軽量鉄骨耐用年数過ぎたら減価償却
耐用年数が過ぎても減価償却は続けられます。
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軽量鉄骨の法定耐用年数と減価償却の基本
軽量鉄骨造の法定耐用年数は、鋼材の肉厚によって明確に区分されています。肉厚3mm以下の場合は19年、3mm超4mm以下なら27年、4mm超は34年です。
この年数は建築士が工夫しても変わりません。
参考）軽量鉄骨の耐用年数は？減価償却の計算方法とアパート建築の注意…
減価償却とは、建物などの資産を取得した際に、その費用を使用期間で按分して計上する会計手続きです。つまり取得時に一度に費用化せず、毎年少しずつ経費計上するということですね。
法定耐用年数は税法で定められており、実際の建物寿命とは異なります。減価償却費の計算では、平成19年4月1日以後に取得した建物は定額法を用います。定額法の計算式は「取得価額×定額法の償却率」です。
参考）軽量鉄骨の耐用年数は何年？減価償却費の計算方法や注意点を解説…
償却率は耐用年数によって決まり、例えば19年なら0.053、27年なら0.038、34年なら0.030となります。4,000万円で肉厚4mm超の軽量鉄骨造アパートを取得した場合、年間の減価償却費は120万円（4,000万円×0.030）です。
計算はシンプルですね。
参考）https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm551.html
軽量鉄骨の耐用年数が過ぎた後の減価償却計算方法
法定耐用年数をすべて経過した建物でも、減価償却は継続できます。この場合の計算式は「法定耐用年数×0.2」で新たな耐用年数を算出します。
端数は切り捨てです。
例えば肉厚3mm以下で法定耐用年数19年の軽量鉄骨造の場合、19年×0.2=3.8年となり、端数を切り捨てて3年が新たな耐用年数になります。肉厚3mm超4mm以下で27年の場合は、27年×0.2=5.4年で、耐用年数は5年です。
この再計算された年数で減価償却を行うため、耐用年数経過後も経費計上が可能です。ただし、この期間が終わると税務上の帳簿価額はゼロになります。
それでも市場価値は残るのが通常です。
参考）https://www.ieuri.com/bible/assessment/24244/
新たな耐用年数が2年未満になる場合は、最低2年として扱います。
これは覚えておくべき例外ですね。
計算途中で生じた1年未満の端数は切り捨てません。
最終的な耐用年数の端数のみ切り捨てます。
参考）耐用年数を過ぎている場合の不動産売却についてチェック！｜東大…
軽量鉄骨中古物件の残存耐用年数計算
中古物件を取得した場合、法定耐用年数の一部が経過しているため残存耐用年数を計算します。計算式は「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」です。
参考）軽量鉄骨の耐用年数は？減価償却や計算方法から注意点について知…
具体例として、肉厚3mm超4mm以下(法定耐用年数27年)の軽量鉄骨造アパートを築15年で取得した場合を見てみましょう。計算すると(27年-15年)+15年×0.2=12年+3年=15年となります。
耐用年数15年の償却率は0.067です。
築17年の肉厚3mm超4mm以下の物件なら、(27年-17年)+17年×0.2=10年+3.4年=13年が残存耐用年数になります。耐用年数13年の償却率は0.077なので、4,000万円で取得した場合の年間減価償却費は308万円です。
中古資産の経過期間は月数で計算し、計算途中での1年未満の端数処理は行いません。最終結果で1年未満の端数を切り捨てる点に注意が必要です。
正確な計算で節税効果を最大化できます。
参考）【中古資産の耐用年数の計算方法】中古車の事例をもとに分かりや…
軽量鉄骨の耐用年数超過物件の資産評価と市場価値
法定耐用年数を過ぎた建物は、税務上の帳簿価額では減価償却が終了し価値ゼロとみなされます。例えば木造住宅で築23年目に入ると、固定資産税評価額上では簿価が0円になるケースが多いです。
軽量鉄骨も同様の扱いです。
しかし帳簿上ゼロでも、市場では価値が残ります。建物評価額の計算式は「再調達価格×(残存耐用年数÷耐用年数)」です。再調達価格2,000万円、法定耐用年数22年、築15年なら、残存耐用年数7年で建物評価額は約636万円になります。
多くの仲介会社は木造住宅で築20年超だと建物価値をゼロとするケースが多いですが、リフォーム履歴やインスペクション結果を提示すれば再評価される余地があります。つまり、適切な資料で価値を証明できるということですね。
軽量鉄骨造でも同様に、耐用年数超過後の売却では「建物0円・土地のみ評価」とされやすい傾向があります。しかし実際には建物が使用可能なら市場価値は存在するため、適切な評価方法を理解することが重要です。
売却時の価格交渉で大きな差が出ます。
軽量鉄骨と重量鉄骨の減価償却期間の違い
軽量鉄骨と重量鉄骨では、法定耐用年数に大きな差があります。重量鉄骨造の法定耐用年数は34年で、償却率は0.030%です。一方、肉厚3mm以下の軽量鉄骨は19年しかありません。
この差は減価償却期間に直接影響します。肉厚3mm以下の軽量鉄骨の場合、減価償却費を計上できる年数が19年と比較的短期で終わってしまいます。重量鉄骨は34年と長く経費計上できるのが特徴です。
短期で減価償却が終わるメリットは、初期の節税効果が大きいことです。デメリットは早期に経費計上が終わり、その後の税負担が増える点ですね。長期保有を前提とする投資では、この点を考慮した資金計画が必要です。
鋼材の肉厚による区分は明確で、6mm未満が軽量鉄骨、6mm以上が重量鉄骨と定義されます。軽量鉄骨内でも4mmと3mmが基準となり、4mm超は34年、3mm超4mm以下は27年、3mm以下は19年です。物件選定時に鋼材の肉厚を確認することが不可欠です。
参考）鉄骨造の耐用年数はどれくらい？法定耐用年数で減価償却を計算す…
軽量鉄骨の減価償却における実務上の注意点
減価償却計算で最も重要なのは、鋼材の肉厚を正確に把握することです。肉厚3mm以下かどうかが法定耐用年数を決める重要なラインになります。
建築確認申請書や設計図書で確認できます。
新築と中古では計算方法が異なるため、取得時点での築年数を正確に記録する必要があります。中古物件の場合、経過年数を月数で計算するため、取得月も重要な情報です。月数計算の際、計算途中の端数処理は行いません。
耐用年数が2年未満になる場合は最低2年として扱う規定を忘れないでください。また、平成19年4月1日以後に取得した建物は定額法のみが適用されるため、定率法は使えません。償却率表は国税庁の「減価償却資産の償却率等表」で確認できます。
参考）中古資産の耐用年数の計算方法！正しく計算して節税効果を高めよ…
国税庁の減価償却費計算ガイドでは、具体的な計算方法と償却率表が掲載されており、実務で参照すべき資料です。
参考）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm
耐用年数超過後の物件売却では、帳簿価額ゼロでも市場価値が残ることを買主に説明できると交渉が有利になります。リフォーム履歴や建物診断結果を準備しておくと効果的です。
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