借り上げとは
借り上げ契約は50%以上の家賃を従業員が負担しないと課税されます。
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借り上げの基本的な定義
借り上げとは、第三者から不動産などを期間や条件を取り決めた上で借りることを指します。不動産業界では主に2つの意味で使われており、1つ目は会社が不動産の賃貸契約をして社員に貸し出す「借り上げ社宅」、2つ目は管理会社が賃貸物件一棟を借りてオーナーに代わって第三者に貸す「一括借り上げ」です。
参考）一括借り上げとは？契約のメリットやサブリースの違いについて解…
借り上げという言葉自体は「契約条件によりサービスを請け負う」「リースや賃貸契約で保持する」という広い意味を持ちますが、不動産従事者にとっては賃貸経営における重要な契約形態として理解する必要があります。どちらの形態も、物件の所有者と実際の利用者の間に中間者が入る点が共通しています。
この仕組みは、1990年代後半から賃貸住宅市場で急速に普及しました。特に企業の福利厚生制度の充実や、オーナーの空室リスク軽減ニーズの高まりが背景にあります。現在では賃貸経営の選択肢として一般的になっていますね。
参考）借り上げ社宅とは？メリット・デメリットと家賃負担の仕組みや契…
借り上げ社宅の仕組みと特徴
借り上げ社宅とは、企業が一般の賃貸物件を借り上げて従業員に社宅として貸し出す制度です。契約者は企業となり、企業が貸主と賃貸借契約を結んだ上で、従業員がその物件に居住する形態を取ります。
社有社宅の場合、物件取得時にまとまった資金が必要になる他、維持管理費を負担し続けなければなりません。老朽化が進めば必要な修繕費は高くなっていきやすく、管理負担も大きくなります。借り上げ社宅はこれらのコストを削減できるのが特徴です。
従業員にとっては経済的負担が少なく、契約の手間がないメリットがあります。一方で、企業があらかじめ用意している場合は物件が限定されるため、住む場所や間取りを選べないデメリットもあります。退職時には退去しなければいけないことも覚えておく必要があります。
参考）https://www.freee.co.jp/kb/kb-benefit/company_owned_houses/
借り上げ社宅として認められるためには、契約者が企業であることが必須条件です。契約者が従業員であった場合は、家賃を実際に会社が負担していたとしても借り上げ社宅として認められず、会社が支払った家賃補助分は給与相当と見做され課税対象になります。
参考）https://www.daini-agent.jp/for_dainishinsotsu/column/18838
借り上げの一括借り上げ（マスターリース）の内容
一括借り上げとは、不動産会社や管理会社がオーナーが所有しているマンションやアパートなどの不動産物件を一棟丸ごとなど一括で借りる行為です。オーナー視点から見ると、自身の所有するマンションやアパートを不動産会社や管理会社に預ける形になります。
原則としてアパート全室などオーナーが所有している不動産をサブリース会社がまるごと借り上げることを指します。サブリース会社は借り上げた不動産を借主に転貸し、入居者募集、設備管理などの経営業務をオーナーに代わって行います。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/apartment-management-bulk-leased
この仕組みでは、空室があっても一定の家賃が支払われるため、オーナーのリスクが軽減される点が大きなメリットです。空室率の増減に関わらず一定の家賃収入を確保することが可能で、例えば「家賃収入80%」の保証契約であれば、例えほとんど入居者がいない状態の物件であっても満額賃料の80%分は保証されます。
参考）一括借上げ（サブリース）の仕組みやリスク、良くあるトラブル事…
満室賃料から10~15%が手数料として引かれて支払われますが、オーナーは空室があっても毎月サブリース賃料を受け取ることができます。業務をすべて委託する分、管理会社への手数料が発生する点は理解しておくべきですね。
参考）サブリース（一括借り上げ）のメリットとデメリット｜仕組みとリ…
借り上げとサブリースの違いと関係性
一括借り上げとサブリースは同じ意味で使われることが多いのですが、厳密には異なる契約形態となります。一括借り上げは、オーナー様がサブリース会社（管理会社）と契約を結び、その会社が物件を一括で借りる形態です。
参考）【事例付】一括借り上げとサブリースとの違いやメリット・デメリ…
対して、サブリースは、サブリース会社がオーナー様から借りた物件を転貸し、入居者様と転貸借契約を結ぶ仕組みです。つまり一括借り上げはオーナー側から見た契約形態、サブリースは管理会社が行う転貸行為を指す言葉という違いがあります。
実務上は「マスターリース契約」と「サブリース契約」という言い方で区別されることもあります。マスターリース契約はオーナーと管理会社の間の契約、サブリース契約は管理会社と入居者の間の契約を指します。これらは一連の流れの中で行われる契約ですね。
不動産従事者としては、顧客がオーナーなのか管理会社なのかによって使い分ける必要があります。オーナーに説明する際は「一括借り上げ」、管理会社の業務を説明する際は「サブリース」という用語を使うと理解されやすいでしょう。
借り上げ契約のメリットと活用場面
オーナーにとっての最大のメリットは、空室リスクを回避できることです。満室時の80~90%程度の家賃収入が保証されるため、入居者の有無に関わらず安定した収入を得られます。空室が40%発生（入居率60%）だとしても、満室時の80%の家賃収入までは確保できます。
参考）空室保証で賃貸経営のリスクヘッジ！サブリース・家賃保証との違…
入居者募集や物件管理、家賃回収などの業務を管理会社に一括委託できるため、管理の手間が大幅に削減されます。これにより本業が忙しいオーナーや遠方に住むオーナーでも賃貸経営が可能になります。
手間を省けることは大きな利点です。
空室保証があれば空室が増えても家賃収入が入るので、金融機関側から見れば返済原資の安定性が見込めて融資条件にはプラスになります。空室保証を付加することで融資を受けやすくなる場合もあるため、新規物件取得時にも活用できますね。
参考）空室保証とサブリースの違いやそれぞれのメリット・デメリットを…
従業員向けの借り上げ社宅では、企業は福利厚生の充実により人材確保や定着につながるメリットがあります。従業員は経済的負担が少なく、社会保険料や所得税の負担も軽減されるため、双方にメリットがある制度です。
借り上げ契約で知っておくべきデメリットとリスク
自主管理よりも家賃収入が減少することが最大のデメリットです。満室賃料から10~15%が手数料として引かれるため、管理会社への手数料は家賃収入の3~10%程度の幅があります。満室経営ができている場合は、この手数料分が純粋な損失となります。
参考）賃貸管理にかかる手数料の相場は5％！管理手数料に含まれる業務…
家賃保証額は契約時に固定されるものではなく、数年ごとに見直しが行われる可能性があります。市場の賃料相場が下がった場合や建物の老朽化が進んだ場合、保証賃料が減額される事例が多く報告されています。「30年一括借り上げ」という謳い文句でも、実際には賃料改定条項が含まれているケースがほとんどです。
参考）「30年一括借り上げ」等の謳い文句に要注意！サブリース・借上…
修繕工事の選択権がオーナーに無い場合があります。管理会社が指定する業者で修繕を行わなければならず、費用が相場より高額になる可能性もあります。
契約内容をよく確認する必要がありますね。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/bulk-leased-risk
サブリース契約ではオーナー側から解約を行うことは難しく、解約を認めさせるためには正当事由が必要となります。契約期間満了になったとしても、解約における正当事由として認められなかった判例もあります。一方で契約期間中にも関わらず、サブリース会社から中途解約を求められる事例も報告されています。
参考）【徹底解説】サブリース契約でよくあるトラブル事例集＆回避策｜…
借り上げ契約を結ぶ際の注意点とトラブル回避策
契約内容の詳細確認が最も重要です。借り上げ社宅の契約は通常、貸主の管理会社と借主の企業との間で行われるため、社員が契約の細かい内容までは把握していない状態になります。重要事項説明を企業が受けるため、従業員と情報共有が不足しトラブルになるケースが多いのです。
貸主から「転貸承諾書」を必ず書面で取得してください。一般的な賃貸借契約には無断転貸を禁じる条項（民法第612条）があり、承諾なしに従業員を住まわせると契約違反になります。
書面での承諾取得は必須条件です。
参考）借り上げ社宅の契約における注意点は？法務・税務など押さえるべ…
同居人の条件や物件の利用ルールを明確にする必要があります。借り上げ社宅での同棲は基本的に認められず、企業の規定に「単身者限定」や「家族以外の同居禁止」と明記されている場合、恋人や友人との同棲はできません。
規定違反は重大な問題につながります。
参考）借り上げ社宅での同棲は基本的に認められない！認められるケース…
サブリース契約書は詳細に見ておくことが大切です。家賃保証額の見直し条項、解約条件、修繕費用の負担者、管理手数料の内訳などを契約前に必ず確認しましょう。特に「家賃保証の見直し時期」と「解約時の違約金」は後々トラブルになりやすい項目です。
契約・更新・解約の管理体制を整えることも重要です。社宅ごとに「契約管理台帳」を作成し、物件情報・契約期間・貸主連絡先を一元管理すると、更新漏れや違約リスクを防げます。担当者が変わってもスムーズに引き継げるよう、手順書を整備しておくと効果的ですね。
信頼できる賃貸管理会社との協力が成功の鍵となります。手数料の安さだけで選ぶのではなく、業務範囲、実績、対応の質を総合的に判断することが必要です。空室保証や一括借上は空室リスクのヘッジですが、物件の空室対策そのものが万全であるかどうかが大前提となります。
一括借り上げとは？契約のメリットやサブリースの違いについて｜誠和コーポレーション
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借り上げ社宅の契約における注意点は？法務・税務など｜マネーフォワード
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【徹底解説】サブリース契約でよくあるトラブル事例集＆回避策｜HOME4U
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