実家じまいマンション売却の全手順と費用
空き家のマンションでも管理費は引き落とされ続けます。
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実家じまいマンション相続で発生する初期費用
実家のマンションを相続する際、最初に必要となるのが相続登記の手続きです。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続の発生から3年以内に登記を完了しなければ最大10万円の過料が科される可能性があります。この義務化は過去の相続も含まれるため、まだ登記していない物件がある場合は早急な対応が必要です。
参考）相続登記をしないと10万円の罰金!? 義務化でやるべき4つの…
相続登記にかかる費用の内訳を見ていきましょう。戸籍謄本が450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本が750円、住民票・印鑑証明書が約300円、固定資産評価証明書が約300円、登記事項証明書が600円程度です。相続人が多い場合や転籍が多い場合は、数千円から1万円を超えることがあります。
司法書士への報酬を含めると、相続登記全体で5～15万円が目安です。つまり初期費用だけで最低でも5万円は必要ということですね。
参考）実家じまいの費用は誰が払う？ 平均的な相場などを解説【体験談…
相続登記を怠ると罰則だけでなく、実家の売却もできなくなります。所有権が亡くなった親のままでは、不動産会社との媒介契約も締結できません。
相続登記は実家じまいの第一歩です。
参考）実家じまいのブログ体験談から学ぶ！注意点や対処法について解説…
実家じまいマンション管理費と修繕積立金の負担
実家がマンションの場合、誰も住んでいなくても管理費や修繕積立金は所有している限り支払い続ける必要があります。住宅ローンと違って終わりがなく、毎月契約者の銀行口座から引き落とされる仕組みです。
参考）実家じまいのススメ｜早めに始めるとよい理由や手順、やり方を解…
管理費は日常的な共用部分の清掃や設備の保守点検に使われます。一方、修繕積立金は将来かかるであろう修繕費用に備えて毎月積み立てるもので、大部分はマンションの外壁・屋上防水工事・設備交換などの大規模修繕工事に使われます。地震や台風などの災害で予期せぬ修繕が必要になったときやマンションの建替え・敷地売却などの調査費用にも充てられます。
参考）管理費・修繕積立金の用途は？支払義務や計算方法、滞納時の対応…
具体的な金額は物件によって異なりますが、一般的なマンションで管理費と修繕積立金を合わせて月2～3万円、年間24～36万円の支出が続きます。
これは空き家になっても変わりません。
参考）実家じまいにかかる費用とは｜親の家を明け渡すまでの流れとやる…
残高不足で立て続けに引き落とされず、続けて滞納してしまった場合は、マンションを差し押さえられるおそれがあります。実家がマンションの場合は、特に早く方針を決め行動しておいたほうがよいでしょう。
参考）実家じまい・家じまいについて解説！あなたの実家はどうする？
維持管理で無駄に資金が必要になるということですね。
参考）実家じまいはいつするべき？必要な費用や時期について解説 – …
実家じまいマンション売却にかかる仲介手数料と諸費用
実家のマンションを売却する際、最も大きな費用となるのが仲介手数料です。仲介手数料の計算式は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」となります。例えば、3500万円でマンションが売れた場合、仲介手数料は約123万円になります。
売買契約時には印紙税も必要です。売却価格により変動しますが、1,000円～6万円の範囲です。3500万円の売却なら印紙税は1万円程度が目安になります。
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権抹消費用は司法書士への報酬を含めて3万～10万円程度です。
ローンを完済していれば不要です。
土地の売却を伴う場合は測量費用も発生します。測量費用は30～80万円で、土地の売却価格により変動します。マンションの場合は基本的に不要ですが、一戸建ての場合は必要になることがあります。
一般的に仲介では、不動産を売却するまでに3～6か月ほどの期間がかかるといわれています。一方、買取とは不動産会社や買取専門業者が直接物件を買い取る方法で、買主を探す手間がなく、スピーディーに売却が完了するのが大きなメリットです。
参考）実家をどう処分する？売却・賃貸・解体の選択肢と手続きをわかり…
実家じまいマンション売却で使える3000万円特別控除
相続した実家を売却する際、「居住用財産の3000万円特別控除」を活用できる可能性があります。この制度を使えば、売却益から最大3000万円を控除でき、最大600万円以上の節税効果が期待できます。
参考）【稲沢市対応】相続空き家の3000万円特別控除を完全解説｜2…
ただし、この特例には厳しい適用条件があります。最も基本的な条件は、「売却する不動産が実際に住んでいた家（居住用財産）」であることです。自分または家族が生活の拠点として使用していた家屋やその敷地を指し、別荘や賃貸用の物件、社員寮などは対象外とされています。
参考）居住用財産の3000万円控除とは? 適用要件や必要な申請手続…
相続した実家の場合、相続開始日から3年を経過する日の年末までに売却することが条件です。売却代金が1億円以下であることも要件に含まれます。つまり、相続後は早めに売却を決断する必要があるということですね。
参考）実家じまいの完全ガイド！プロが教える整理・相続・売却のポイン…
令和6年の改正により、買主が取り壊しや耐震改修を行う場合も対象になりました。契約書に特約を盛り込むことで、売主側でも控除を受けられるケースが広がっています。
実家じまいの際には、少しでも納税額を軽減するためにも自身が特例の適用条件を満たしているかどうかを確認しておくことをおすすめします。
税理士や不動産会社に相談すると確実です。
実家じまいマンション処分における家族間トラブル回避法
不動産の相続は”もめる”ことが多々あるというのも、実家じまいを早く考えるべき理由の一つです。実際に兄弟でもめたケースでは、兄が2200万円での売却を提案したのに対し、弟が3800万円で売りたいと主張し、最終的に3500万円で売れることになりました。しかし両者が納得できず、結局売却できずに空き家になってしまったという事例があります。
参考）実録！実家じまい ３５００万円で売れる実家、兄弟で”骨肉の争…
不動産に対する価値観は人それぞれです。購入時の価格を基準に考える人もいれば、現在の市場価値を重視する人もいます。こうした認識のズレが骨肉の争いにつながります。
実家じまいを親が生きているうちに進めるメリットは大きいです。処分するものや残すものを直接母親に聞けたことや、売却時に必要な住宅購入時の書類がどこにあるか、すぐにわかった点がよかったという体験談があります。親の存命中なら、親の意思を確認しながら進められます。
親名義の実家は原則として名義人である親しか売却できません。したがって親が介護施設へ入所するタイミングで実家じまいをおこなうときには、実家を売却する必要性についてを事前に話し合っておくことが大切です。
親族と合意形成することが何より重要です。早めの話し合いがトラブル回避の鍵になります。
相続した実家や空き家を売却する際に使える3000万円特別控除制度の詳細
3000万円特別控除の令和6年改正による最新情報と、契約書特約の具体例、期限・条件まで実務に即した内容が掲載されています。
実家じまいを早めに始めるべき理由と、具体的な手順について詳しく解説されています。
マンション特有の注意点も網羅されています。
