実家終い費用
解体費用を抑えるため更地にせず売却したら、固定資産税が最大6倍になります。
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実家終い費用の相場と内訳
実家終いにかかる総費用は、平均で50万円～300万円程度が相場です。ただし家の状態や立地条件によって、この金額を大きく超えることも珍しくありません。不動産従事者として、クライアントに正確な見積もりを提示するには、各項目の費用内訳を把握しておく必要があります。
参考）実家じまいの費用総額はいくら？内訳と節約術を事例で徹底解説！
主な費用項目は、片付け・不用品処分、解体工事、相続登記、不動産売却の4つに分類されます。1K～1DKの間取りなら片付け費用は3万～8万円程度ですが、2DK～3LDKになると10万～30万円に跳ね上がります。意外と見落とされがちなのが交通費や仏壇供養のお布施で、1～5万円程度の追加費用が発生します。
解体費用は建物の構造によって大きく変動します。木造住宅なら1坪あたり約4～5万円、30坪の家で120万～150万円が目安です。鉄骨造やRC造になると、さらに高額になります。相続登記には司法書士への報酬を含めて5～15万円、不動産仲介手数料は23万～33万円程度かかります。
標準的な実家終いでも合計180万円前後かかるケースが多いです。
つまり費用を抑えるということですね。
実家終いで想定外の費用が発生するケース
不動産従事者がクライアントに説明しておくべきなのが、想定外の費用発生リスクです。特に注意が必要なのは、空き家を放置した場合の維持費用。固定資産税だけでなく、火災保険16万円、管理委託費6万円など、年間で20万円以上の維持費がかかります。空き家を維持する期間が長くなるほど、経済的負担が増すということです。
さらに深刻なのが「特定空き家」指定のリスクです。老朽化が進んだ空き家は自治体から改善勧告を受け、従わない場合は50万円以下の罰金が科せられます。
それだけではありません。
勧告を受けると固定資産税の特例措置から外れ、税額が最大6倍になる可能性があるのです。
解体工事でも追加費用が発生することがあります。敷地内に庭木や物置、ブロック塀などの付帯物がある場合、別途撤去費用が必要です。また、狭小地や接道条件の悪い土地では、重機が入れず手作業が増えるため、相場より20～30%高くなることも。どういうことでしょうか？
参考）https://gate-house.jp/closing-parents-home-cost/
空き家対策特措法の詳細と特定空き家指定の要件について確認できます。
抵当権が残っている場合の抹消費用も見逃せません。抵当権抹消には1～3万円程度かかり、手続きを怠ると売却できなくなります。これらのリスクを事前にクライアントへ伝えることで、トラブル回避につながります。
実家終い費用を節約する方法
費用を抑えるには、まず自治体の補助金制度を確認することが基本です。解体費用に対する補助金は、自治体によって大きく異なります。例えば群馬県高崎市では解体費用の5分の4（上限100万円）、東京都足立区では2分の1（木造50万円、非木造100万円上限）の補助が受けられます。
参考）実家の解体費用は誰が払う？相場と支払えない場合の対処法
片付け作業を自分で行えば、大幅なコスト削減が可能です。自分で処理する場合は16,500円程度で済みますが、業者に遺品整理まで依頼すると99,000円以上かかります。ただし重量物や大型家具の運搬は怪我のリスクがあるため、部分的に業者を活用する方法も検討すべきです。自分たちでできるところまではやって、残りは業者に頼むのが賢い選択です。
参考）実家じまいを成功させる７つのポイント！スムーズに進める為には…
売却のタイミングも重要なポイントになります。相続開始から3年以内に売却すれば、居住用財産の3,000万円特別控除が適用され、譲渡所得税を大幅に節約できます。解体後に土地のみを売却しても特例の対象になるため、戦略的な売却計画を立てることが重要です。
居住用財産の譲渡所得の特例について詳しい適用条件が確認できます。
不動産会社との契約内容も見直しポイントです。手数料、契約期間、解約条件などを理解した上で契約を結ぶこと。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することも大切です。市場動向を分析し、適切なタイミングで売却することで、より良い条件での売却が実現します。
実家終いで不動産従事者が注意すべき法的リスク
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続開始を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科されます。不動産従事者として、この法改正をクライアントに正確に伝える責任があります。相続登記をしないまま放置すると、後々の売却や活用が困難になるだけでなく、法的なペナルティも発生するのです。
参考）https://goemon-group.com/column/19340/
共有名義での相続も避けるべき選択肢の一つです。兄弟姉妹で共有名義にすると、売却や解体の際に全員の同意が必要になり、意見が対立すると手続きが進まなくなります。どうなりますか？
参考）やってはいけない実家の後始末6選！処理方法と対策を解説
相続放棄後の遺品整理にも要注意です。相続放棄をした後に実家の片付けや物品の処分を行うと、「相続を承認した」とみなされ、相続放棄が無効になる可能性があります。放棄時点でその実家を現に占有していると、管理責任が残るため、専門家への相談が必須です。
無計画な解体も危険な行動です。解体後は固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がります。売却前提なら解体の要否を慎重に判断し、買主との交渉次第では現状のまま引き渡す選択肢も検討すべきです。活用方法を決めないまま相続するのも失敗パターンです。相続後に放置すると、維持費が積み重なり、特定空き家指定のリスクも高まります。
痛い出費です。
実家終い相談で差がつく不動産従事者の提案力
クライアントから実家終いの相談を受けた際、単に物件を売るだけでなく、包括的なソリューションを提示できるかが重要です。まず現状確認として、建物の老朽化、土地の権利関係、近隣住民との関係など全体的な状況を把握します。この段階で見落としがあると、後々のトラブルにつながります。
次に家族との協議をサポートすることが大切です。実家終いは家族の同意が不可欠で、相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要になります。誰が費用負担するのか、売却益をどう分配するのかなど、事前に明確にしておくことでトラブルを防げます。家族みんなで将来のことを考える時間を作ることが、円満な相続への第一歩です。
売却、賃貸、解体・更地化の各選択肢について、メリット・デメリットを比較して提示します。売却ならまとまった資金が得られ維持費が不要になりますが、感情的に手放しづらい場合もあります。賃貸なら定期的な収入が得られますが、管理やメンテナンスが必要です。
結論は状況次第です。
専門家ネットワークの紹介も付加価値になります。相続専門の弁護士、司法書士、税理士、解体業者、遺品整理業者などと連携できる体制を整えておくこと。ワンストップで対応できる不動産従事者は、クライアントからの信頼が高まります。特に相続税や譲渡所得税の試算は税理士との連携が不可欠で、正確な情報提供が求められます。
生前対策の提案も差別化ポイントです。親が元気なうちから準備を始めることで、多くのトラブルを未然に防げます。エンディングノートの作成支援や、生前整理の方法、相続人間での事前の話し合いの重要性などをアドバイスできれば、長期的な関係構築につながります。「まだ早い」と思わず、将来のことを考える時間を作ることが重要だと伝えましょう。
実家終いは不動産取引の中でも特に感情的な要素が強く、専門知識だけでなく寄り添う姿勢が求められる分野です。費用面での正確な情報提供、法的リスクの回避、家族間調整のサポート、これら全てを包括的に提供できる不動産従事者が、今後ますます求められていくでしょう。クライアントの「知らなかった」を防ぐことが、プロフェッショナルとしての責務です。