建物面積とは2階の計算方法
吹抜に接する階段は2階の床面積に算入される
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建物面積における2階部分の基本的な考え方
建物面積には「建築面積」と「延べ床面積」の2つの概念があります。建築面積とは建物を真上から見たときの面積で、2階建て以上の住宅の場合、床面積が広い方が建築面積となります。一方、延べ床面積は建物における各階の床面積を合計した面積を指します。
参考）建築基準法の“床面積”とは？ 2つの種類と床面積の算定に含ま…
例えば1階の床面積が70㎡、2階の床面積が50㎡の場合、延べ床面積は120㎡となります。
建築面積は広い方の1階70㎡が基準です。
意外なケースとして、1階より2階の方が広い建物では、2階の面積が建築面積の対象になります。
参考）建坪とは？延床面積との違いや2階建ての計算方法も解説 ｜ ブ…
この2つの面積は用途が異なります。建築面積は建ぺい率の計算に使用され、延べ床面積は容積率の計算基準として使われます。
つまり建築面積が基本です。
参考）建ぺい率と容積率｜建築ルール｜住まいの知識｜家サイト｜住宅展…
2階建ての建物面積の計算手順
2階建て住宅の建物面積を正確に算出するには、まず各階の床面積を壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積として測定します。次に1階と2階のどちらが広いかを確認し、広い方が建築面積になります。
参考）建物の4つの面積(建築面積、延床面積、建物面積、施工面積)と…
具体的な計算例を見てみましょう。1階の面積50㎡、2階60㎡の住宅では、建築面積は広い2階の60㎡です。延べ床面積は1階50㎡+2階60㎡=110㎡となります。
参考）建坪とは？ 延べ床面積との違いや意味、計算方法・測り方の注意…
坪数で表記する場合は、1坪=約3.3㎡として計算します。上記の例では、建築面積は約18.2坪、延べ床面積は約33.3坪です。
坪数換算は重要ですね。
参考）2階建 戸建住宅の場合延床面積 坪数は どの部分が入りますか…
総二階（1階と2階の面積が同じ家）の場合、1階の面積がそのまま建築面積になります。この場合、延べ床面積は建築面積のちょうど2倍です。
計算が簡単になります。
参考）【家づくり豆知識】建築面積と延床面積の違いとは？ – 家づく…
建物面積に算入されない2階の部分とは
2階部分でも床面積に算入されない部分があり、これを理解しないと面積計算を誤る可能性があります。まず吹抜部分は床がないため、2階の床面積には算入されません。吹抜は腰壁や手すりで区画されていても不算入です。
参考）建築基準法上の『階数』の定義｜『階』の違いについて【令２項1…
バルコニーやベランダなど外に開放されている場所も、原則として床面積に算入されません。ただし、バルコニーの幅が外壁から2m以上突出している場合、2mを超える部分が床面積に算入されます。
この2m基準が重要です。
参考）バルコニーは床面積に算入されない。幅2ｍ超など算入時の規定も…
ロフトや小屋裏収納も条件を満たせば床面積不算入になります。具体的には、天井高さ1.4m以下かつ床面積が直下階の1/2以下であることが条件です。以前は直下階の1/8以下という厳しいルールでしたが、2000年の建築基準法改正で要件が緩和されました。
参考）ロフトは床面積に含まれない？失敗しないために知っておいてほし…
これらを不算入にすることで、容積率の制限内により多くの空間を確保できるメリットがあります。設計の工夫次第で活用スペースを増やせるということですね。
2階の階段部分の床面積算入ルール
階段の床面積算入については、建築確認と不動産登記でルールが異なるため注意が必要です。建築基準法では、階段部分は1階と2階の両方に床面積として算入されるのが原則です。2階には床がないにもかかわらず、床面積にカウントされます。
参考）奥建設ブログ – 2階に上がる階段の面積は？｜鉄筋コンク…
吹抜に接している壁のない階段部分については、建築確認では原則として2階の床面積に算入されます。ところが不動産登記では、スケルトン階段（階段室となっていない階段）の上階部分は床面積不算入となるケースがあります。
参考）https://www.g-chousashi.or.jp/pdf/member/r4.07.29.pdf
この違いにより、建築確認申請の床面積と登記簿の床面積が一致しないことがよくあります。具体的には、屋根のある屋外階段や廊下を建築確認では床面積に算入するが、登記では算入しない傾向があります。
参考）建築確認と登記簿の建物面積が違うのはなぜ？理由を調べてみた！…
顧客への説明時には、どちらの面積を基準にしているか明確にする必要があります。建築確認と登記で数値が異なることを事前に伝えることで、トラブルを回避できます。
混乱を防げます。
東京土地家屋調査士会による階段部分の床面積算定基準（建物登記における詳細な取扱い解説）
建物面積の違いが不動産取引に与える影響
建物面積の正確な理解は、不動産取引において金銭的なリスクやメリットに直結します。まず固定資産税の計算では、延べ床面積が基準となるため、ロフトを床面積不算入にすることで税負担を抑えられます。例えばロフト付き2階建て住宅の場合、ロフトのない2階建てより活用スペースが増えるのに、固定資産税は3階建てよりも低く抑えられます。
建ぺい率と容積率の計算では、建築面積と延べ床面積がそれぞれ使用されます。建ぺい率は「建築面積÷敷地面積」、容積率は「延べ床面積÷敷地面積」で算出されます。これらの制限を理解していないと、建築可能な建物の規模を誤って提案してしまう恐れがあります。
建築確認と登記簿で面積が異なる場合、売買契約書にどちらの面積を記載するかが重要になります。面積の相違について買主に説明しないまま契約を進めると、後々クレームや損害賠償請求につながるリスクがあります。
説明責任は重いですね。
実務では、開放性の高い廊下やバルコニーの取扱いで面積が変わるため、図面を見て算入・不算入を正確に判断できるスキルが求められます。特に2m超のバルコニーは2mを超える部分が床面積に算入されるルールを知らないと、容積率オーバーの提案をしてしまう可能性があります。
知識不足は損失です。
参考）https://www.pref.kanagawa.jp/documents/24926/390829.pdf
神奈川県建築基準法取扱基準（バルコニーや廊下の床面積算入ルールの詳細）
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