空家再生の流れと収益化
リフォーム見積もりが当初の2倍になる空家が全体の約3割を占めます。
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空家再生ビジネスの買取から販売までの流れ
空家再生ビジネスは、築30年以上の空家物件を買い取り、リフォームして再販する不動産ビジネスモデルです。このビジネスの基本的な流れは、物件仕入の条件整備から始まります。
参考）不動産会社向け空き家再生ビジネスで成功するには？｜船井総合研…
最初のステップは物件情報取得のための業者リストを整備することです。不動産業者を訪問して物件情報を収集し、現地での物件チェックを実施します。物件チェックでは、建物の劣化状態や構造部分の問題を正確に把握することが重要です。
参考）【空き家再生ビジネスとは】代表的な手法と成功事例・失敗事例を…
買取が決定すると、室内残置物の処分や植栽の剪定・撤去を行います。残置物が残っていても現況有姿の状態で買取りできるのが、このビジネスの特徴です。
参考）LIFE View
リフォーム企画では、新しい生活スタイルに対応した設備・間取りへの全面改修を計画します。スケルトンリフォームを行うことで、快適性・安全性を向上させ新築住宅のようなプランニングが可能になります。買取から販売までの期間は、仲介の2ヶ月から6ヶ月に対し、最短数日から1ヶ月程度で完了できます。
つまり迅速な取引が可能です。
参考）空き家買取の基礎知識｜流れ・費用・注意点について徹底解説
空家再生で活用できる補助金制度の実例
空家の改修や取得に対して、自治体が独自の補助金制度を設けています。補助金の種類は大きく分けて「改修型」と「取得型」の2つがあります。
参考）https://www.ieuri.com/bible/akiya/8253/
改修型補助金の代表例として、東京都内のある自治体では住宅再生型で補助率2分の1以内（上限75万円）を給付しています。地域まちづくり活用型として子ども食堂や高齢者サロンに改修する場合は、補助率2分の1以内で上限300万円まで支給されます。
岡山県真庭市では、定住を目的に空家を購入する人に対し、市内施工業者による改修工事を行う場合に20万円の補助金を交付しています。補助対象となる空家は市街化調整区域に所在し、令和2年4月1日から令和5年3月31日までの契約で購入した住宅が対象です。
補助金申請には条件があり、改修工事費用の総額が20万円以上であることや、町内の事業者が施工することが求められます。補助金の交付は同一住宅・同一人に対し1回限りです。三重県津市ではリノベーション等補助金として、移住を目的に空家を使用する場合の改修工事費の一部を補助しています。
参考）【事例付き】空き家のリノベ需要が増加中？使える補助金や成功の…
補助金情報は自治体ごとに異なるため、事前に対象地域の制度を確認することが必須です。
空家再生での収益構造とコスト管理の実務
空家再生ビジネスの収益構造を理解するには、初期投資と運営費用の正確な算出が不可欠です。リノベーションには数百万円から、場合によっては1,000万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
参考）空き家を再生する。メリット・デメリットや、失敗しないためのポ…
特に注意すべきは、古い空家では見た目以上に構造部や水回りの劣化が進んでおり、当初の見積もりを大幅に上回る追加費用が発生しやすい点です。建物にアスベストが利用されていた場合、除去費用として別途数十万円から数百万円の費用が発生するおそれがあります。
運営費用（ランニングコスト）には、固定資産税、火災保険料、管理委託費、共用部の光熱費、定期的な修繕費などを年単位で試算する必要があります。収入の予測では、周辺の家賃相場や稼働率を現実的な数値（例：80%〜90%）で設定し、年間の家賃収入を予測します。
資金計画を立てる際は、500万円の予算があれば物件150万円、リフォーム250万円、諸経費50万円のように分散させることが推奨されます。
1軒に全額を投入するのは避けるべきです。
改修工事には数ヶ月単位の時間がかかり、その間の収益はゼロです。完成後も借り手や利用客がすぐに見つかるとは限りません。
参考）500万不動産投資の失敗例から学ぶ！空き家再生で資産を築く方…
周辺の家賃相場の下落や経済状況の変化によって、想定していた収益が得られない空室リスクは常に付きまといます。
痛い出費です。
空家再生で失敗しないための法規制と専門知識
空家再生ビジネスを成功させるには、法規制への理解と専門知識の習得が欠かせません。空家対策特別措置法により、管理が不十分な空家は「特定空家」に認定され、市区町村による指導や勧告の対象となります。
参考）空き家再生ビジネスの始め方｜儲かる仕組みと失敗しない活用モデ…
勧告を受けた特定空家は、宅地となる土地が受ける固定資産税の減額が受けられなくなります。命令に従わず改善されない場合は、50万円以下の過料が科されます。過料は行政における罰則ですが、前科がつくわけではありません。
参考）空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルにな…
法規制への対応に伴う追加改修も空家再生ビジネスのリスクとして挙げられます。見えない劣化による修繕費の増加、資金計画の甘さによる運営リスク、ターゲットや需要の読み違い、専門知識の不足による判断ミスなどが失敗の主な原因です。
事前調査を徹底し建物の状態を正確に把握すること、市場調査を行いターゲット層と需要を分析すること、売却や賃貸の出口戦略を明確にしておくことが重要です。地方の空家をゲストハウスとして活用しようとしたものの、観光客の需要が低く稼働率が上がらずに失敗した事例もあります。
空家再生診断士という専門資格があり、空家・空き地の活用、処分、維持管理、継承など所有者が求める条件に則り専門的知識を持った存在としてアドバイスを行います。認定空き家再生診断士は、国家資格所有者が講座を受講し認定試験に合格することで付与されます。対象となる国家資格には、弁護士、不動産鑑定士、宅地建物取引士、建築士などが含まれます。専門知識を証明する資格の取得が信頼獲得につながります。
参考）https://ameblo.jp/otani123/entry-12760882418.html
空家再生士の役割と実務における独自視点
空家再生士は、単に家を直すスキルだけでなく、空家が現在選べる選択肢を専門家として適切に分析し所有者に提案するスキルが求められます。空家再生士の役割は、相談と調査、プラン作成、再生の実行という3つのプロセスで構成されます。
相談と調査の段階では、所有者の空家に対する想い・要望・困っている点をヒアリングします。空家の立地や建物の状況から選べる選択肢を現地調査で明らかにします。プラン作成では、調査結果をもとに最適な再生プランを提案し、所有者が納得できる最適解を一緒に考える大事なプロセスです。
再生の実行では、各専門家と協力して空家再生の実行を支援します。流通していなかった空家を流通に乗せるのが空家再生士の大切な役割です。空家再生士は各専門家の領域を侵すことなく、適切な各専門家と協力しながら所有者の問題解決に努めます。
リフォームやリノベーションをして賃貸・売買することはもちろん、時に転貸することや解体することを提案する場合もあります。その空家の立地や建物の状態により、選択肢として提案する内容はさまざまです。
不動産業の従事者にとって、空家法の施行にともない空家の取り扱いに困った所有者が物件の査定を依頼するケースが増えています。空家再生士の資格は空家に関する専門知識を有することの証しであるため、所有者に安心感を与え信頼を得やすくなります。
空家再生士の具体的な役割や資格取得の流れについて詳細が記載されています。
空家再生診断士の資格概要や取得難度、業界の動向について参考になる情報が掲載されています。
空家の統計データや政策の背景、地域別の空家率などの公的データを確認できます。
