確認申請リフォーム2025改正
屋根の葺き替えだけでも確認申請が必要になります。
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確認申請が必要な新2号建築物とは
2025年4月の建築基準法改正により、従来「4号建築物」として扱われていた木造2階建て住宅の多くが「新2号建築物」に分類されました。新2号建築物とは、木造2階建て以上の戸建住宅、または木造平屋建てで延床面積200㎡を超える建物を指します。これまで4号特例により確認申請が免除されていたこれらの建物は、改正後、大規模な修繕や模様替えを行う際に確認申請が義務付けられるようになりました。
つまり新2号建築物が原則です。
具体的には、屋根の葺き替え、外壁全体の改修、スケルトンリフォーム、間取り変更などが「大規模な修繕・模様替え」に該当し、すべての地域で確認申請が必要です。主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のうち一種について、その過半（50%超）を改修する工事が「大規模」とみなされます。外壁の全面的な張り替えで下地の解体を含む場合や、増築工事（カーポート、サンルーム、物置の新設など）も確認申請の対象です。
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不動産従事者としては、物件の構造と規模を正確に把握し、リフォーム計画が新2号建築物の基準に該当するかを判断する必要があります。延床面積の計算や主要構造部の改修範囲について、建築士と連携しながら事前に確認しましょう。木造2階建ての戸建住宅はほぼ該当すると考えて間違いありません。
確認申請が不要なリフォーム工事の範囲
すべてのリフォームで確認申請が必要になるわけではなく、小規模な工事や仕上げ材のみの改修は申請不要です。キッチン・トイレ・浴室などの水まわり設備の交換、クロスの張り替え、構造に影響しない床の張り替えといった内装工事は確認申請の対象外となります。屋根や外壁の塗り替え、カバー工法による仕上げ材のみの工事も申請は不要です。
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申請不要が条件です。
バリアフリー化のための手すりやスロープの設置も確認申請は求められません。屋根ふき材のみ（防水層よりも外側）の改修や、外壁の塗装といった表層部分の補修は、特例の対象として引き続き申請不要とされています。マンションの専有部分のリフォームについても、改正後も原則として確認申請は不要です。
ただし、壁紙や床の仕上げ材のみを貼り替える工事であっても、下地まで解体する場合は「大規模な修繕」に該当する可能性があります。不動産従事者は、工事内容が表層のみか、下地や構造体に及ぶかを明確に区別することが重要です。階段の位置変更や柱・壁の大幅な変更を伴う場合は大規模工事となり、確認申請が必要になります。施工業者との打ち合わせ段階で、工事範囲を詳細に確認しておくことで、後のトラブルを防げます。
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確認申請の費用と期間の実務知識
確認申請にかかる費用は、建物の構造や規模、工事内容、地域によって変動しますが、一般的には総額で15万円～20万円が相場です。内訳は、確認申請手数料、中間検査手数料、完了検査手数料、書類作成・申請代行費用に分かれます。新2号建築物では構造計算や省エネ基準の提出が追加されるため、従来よりも高額になる可能性があります。
結論は高額化です。
設計監理費も別途必要で、30万円～60万円程度が追加でかかるケースが一般的です。建築申請自体の費用は10万円～30万円、調書作成に30万円～60万円程度が必要とされます。さらに、窓の防火性能や耐震基準を現行法に合わせる必要があるため、工事が追加になり、その分の費用も発生します。
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期間については、建築申請のための書類作成と申請から受理までに1.5カ月～2カ月ほどがかかります。確認申請から確認済証の交付まで一定の審査期間が必要なため、施行日前に工事着手を予定している場合は、時間的余裕をもって申請することが求められます。法改正により審査期間は35日以内とされていますが、実際にはそれ以上かかることもあります。着工前の期間が延びるため、仮住まいの期間には影響しませんが、全体のスケジュール管理には注意が必要です。
検査済証がない建物の確認申請対応策
検査済証がない建物は、確認申請の前に建築基準法適合判定調査を受ける必要があります。検査済証がないということは、その建物が以前の建築基準法に基づいて適切に建設され、検査を受けた証拠がないため、リフォーム前に適法性を証明しなければなりません。2025年4月の法改正により、検査済証がない建物の所有者や施工会社は、新たな課題に直面しています。
参考）ちゃんと知れば怖くない！ 「2025年建築基準法改正」 検査…
適合調査が必須です。
建築基準法適合判定調査は、国が指定した機関で実施され、現行の建築基準法に建物が適合しているかを詳細に確認する手続きです。この調査をクリアしなければ、リフォームの申請自体ができません。検査済証がない場合、まず12条5項の報告（適合調査）を通じて建築物が適法であるとの報告を受け、その後、確認申請を提出し、大規模なリフォームが許可されるという流れになります。
参考）ちゃんと知れば怖くない！ 「2025年建築基準法改正」 確認…
不動産従事者は、古い物件を扱う際に検査済証の有無を最優先で確認する必要があります。検査済証がない物件の場合、適合調査の費用と期間を事前に見積もり、顧客に正確な情報を提供することが信頼につながります。調査費用は物件の規模や状態によって異なりますが、数十万円単位でかかることが一般的です。適合調査の結果、建築基準法に適合していないことが判明した場合、是正工事が必要になり、さらに費用と時間がかかります。
確認申請の実務で注意すべきリスク管理
確認申請が必要な工事を無申請で進めると、建築基準法違反となり、工事中止命令や是正命令が出される可能性があります。違反した場合、建物所有者だけでなく施工業者も法的責任を問われることがあり、最悪の場合、罰金や刑事罰の対象になります。不動産従事者としては、顧客に対して確認申請の必要性を明確に伝え、法令遵守の重要性を説明することが不可欠です。
知らないと損します。
工事完了後に確認申請をしていないことが判明すると、完了検査が受けられず、検査済証が交付されません。検査済証がないと、将来的な売却や融資の際に不利になるだけでなく、次回のリフォーム時にも問題が生じます。特に2025年以降は、過去の工事履歴が厳しくチェックされる傾向が強まっており、無申請工事の影響は長期間にわたります。
事前準備としては、建築士による設計と現行法適合の確認を行い、必要書類を正確に揃えることが重要です。設計図面（平面図・立面図・断面図など）、構造計算書、省エネルギー計算書といった書類が求められます。審査期間を考慮し、工事開始の2カ月前には申請を完了させるスケジュールを組むことが推奨されます。
顧客とのコミュニケーションでは、費用と期間の増加について透明性を持って説明し、事前に合意を得ることがトラブル回避につながります。リフォーム会社との連携も不可欠で、確認申請の経験が豊富な業者を選定することで、スムーズな手続きが可能になります。法改正により規制が強化された今、不動産従事者には、より高度な法的知識と実務対応力が求められています。
参考リンク（国土交通省による建築基準法改正の公式資料）。
https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf
参考リンク（増改築.comによる2025年建築基準法改正の詳細解説）。
2025年建築基準法改正によるリフォームへの影響（4号特例縮…
参考リンク（検査済証がない建物の適合調査についての専門情報）。
https://www.zoukaichiku.com/inspection
確認申請マニュアルコンプリート版2024-25