある失敗例と売れない理由7選｜不…
複数社への査定依頼が基本です。
査定では、現地調査・法務局調査・事例調査などの基礎的物件調査が行われます。これらの調査に基づいて、3ヵ月以内に売却可能な価格が算出されます。査定額はあくまで「売れる可能性がある価格」であり、確実に売れる価格ではないことを理解しておきましょう。
参考）http://www.obihiro-fudosan.com/satei/guide/sell.html
査定価格と希望価格のバランスを取ることが重要です。相場とかけ離れた価格設定は避け、現実的な売却計画を立てる必要があります。早く売りたい場合は30日で売れる価格を設定し、高く売りたい場合は費用をかけない工夫（庭の手入れや清掃など）を検討します。
参考）家の売却でやってはいけないこと20選！ 失敗せずに家を高く・…
家売る媒介契約は専任と一般どちらを選ぶべきか
媒介契約の選択は、売却の成否を左右する重要な判断です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。売主は自身の状況に応じて、どの契約を選ぶか決定する必要があります。
参考）https://www.daiwahouse.co.jp/stock/column/sell/vol16/
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる点が最大の特徴です。さらに「明示型」と「非明示型」の2種類があり、明示型は他にどの会社に依頼しているかを明らかにし、非明示型は明らかにしません。複数社に依頼できるため、幅広く買主を探せるメリットがあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約できません。専属専任の場合、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通す必要があります。この制約がある分、不動産会社は積極的に販売活動を行う義務を負います。
つまり一般は自由度が高く、専任系は手厚いサポートが受けられます。
どの契約を選ぶかは、物件の特性や売却の緊急度によって判断します。人気エリアで買主が見つかりやすい物件なら一般媒介、売却が難しい物件や早期売却を希望する場合は専任系の契約が適しています。媒介契約は売主が選択するもので、不動産会社が強制することはできません。
家売る費用と税金で300万円損する人の共通点
売却代金のすべてを自由に使えるわけではないことを、多くの人が後から知ります。不動産売却には仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸経費がかかり、さらに譲渡所得が発生すれば所得税と住民税が課税されます。これらの費用や税金を事前に確認せず、売却代金を全額使えると思い込んでいた人が、資金計画で失敗しています。
参考）家を売ると「確定申告」が必要？申告方法をわかりやすく解説
譲渡所得の計算式は「売却価格−取得費−譲渡費用」です。例えば5,000万円で購入した家を7,000万円で売り、譲渡費用が200万円なら、譲渡所得は1,800万円になります。この譲渡所得に対して税金が課せられるため、手元に残る金額は想定より少なくなります。
住宅ローン残高の把握も不可欠です。ローン残高を確認せずに売却活動を進めた結果、売却価格がローン残高を下回り、手持ち資金を捻出する事態になったケースがあります。売却価格がローン残高を上回らなければ、完済できずに抵当権を抹消できません。
費用計算は売却前に必須です。
特に注目すべきは「3,000万円特別控除」です。居住用財産（自宅など）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただしこの特例には適用条件があり、売った年の前年・前々年に同じ特例を受けていないことや、収用等の特別控除を受けていないことなどが求められます。
参考）不動産売却後に確定申告方法は必要？申告方法、特例や控除などを…
確定申告を税理士に依頼する場合、費用相場は7万円〜8万円程度です。複数の税理士に見積もりを取ることで、適正な費用を確認できます。譲渡所得がマイナスでも、損益通算や繰越控除の制度を利用すれば翌年の税金を軽減できるため、確定申告をする価値があります。
参考）「不動産売却時の確定申告」を税理士に依頼した場合の料金相場 …
家売る内見対応で成約率を上げる清掃戦略
内見時の印象は、成約率に直結します。購入希望者は物件の状態だけでなく、清潔感や手入れの行き届き具合から、その家の価値を判断します。内見準備を怠った結果、良い条件の買主を逃すケースが少なくありません。
特に重要なのが水回りの清掃です。キッチン・風呂・洗面所・トイレなどの水回りは、物件全体の印象に影響を与える部分です。水回りが清潔だと、家全体の印象が良くなり、成約に至る可能性が高くなります。ハウスクリーニングを依頼する場合、水回りだけに絞るという方法もあります。
参考）家を売却する際にリフォームした方が良い？リフォーム箇所と費用…
ハウスクリーニングの作業には半日程度の時間を要することが多いです。内覧時に購入希望者に清潔感をアピールするために効果的な手段といえます。ただし、買主がリフォームする予定がある場合や、不動産買取を利用する場合は、ハウスクリーニングは不要です。
参考）不動産売却・住み替えにハウスクリーニングは必要？不動産買取を…
水回りだけなら費用も抑えられます。
費用をかけない工夫として、自分で行う庭の手入れや家の掃除も有効です。少しでも高く売れるノウハウとして、売主自身ができる範囲での清掃や整理整頓を徹底することが推奨されています。内見前には、不要な物を片付け、明るく広く見えるように工夫することが大切です。
リフォームについては、基本的に売却前の大規模リフォームは推奨されません。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、費用倒れになるリスクがあります。必要最低限の修繕や清掃に留め、買主の好みに合わせてリフォームできる状態で引き渡す方が、成約しやすいケースが多いです。
家売る契約不適合責任が引渡し後のトラブルを防ぐ
引き渡し後に設備の不具合でトラブルになる事例が増えています。売買契約では「契約不適合責任」が重要な項目で、物件の状態を正確に買主に伝えなければ、後に賠償責任を負う可能性があります。雨漏り、シロアリ被害、木部の腐食、給水・配水管からの漏水などの確認は必須です。
参考）【完全ガイド】家を売る方法と8つの手順｜注意点を要チェック
重要事項説明が不足すると、瑕疵担保責任や債務不履行の問題が発生し、売買契約を解除されるリスクがあります。説明不足の内容によっては、裁判などの法的紛争に発展することもあります。買い手側が被った損害（契約に関わる費用や機会損失など）の賠償責任も発生する可能性があるため、注意が必要です。
参考）土地売却の失敗事例や注意点を紹介！後悔しないための対策を実践…
物件状況確認書の作成が基本です。
用途地域や建ぺい率、高さ制限など土地利用に関する法的制限については、必ず正確に伝える必要があります。また、上下水道・ガス・電気などのインフラ整備状況や引込条件についても、詳細に伝えなければなりません。敷地の境界、塀等の帰属、埋設物・配管、接道条件等の法令制限の確認も重要な項目です。
売買契約時には、本人確認書類や印紙証明書、物件状況確認書などの書類が必要になるため、不備なく準備しておきましょう。契約締結後、引渡し前に物件が天災等により滅失・毀損した場合の取り扱いを明確にする「危険負担」の条項や、手付解除が可能な期限なども確認が必要です。
契約不適合責任の期限については、売買契約で調整する条件の一つです。引渡し後のトラブルを防ぐため、物件の状態を正確に伝え、買主との合意事項を契約書に明記することが、円滑な取引を実現する鍵となります。
