月10万の不労所得を実現する方法
月10万円の不労所得を狙うワンルームマンション投資は、3戸所有しても手取りは月3.5万円程度しか残りません。
参考）不動産投資の不労所得で月10万円以上稼ぐ方法！手順や事例、お…
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月10万の不労所得に必要な元手の計算
月10万円の不労所得を実現するには、投資方法によって必要な元手が大きく異なります。不動産投資の場合、利回り3.0％～8.5％を想定すると約1,412万円～4,000万円の元手が必要です。
物件タイプ別に見ると、具体的な金額がイメージしやすくなります。区分マンションなら約2,400万円～4,000万円、一棟アパートなら約1,412万円、一戸建てなら約1,500万円～2,000万円が目安です。
つまり最低1,400万円は必要ということですね。
ただし、この金額は表面利回りから計算したもので、実際にはローン返済や経費を差し引く必要があります。表面利回り7％、価格2,000万円の中古区分マンションをフルローンで購入し、月10万円の家賃収入があっても、ローン返済が月5万円、諸経費が月約1.5万円かかると、手取りは約3.5万円程度です。
3戸所有してやっと月10万円です。
不動産投資での月10万円収入のシミュレーション
月10万円の不労所得を得るための現実的な計算式は「月間家賃収入 － ローン返済 － 所得税 ＞ 10万円」です。単純な家賃収入だけでなく、複数の支出項目を正確に把握することが重要になります。
参考）【注意】不動産投資の家賃収入で月10万円の不労所得を1から解…
表面利回り5％、管理費や修繕積立金など含む経費率30％と仮定すると、年間想定家賃収入は約171万円必要です。物件単価に換算すると、おおよそ1,700万円～2,000万円台の投資が求められます。
経費率30％が標準的です。
区分マンションの場合、管理費・修繕積立金だけで家賃収入の20％～30％を占めます。これは管理組合に支払う共用部分の維持管理費用と、将来の大規模修繕に備えるための積立金です。
参考）不動産投資の経費はいくらまでが妥当？プロが教える節税対策
修繕積立金は家賃収入の5％程度を別途確保する必要があり、専有面積あたり月額235円～430円が目安です。さらに管理委託費が家賃収入の5％程度、火災・地震保険料が年間3～10万円ほど発生します。
参考）不動産投資のランニングコスト一覧｜目安を知って失敗を防ぐ！
保険料も意外と高いです。
空室率を考慮した月10万円達成の物件数
全国の賃貸住宅における空室率は、平成30年時点で18.5％と過去最高を記録しています。ここ10年ほど17％～18％台で推移しており、空室リスクは不動産投資において無視できない要素です。
参考）https://owners-cb.jp/realestate_investment/6338
賃貸用の空き家は432万7,200戸で、全国の空き家総数のうち半分以上を占めています。総務省の令和5年度住宅・土地統計調査によると、賃貸用の空き家率は2023年時点で6.8％という別のデータもあり、調査方法によって数値が異なります。
参考）入居率の全国平均は約95％！不動産投資の実態を見誤らない3つ…
データによって違いがあるんですね。
空室率18.5％を考慮すると、満室想定の収益計画では実際の手取りが大幅に減少します。例えば3戸所有で各戸の満室時手取りが月3.5万円でも、1戸が空室になれば月7万円に減少し、月10万円には届きません。
空室リスク対策として、首都圏の物件を選ぶのも一つの戦略です。東京都の空き家率は2023年で11.0％と、全国平均より低い水準を維持しています。入居率の全国平均は約95％とされており、立地や物件管理の質によって大きく変動します。
参考）【2024年12月】賃貸住宅の空き家（空室）率の変化と意外に…
立地選びが収益の鍵ですね。
ローン返済と利回りの関係性
不動産投資ローンの返済は、物件価格と金利、返済期間によって大きく変動します。元利均等返済で借入金額3,000万円、金利2.0％、返済期間30年の場合、毎月の返済金額は110,885円です。
頭金の有無によっても月々の返済額は変わります。物件価格2,000万円、金利1.9％の中古区分マンションをフルローンで購入すると月々65,229円、頭金200万円を入れると月々58,706円となり、差額は6,523円です。
頭金で返済額を抑えられます。
イールドギャップという指標も重要で、これは「利回り － ローン金利」で算出します。例えば表面利回り7.5％、ローン金利2％の場合、イールドギャップは5.5％です。
物件価格が大きくなるほど月々返済額の差は大きくなり、空室時の自己負担も増えるため、自己資金を当てて借入金額を下げておくことは一つの戦略になります。返済期間を短くすると総返済金額と利息が減少するメリットがありますが、月々の負担は増加します。
返済期間の調整が重要です。
不動産従事者が見落としがちな投資の独自視点
不動産業界に従事しているからこそ、自分の専門領域に偏った物件選びをしてしまうリスクがあります。営業マンや管理会社の意見を鵜呑みにして失敗するケースは少なくありません。
「管理会社の意見をうのみにしたら入居者満足度が下がり、空室が多くなった」「営業マンの話をすべて信じて物件を購入したら都合が良すぎる家賃設定になっており、入居者が集まらない」といった事例が報告されています。管理費が月1,100円の安さで物件の管理会社を選んだが、途中で大幅な値上げをされたケースもあります。
安さだけで選ぶと危険です。
サブリース契約も注意が必要です。「サブリースなので家賃保証を得られ安心」という手法で多くの初心者投資家に物件が販売されましたが、実際には保証が途中で打ち切られるケースがありました。
参考）不動産投資に失敗し悲惨な末路を迎えた5人の事例と教訓・回避方…
リスク管理が甘いと、家賃下落や金利上昇、空室リスクなどを想定していないため、問題が発生した際に迅速な対応ができず、損失が拡大してしまいます。所有物件の周辺に競合物件が増え、想定以上に空室が発生したという事例もあります。
競合増加も計算に入れましょう。
不動産従事者だからこそ、客観的な数字とデータに基づいた判断が求められます。表面利回りだけでなく、実質利回りを正確に計算する習慣をつけることが、月10万円の不労所得を確実に得るための第一歩です。
実質利回りは「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格+購入時諸経費）×100」で計算します。例えば年間家賃収入150万円、年間経費60万円、物件価格2,000万円、購入時諸経費200万円の場合、実質利回りは約4.1％です。
表面利回りとの差に注意です。
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