解体する家を間違えた事例と賠償責任
間違えて解体しても施主は責任を負わないケースがほとんどです。
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解体工事で実際に起きた間違い事例
解体業者が物件を取り違えて作業を進めてしまう事故は、想像以上に発生しています。ある事例では、長期出張から帰宅した所有者が自宅の一部が解体されているのを発見しました。隣の空き家を解体する予定だったにもかかわらず、似た構造の平屋を間違えて解体してしまったのです。
参考）長期出張から帰ってきたら「自宅が解体されていた！」 築50年…
この事例では、不動産会社の担当者が現地到着の遅れにより電話で指示したことが原因でした。解体業者は実際の建物を事前に確認していなかったため、隣の似た建物を解体対象と誤認してしまったのです。工事3日目にミスに気付いたものの、すでに建物の一部が解体されていました。
参考）https://mylife.2chblog.jp/archives/23458153.html
海外の事例も含めると、市当局が契約した解体業者が誤って一般家庭の住宅を破壊したケースも報告されています。これは施主が不在の間に発生し、帰宅して初めて事態を知ることになりました。
参考）海外反応！ I LOVE JAPAN : 【アメリカ】解体…
こうした間違いは複数の要因が重なって発生します。似た構造の建物が隣接している場合、事前確認が不十分だと取り違えるリスクが高まります。
特に住宅密集地では注意が必要ですね。
解体する家を間違えた場合の法的責任
解体業者が誤って建物を解体した場合、基本的に民法第709条に基づき業者側が賠償責任を負います。この条文では、故意または過失によって他人に損害を与えた者は、その損害を賠償する責任があると定められています。解体範囲を業者と施主で明確に共有していた場合、業者の過失が明らかです。
参考）家を間違えて解体した場合はどうなる？賠償責任は誰にあるのかを…
一方、施主側にも責任が問われるケースがあります。民法第716条では、施主は基本的に解体工事業者が第三者に与えた損害について賠償責任を負わないとされています。ただし、施主の指示に過失があった場合は例外です。
具体的には以下のようなケースが該当します。
- 施主が間違った場所を指示していた
- 重要な情報を業者に伝えていなかった
- 悪天候時に作業を強行するよう指示した
責任の所在は事前の確認状況によって変わります。施主と業者がお互いに勘違いしていた場合、責任割合について協議が必要になることもあります。
施主が確認を怠った場合は注意が必要です。業者に何も指示せず、間違いを予見できたのに放置した場合は「過失」とみなされる可能性があります。
つまり施主側の責任が発生します。
損害賠償保険の補償範囲と確認事項
解体業者の多くは「第三者賠償責任保険」に加入しています。この保険は、誤って隣家を損壊した際に適用される重要な補償です。保険会社は事故内容に応じて保険金を算出し、補償額が高額な場合は現場立会いを行います。
第三者賠償責任保険の補償限度額は、身体に対しては1名3億円・1事故4億円、財物に対しては1事故3億円という基準があります。自己負担額は1事故1,000円程度に設定されているケースが一般的です。
参考）https://www.ja-doutouasahi.or.jp/wp/wp-content/uploads/2024/09/b362012475d8ac9e364758d06c7e64e4.pdf
ただし補償対象外の項目もあります。
- 想定内の騒音・粉塵トラブル
参考）解体工事に必要な損害賠償保険とは？加入すべき種類と注意点を解…
- 地中埋設物の損害（保険内容による）
参考）【解体工事の保険】施主が確認すべき補償内容と注意点を徹底解説…
- 工事完了後の瑕疵
保険確認時には補償金額の上限を必ずチェックしてください。損害が上限を超えた場合、超過分は業者が自己負担することになります。また、下請け業者も補償範囲に含まれるかどうかも重要なポイントです。
参考）解体工事は保険の対象外？トラブル対処法と未加入業者の見分け方
工事前に業者から保険証券のコピーを取得するのが確実です。補償内容、適用範囲、限度額を書面で確認することで、万が一のトラブルに備えられます。
解体工事で誤認を防ぐ具体的な対策
物件の取り違えを防ぐには、解体対象建物の事前確認が最も重要です。不動産従事者として、業者に実際の建物を必ず現地で確認させる手順を徹底する必要があります。
電話だけの指示は絶対に避けるべきです。
効果的な対策として、以下の手順を実施してください。
📍 解体対象建物の明示
建物の写真を複数の角度から撮影し、業者と共有します。玄関の色、屋根の形状など特徴を具体的に伝えることで誤認リスクが減ります。
🗺️ 図面と現地の照合
住宅地図に解体対象を赤で囲み、業者に渡します。現地で図面と実際の建物を照らし合わせる時間を設けてください。
隣接する建物との違いを明確にします。
✅ 着工前の最終確認
工事初日に施主または代理人が立ち会い、対象建物に目印を設置します。間違いがないことを業者と共に確認してから作業開始を許可しましょう。
📝 書面での記録
確認した内容を写真付きの報告書にまとめます。日付と確認者のサインを記録することで、後のトラブル防止になります。
近隣への事前説明も重要な対策です。解体工事の期間、対象建物を周辺住民に伝えることで、万が一の間違いに気付いてもらえる可能性が高まります。
賠償請求の流れと施主が知るべき対処法
誤って建物を解体してしまった場合、被害者からの損害賠償請求が発生します。まず被害者と解体業者の間で補償内容について話し合いが行われます。補償がまとまれば示談が成立し、賠償金の支払いまたは補修作業に移行します。
解体業者は事故発覚後すぐに保険会社へ連絡します。保険会社は損害の程度を調査し、保険金額を算出します。現場が複雑な場合や損害額が高額な場合は、保険会社の担当者が現地立会いを実施します。
壊された部分の算定には専門的な調査が必要です。柱の状態や壁材を確認し、同じ仕様で原状復帰させるための費用を計算します。ただし解体前の状態を完全に把握するのは困難なため、写真や資料がある場合は保存しておくことが重要です。
施主と業者間の責任割合について協議が必要なケースもあります。原則として解体業者が責任を負いますが、施主側の確認不足があった場合は責任割合の調整が発生します。
不動産従事者としては、以下の対応を取ってください。
🔍 事実関係の記録
事故発生時の状況を詳細に記録します。誰がどのような指示をしたか、確認作業はどう行われたかを時系列で整理しましょう。
💼 保険会社への速やかな連絡
業者の保険会社と施主の保険会社（該当する場合）の両方に連絡します。
初動対応が遅れると補償手続きが長引きます。
📞 被害者への誠実な対応
被害を受けた所有者に対して、経緯の説明と謝罪を速やかに行います。不誠実な対応は問題を大きくする原因になります。
弁護士への相談も検討すべきです。責任割合に争いがある場合や、損害額が高額な場合は、法的なアドバイスを受けることで適切な解決につながります。
不動産従事者が押さえるべき解体工事の管理ポイント
解体工事を管理する不動産従事者には、業者選定の段階から注意すべき点があります。最も重要なのは、解体業者が建設業許可または解体工事業登録を保有しているかの確認です。無許可業者に依頼すると、トラブル発生時の補償が困難になります。
業者の実績確認も欠かせません。過去の施工件数だけでなく、類似物件での経験があるかをヒアリングしてください。住宅密集地での解体経験がある業者は、隣家への配慮や誤認防止の対策を心得ています。
見積書の内容チェックも重要なポイントです。
📋 詳細な内訳の確認
「一式見積もり」は避けるべきです。作業項目ごとに費用が明記された見積書を要求しましょう。不明瞭な見積もりは後の追加請求トラブルにつながります。
💰 適正価格の把握
極端に安い見積もりには注意してください。不法投棄のリスクや手抜き工事の可能性があります。複数社から見積もりを取り、相場を把握することが基本です。
参考）家の解体手続きで失敗しないために！トラブル事例と手続きの全知…
🏢 中間マージンの有無
依頼した業者が自社施工するのか、下請けに出すのかを確認します。下請けに出す場合、中間マージンが発生して費用が割高になります。
工事中の管理体制も整えておきましょう。定期的な現場確認を行い、工事が計画通りに進んでいるかをチェックします。写真記録を残すことで、万が一のトラブル時に証拠として活用できます。
近隣対応の確認も不動産従事者の役割です。業者が近隣へ適切に挨拶回りをしているか、騒音・粉塵対策は十分かを監督してください。近隣トラブルの多くは事前説明不足から発生します。
廃材処理の適正性もチェックポイントです。マニフェスト（産業廃棄物管理票）を確実に受け取り、廃材が適切に処分されたことを確認しましょう。不法投棄が発覚した場合、施主にも責任が及ぶ可能性があります。
