個人売買不動産の仲介手数料とリスク
あなたの顧客が個人売買を選ぶと8割が契約トラブルに巻き込まれます。
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個人売買不動産の仲介手数料削減メリット
個人売買不動産の最大の魅力は、仲介手数料の削減です。宅建業法により、800万円を超える物件の仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」と定められています。
参考）https://www.ieuri.com/bible/sell-knowledge/129/
具体的な節約額を見てみましょう。3000万円の物件を売買する場合、仲介手数料は105万6000円（税込）になります。この金額は売主・買主双方が支払うため、合計で約211万円のコストが発生します。
つまり仲介手数料が原則です。
個人売買を選択すれば、この105万円が丸ごと浮くことになります。
知らないと損する情報ですね。
不動産従事者として顧客に説明する際は、この節約効果だけでなくリスクも併せて伝える必要があります。e-物件情報や家いちばなどの個人売買サイトでは、仲介手数料0円で取引できる仕組みが整っています。ジモティーなどの地域密着型サイトも、個人売買の場としてよく利用されています。
参考）不動産の個人売買サイト6選！個人売買のメリットも紹介｜REG…
個人売買不動産の契約トラブル実態
個人売買では契約書の不備による重大なトラブルが頻発しています。
契約事項の記載漏れが最も多い問題です。
参考）不動産の個人売買は可能！メリット・デメリット・注意点を解説
契約不適合責任に関する記載が不十分だと、売主は予期せぬリスクを背負います。責任期間の制限を設けていない場合、数年後でも買主から損害賠償を請求される可能性があります。免責事項の合意がないため、想定以上の賠償額を請求されるケースも報告されています。
参考）https://www.fudousan-kojinkanbaibai.jp/faq/step/must/
土地の瑕疵が売買契約締結後に発覚してトラブルになる事例も少なくありません。雨漏りやシロアリ被害、家の傾きなどが数か月後に判明すると、売主の責任問題に発展します。契約解除を望んだが契約書に詳細の記載がなかったという事例もあります。
参考）土地の個人売買は可能だけどリスクあり！向いている人と注意点を…
価格設定の誤りも深刻です。安すぎる価格で売買すると、買主が贈与税を支払うことになります。逆に高すぎると売買契約締結後にクレームが入ります。それで大丈夫でしょうか？
不動産従事者は、こうしたトラブル事例を把握し、顧客に適切なアドバイスを提供する必要があります。個人売買を希望する顧客には、最低限でも契約書作成のサポートサービスを勧めることが賢明です。弁護士や司法書士による契約書チェックサービスを紹介すれば、重大なトラブルを未然に防げます。
個人売買不動産の登記手続きの流れ
個人売買での登記手続きは、不動産を管轄する法務局で行います。登記申請後、完了までに10日程度かかります。
参考）不動産を個人間だけで売買する場合の登記手続きや必要書類【名古…
手続きの基本的な流れを押さえておきましょう。まず現在の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認・取得します。次に必要書類を準備し、管轄の法務局で登記申請をします。法務局による審査を経て、登記完了証・登記識別情報通知書を受け取ります。
参考）所有権移転登記は自分でできる？やり方、必要書類や手続きの流れ…
必要書類は多岐にわたります。所有権移転登記申請書、固定資産評価証明書、登記識別情報通知書または登記済証（権利証）、本人確認書類、住民票の写し、印鑑証明書および実印が基本セットです。売買の場合は売買契約書、または売買契約書の写しに売り主が記名押印したもの、登記原因を記載した報告書に売り主が記名押印したものも必要になります。書類の読み解きや作成が苦にならない方なら問題ありません。
登録免許税も忘れてはいけません。
申請の際に法務局（登記所）に納めます。
登記が完了すると、新たに名義人となった買主の「登記識別情報通知（権利証）」、登記完了証、その他の書類を受領します。
ただし、対象となる不動産に抵当権が設定されているなど権利関係が複雑な場合や、何世代も前から登記手続きがされていなかった場合は、司法書士への依頼が必須です。顧客の状況に応じて、信頼できる司法書士を紹介できる体制を整えておくことが、不動産従事者として重要な役割になります。
個人売買不動産の重要事項説明書作成
個人間売買では重要事項説明書を作成する法的義務はありません。しかし買主が住宅ローンを利用する場合は話が変わります。金融機関に重要事項説明書の提出を求められるためです。
参考）個人間の不動産売買契約書の作り方は？自分で作るデメリットも解…
重要事項説明書には具体的に何を記載するのでしょうか？物件の所在地・面積・構造・用途地域、登記簿上の権利関係（所有権・抵当権など）、接道状況やインフラ（上下水道・ガス）の整備状況、法令上の制限（都市計画区域、建築基準法など）が必須項目です。
金融機関は重要事項説明書以外にも、仲介業者が作成する不動産売買契約書の提出を義務付けています。つまり住宅ローンを利用する個人売買でも、結局は不動産仲介業者のサポートが必要になるということです。
厳しいですね。
不動産従事者としては、この点を顧客に明確に伝える必要があります。完全な個人売買を目指していても、買主の資金調達方法によっては専門家の介入が避けられません。部分的なサポートサービスを提案することで、顧客の費用負担を抑えつつ、トラブルリスクを軽減できます。
私道の権利関係など、正確な情報を得た上である程度の予測を持って取引することが重要です。売買前の調査が不十分だと、後々のトラブルに発展します。物件調査サービスの利用を勧めることも、不動産従事者の付加価値になります。
個人売買不動産市場における営業戦略
不動産従事者にとって、個人売買市場は脅威ではなくビジネスチャンスです。完全な個人売買を希望する顧客でも、部分的なサポートニーズは必ず存在します。
契約書作成支援、登記手続きサポート、物件調査サービスなど、個人売買を行う顧客向けの単発メニューを用意しましょう。仲介手数料よりも安価な価格設定にすることで、顧客の心理的ハードルを下げられます。
助かります。
個人売買サイトの利用方法も把握しておくべきです。物件の相場を調べて売り出し価格を決め、不動産情報をまとめてサイトに広告掲載し、購入希望者と連絡を取り内覧対応をし、条件交渉を行い契約内容を決めるという流れが基本です。買主の購入意欲や金融機関からの融資状況などを確認し、安全な取引が行える買主を選ぶことが大切です。
参考）不動産個人売買サイトおすすめ5選！利用の流れやサイトの選び方…
こうした実務的な知識を顧客に提供することで、信頼関係を構築できます。個人売買を検討している顧客に対して敵対的な姿勢を取るのではなく、「個人売買をサポートする専門家」としてポジションを確立することが、長期的な顧客獲得につながります。
地域密着型のアプローチも効果的です。ジモティーなどの地域別検索機能を活用すれば、自分の物件がどのように評価されているかを把握できます。地域の特性を考慮した情報は、価格設定や販売戦略を策定する際に重要な要素となります。地域情報に精通した不動産従事者としての専門性を示すことが、差別化のポイントです。
チョクウリチョクカイのように、個人間の空き家、相続不動産、土地の売買を主に取り扱うサイトも登場しています。キャンプ場、家庭菜園、資材置き場、養蜂など、土地利用を目指す多様な購入者を対象としています。
いいことづくめですね。
実際にサイトに掲載されている不動産や過去の成果を確認し、自分の不動産とのマッチングを確認することが重要です。サイトごとの特徴を理解し、顧客の物件に最適なプラットフォームを提案できる知識が求められます。
個人売買市場の拡大は避けられないトレンドです。不動産従事者として、この変化を脅威ではなくチャンスと捉え、新たなサービスモデルを構築することが生き残りの鍵になります。顧客の多様なニーズに応えられる柔軟性を持つことで、個人売買時代においても安定した収益を確保できるでしょう。
不動産の個人間売買.jp – 個人売買の契約書作成や重要事項説明書作成のサポートサービス
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