個人で家を貸す契約書
契約書なしで貸すと100万円超の原状回復費を回収できません。
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個人で家を貸す契約書の雛形入手先
個人で家を貸す際には、賃貸借契約書の作成が法律上必須ではありませんが、トラブル防止のため必ず作成すべきです。契約書がないと、賃料未払いや原状回復費用の請求時に法的根拠を失い、損害を回収できなくなります。
雛形の入手先として最も信頼できるのは、国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」です。この標準契約書は日本全国で取り交わされる賃貸借契約書の多くがベースにしており、法律に準拠した内容となっています。
参考）https://owners-cb.jp/property_management/management/4321
無料でダウンロードできる雛形は他にも複数あります。ビズオーシャンや顧問弁護士ドットコムなどのサイトでは、居住用・事業用など用途別のテンプレートが用意されています。
参考）「賃貸契約書・賃貸借契約書」の書式テンプレート・フォーマット…
ただし雛形をそのまま使うのは危険です。雛形は一般的な内容のため、所有物件の特性に合わせた加筆修正が必要になります。修正なしで使うと、トラブル時に契約書が想定した効力を発揮できません。
参考）賃貸借契約書を自分で作る時のひな形を公開！15の必須項目と5…
個人で家を貸す契約書に必須の記載事項
賃貸借契約書には法律で定められた必須項目があります。これらが欠けていると契約自体が無効になるリスクがあるため注意が必要です。
参考）【不動産】賃貸借契約書を自分で作る方法｜メリットや注意点、テ…
物件情報と使用目的は契約対象を明確にする最重要項目です。建物名称、所在地、構造、築年数、間取り、面積、付属設備を具体的に記載します。使用目的（居住用・事業用）も明記しないと、後で目的外使用されても契約解除できません。
参考）賃貸借契約の基本から賃貸借契約書の主な項目、契約書作成のポイ…
契約期間と借家契約の種類では、普通借家契約か定期借家契約かを明示します。普通借家契約は借主が希望すれば更新できる契約で、貸主は正当事由なしで拒否できません。一方、定期借家契約は契約期間満了で確実に終了し、更新はありません。
参考）個人で家は貸せるの？注意点やメリット・手順などわかりやすく解…
つまり契約形態の選択が重要です。
金銭に関する取り決めとして、賃料、共益費、敷金、礼金、更新料、遅延損害金を記載します。特に遅延損害金は「1日1000円」など法外な金額を書いても裁判では無効になります。年14.6%程度が上限と考えるのが無難です。
参考）https://www.freee.co.jp/kb/kb-contract/lease_agreement/
貸主・借主・連帯保証人の情報も必須です。貸主は住所・氏名・電話番号、借主は本人と同居人の氏名・年齢・電話番号、緊急連絡先を記載します。連帯保証人または保証会社の情報も明記しましょう。
参考）賃貸借契約書とは？主な記載事項や作成時の注意点などをわかりや…
禁止事項では目的外使用の禁止、無断転貸の禁止、迷惑行為の禁止などを具体的に列挙します。禁止事項が曖昧だと契約違反を理由とした解除ができません。
原状回復と修繕の取り決めは退去時のトラブル防止に不可欠です。借主負担となる範囲（故意・過失による損傷、通常使用を超える損耗）と貸主負担の範囲（経年劣化、通常損耗）を明確に区分します。
参考）建物賃貸借契約書の作成やチェックのポイントを弁護士が解説｜千…
契約解除と中途解約の条件も記載します。借主からの中途解約は解約通告期間（30日前、60日前など）を定め、貸主からの解除は家賃滞納など具体的な違反事由を列挙します。
これらが基本です。
個人で家を貸す契約書作成時の法的注意点
契約書作成時に法律違反の条項を入れると、その部分が無効になるだけでなく契約全体の信頼性を損ないます。
参考）賃貸契約、「良くない契約書」を作ってしまっていませんか?
借地借家法に違反する条項は無効になります。例えば「賃料滞納したら鍵を勝手に変える」という条項は、借主の権利を侵害するため無効です。自力救済は禁止されており、強制的な明け渡しには裁判所の手続きが必要になります。
違法条項は書いても意味がありません。
消費者契約法に反する一方的不利な条項も無効になります。借主に著しく不利で、貸主にのみ有利な特約は、契約書に記載されていても裁判で認められません。原状回復の範囲を過度に広げる条項などが該当します。
契約書の文言に矛盾があると無効になる可能性があります。例えば、前半で「普通借家契約」と書きながら後半で「更新なし」と記載すると、どちらが有効か争いになります。誰が読んでも理解できる明確な文章にすることが必要です。
署名捺印がないと偽造を主張されるリスクがあります。契約書は貸主用、借主用、保証人用の3部を作成し、すべてに署名と捺印、割印をします。パソコンで作成した契約書でも署名捺印は必須です。
参考）借用書が無効に！？ 正しい書き方と無効にならないためのポイン…
記載ミスや漏れがあると法的効力を失います。特に契約期間、賃料、物件情報など基本項目の誤りは致命的です。修正ペンで消したり削ったりする訂正は無効なので、間違いを見つけたら貸主・借主双方の訂正印を押して正式に訂正します。
参考）不動産の契約書の記載ミスと対処方法とは？｜東京の賃貸物件をお…
法的リスクを避けるには専門家のチェックが確実です。
個人で家を貸す契約書の普通借家と定期借家の違い
契約形態の選択を誤ると、退去時に深刻なトラブルになります。普通借家契約と定期借家契約には明確な違いがあり、貸主の都合で使い分ける必要があります。
参考）定期借家契約とは？普通借家との違いと借りる前に知っておきたい…
普通借家契約の特徴は、借主が更新を希望すると貸主は正当事由なしで拒否できない点です。契約期間は1〜2年が一般的ですが、更新により長期間住み続けることができます。貸主が更新を拒むには「自己使用の必要性」「立退料の提示」など厳格な正当事由が求められます。
借主の権利が強く保護されています。
定期借家契約の特徴は、契約期間満了で確実に終了し、更新がない点です。借主が継続を希望しても、貸主の同意なしでは住み続けられません。双方が合意すれば再契約は可能ですが、賃料などの条件変更もあり得ます。
参考）「定期借家」とはどんな賃貸？普通借家との違いは？メリット・デ…
一時的に貸したい場合に有効です。
契約形態の選び方として、将来的に自己使用や売却を考えているなら定期借家契約が適しています。知人や友人に数ヶ月だけ貸す場合も定期借家契約がおすすめです。一方、長期安定収入を目的とするなら普通借家契約が一般的です。
参考）空き家を知人や友人に賃貸するときの注意点 契約書は絶対必要！…
契約書での明示方法に違いがあります。定期借家契約の場合、「本契約は定期建物賃貸借契約であり、契約の更新はない」と明記し、契約前に借主に書面で説明する義務があります。この説明を怠ると、定期借家契約として無効になり普通借家契約とみなされるリスクがあります。
説明義務は絶対です。
普通借家契約で始めて後から定期借家契約に変更することはできません。最初の契約形態が貸主にとって非常に重要になります。
個人で家を貸す契約書作成後のトラブル防止策
契約書を作成した後も、適切な管理をしないとトラブルに発展します。契約書は退去するまで大切に保管し、入居中に何か問題が起きた際の法的根拠として活用します。
参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001493363.pdf
家の現状を記録しておくことは原状回復トラブル防止に必須です。入居前に室内の状態を写真や動画で記録し、日付入りで保存します。壁の傷、床の汚れ、設備の状態などを細かく撮影しておくと、退去時に「元からあった傷」か「入居後についた傷」かを客観的に証明できます。
証拠がないと損します。
契約内容の変更は必ず書面で残すようにします。口頭での合意は後でトラブルになりやすく、「言った言わない」の水掛け論になります。賃料変更、同居人の追加、使用目的の変更などは覚書を作成し、双方が署名捺印します。
参考）契約更新時に契約書不備で起こるリスクとは？入居者とのトラブル…
定期的なコミュニケーションでトラブルの芽を摘みます。賃料の支払い状況、設備の不具合、近隣トラブルの有無などを確認し、小さな問題のうちに対処します。特に賃料滞納は初回から厳格に対応し、督促を怠らないようにします。
早期対応が基本です。
契約違反があった場合の対処として、まず契約書の該当条項を確認します。目的外使用、無断転貸、迷惑行為などの違反が判明したら、書面で警告し改善を求めます。改善されない場合は契約解除を通告しますが、自力で鍵を変えるなどの行為は違法です。
法的手続きを踏む必要があります。
専門家への相談タイミングとして、家賃滞納が3ヶ月以上続く、契約違反で借主が改善しない、原状回復費用で大きく揉めそう、などの状況では早めに弁護士に相談します。個人で対処しようとすると、不適切な対応で逆に貸主が不利になることもあります。
契約書を持参して相談しましょう。
家を個人で貸す際は、契約書作成が成功の鍵です。雛形を活用しながらも物件に合わせた内容にカスタマイズし、法律に準拠した契約書を作成することで、長期的なトラブルを防ぎ安定した賃貸経営が可能になります。
参考リンク：国土交通省が公開する賃貸住宅標準契約書の最新版について詳しい記載事項と注意点が確認できます。
参考リンク：民間賃貸住宅でのトラブル事例集として、契約書不備で起こる実際のトラブルと対処法が掲載されています。
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