建て替えお金意味
建て替えローンの仮審査が通っても本審査で8割が落ちることがあります。
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建て替え費用の相場と内訳
建て替えにかかる費用は、30坪の木造住宅で総額1,500万〜4,500万円が一般的です。この金額には解体工事費、建築費、諸費用が含まれます。
解体工事費は構造によって大きく異なります。木造住宅なら坪単価3万〜5万円、鉄骨造は4万〜6万円、鉄筋コンクリート造は5万〜8万円です。30坪の木造住宅なら90万〜150万円が目安ですね。
建築費は坪単価65万〜125万円程度で、30坪から40坪の住宅であれば2,000万〜5,000万円の幅があります。間取りの複雑さや設備のグレードによって金額が変動するため、顧客の要望を細かくヒアリングする必要があります。
諸費用は建築費用の3〜6%程度が目安です。建築費4,000万円であれば、120万〜240万円の諸費用が必要になる計算ですね。印紙税、登録免許税、登記費用、火災保険料などが含まれます。
付帯工事費も忘れてはいけません。外構工事や上下水道の引込み工事、エアコンや照明器具などで200万〜500万円が別途かかります。本体価格の25%程度を見込んでおくと安全です。
参考）家の建て替え費用を解説！土地ありの場合の費用内訳や注意点を紹…
建て替えとリフォームの費用比較
リフォームの費用相場は137万円程度で、建て替えと比較するとかなり費用を抑えられます。壁紙の張り替えやキッチン・浴室の交換、外壁の塗り直しなど部分的な改修が中心です。
フルリノベーションの場合は1,000万〜3,000万円程度となり、建て替えの半額程度で済むことが多いです。工期も2〜4ヶ月程度と建て替えの5〜8ヶ月より短いため、仮住まい費用も節約できます。
ただし、土地や建物の劣化が激しい場合は補修費用のために建て替えと同じくらいの費用がかかってしまうことがあります。顧客には現地調査の結果を踏まえて、正確な判断材料を提供することが重要です。
参考）家を建て直したいと考えたら。建て直しに失敗しないお役立ち情報…
費用だけでなく耐震性能や断熱性能の向上を考慮すると、長期的には建て替えの方がメリットが大きいケースもあります。顧客の予算と将来計画に合わせて、最適な提案をしましょう。
建て替えローン審査で落ちる理由
リフォームローンの審査で落ちる人に多い特徴として、現在の借入総額の多さ・収入の伸び悩み・信用情報の傷が挙げられます。年収200万円未満や勤続年数1年未満、複数のローンやクレジットカード保有、返済遅延などが重なっていることが多いです。
参考）リフォームローン審査が落ちまくりの原因と金融機関比較｜通過率…
仮審査はOKだったのに本審査で却下されるケースが特に注意です。仮審査時には自己申告だった項目が、本審査では公式な書類審査となり、年収・勤続年数・他のローン残高などの食い違いが浮き彫りになります。
信用情報の傷は審査に強く影響します。数ヶ月以上の延滞や自己破産、債務整理歴があると、完済後5〜10年はほとんどのローン審査で否決されやすいです。複数の金融機関に短期間で申込を繰り返す「多重申込」も、資金繰りに詰まっていると判断される要因になります。
既存不適格建築物の場合、現行の法律に対して多くの規制要件に触れると住宅ローンを受けられない可能性もあります。違反建築物ではなく以前の法律ではクリアしていた規制要件であっても、金融機関は融資に慎重になります。
参考）住宅ローンにも影響する既存不適格建築物・違反建築物とは何なの…
購入する物件の担保評価が低い場合も審査に通りづらくなります。金融機関は住宅ローン実行時に対象の物件に抵当権を設定するため、担保価値が重要な判断材料です。
参考）住宅ローン審査に通らない理由と通るコツをご紹介！｜iyome…
再建築不可物件と既存不適格の注意点
再建築不可物件とは、現在ある建物を解体しても新しい建物を建てることのできない土地のことをいいます。建築基準法の2m以上の接道義務を満たしていないことが主な理由です。
参考）再建築不可物件でも建て替え可能です！不動産のプロが6つの裏技…
既存不適格建築物は違反建築物とはならず、原則そのままの状態で建築物自体の存在は認められます。しかし、一定規模を越える増改築をおこなう場合は、現行の法律に沿った基準に適合する必要があります。
再建築不可物件を更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がります。
住宅用地の特例がなくなるからです。
再建築不可物件を更地として活用するのであれば、初期投資額と固定資産税などの出費に対して利益が見込めるのか、事前にシミュレーションを行いましょう。
隣接地の余っている一部分を買い取ると、再建築不可物件を建て替えできるようになります。隣接地から不足部分を購入することで、建築基準法の2m以上の接道義務に適合できるからです。
2025年4月以降は木造建築物のリフォームに際して建築確認申請が必要となり、再建築不可物件のリフォームが制限される点に注意が必要です。顧客には法改正の影響を事前に説明しておきましょう。
建て替えの税金と登記のタイミング
不動産取得税が課されるのは、不動産を取得した際、取得後数か月以内に自治体から納税通知書が届いた時、そして納税通知書に記載された期限内に支払う時の3つのタイミングです。
参考）建て替えでかかる不動産取得税はいくら？算出方法や軽減措置を解…
不動産取得税軽減措置の申請期限は自治体によって異なり、不動産を取得した日から60日以内に申告する必要があります。東京都では不動産を取得した日から30日以内に申請する必要があるため、申請が遅れると軽減措置を受けられなくなる可能性があります。
参考）https://www.homes.co.jp/cont/iezukuri/iezukuri_01275/
固定資産税の課税は毎年1月1日時点で不動産を所有しているかどうかで決まります。新築物件の場合、1月1日の時点で不動産を所有していれば、その年の4月1日〜3月31日までの固定資産税を納めなくてはなりません。
参考）注文住宅を建てる前と建てたあとにかかる税金を詳しく解説 – …
建て替えの固定資産税を考えると「解体工事は1月2日以降」が無難です。親族から引き継いだ家を建て替える時には、解体工事のタイミングがポイントです。更地のままで年を越さないように、10月、11月あたりから具体的な話に入っていく場合は解体工事には年明けに着手するのがいいでしょう。
参考）住宅の建て替えで固定資産税が高くなる!?知っておきたい条件や…
滅失登記は家を取り壊した際に必要で、取り壊しから1ヶ月以内が申請期限です。専門家に依頼すると約4万円、自分で行う場合は600円の登記事項証明書取得費だけで済みます。顧客の状況に応じて適切な方法を提案しましょう。
参考）マイホーム建替えでかかる税金は？建替え時の固定資産税はどうな…
建て替え費用を抑えるポイント
相見積もりで建築会社を比較検討することが費用削減の基本です。解体工事の費用は業者によって大きく異なるため、複数社から見積もりを取ることをおすすめします。
解体工事と建築工事をまとめて対応してくれる業者を探すと費用を抑えられます。ワンストップで対応してくれる業者なら、万が一トラブルが発生した際も責任の所在が明確です。
参考）家の建て替え手順と費用相場｜失敗しないために知っておくべき事…
シンプルな外観・間取りの家にすることで建築費を削減できます。複雑な形状や特殊な設備を避けるだけで、坪単価を10万〜20万円下げることも可能です。
仮住まい費用を抑えることも重要です。建て替え期間は5〜8ヶ月程度かかるため、賃貸住宅の家賃や引越し費用で10万〜100万円程度が必要になります。親族の家を借りたり、短期賃貸を利用したりすることで出費を減らせます。
参考）家の建て替えの費用・内訳は？費用軽減のコツ、流れ・補助金も徹…
給付金や補助金を利用すると大きな節約になります。GX志向型住宅は160万円、長期優良住宅は80万円+建て替え加算20万円、ZEH水準住宅は40万円+建て替え加算20万円が受け取れます。顧客には積極的に補助金情報を提供しましょう。
予期せぬ追加工事に備えて、全体予算の10〜20%程度を予備費として設定することが大切です。地盤改良工事やセットバックの費用など、想定外の建て替え費用で予算オーバーになることがあります。施工業者と綿密な打ち合わせをしてできる限り正確な予算を立てることが重要です。