借上げとは一括契約から管理の仕組み
賃料保証があっても家賃は減額できます。
<% index %>
借上げの定義と契約の基本
借上げとは、不動産会社や管理会社が物件オーナーから建物を一定期間借りて、第三者に転貸する契約形態のことです。不動産従事者として押さえておくべき基本中の基本ですね。
参考）借り上げとは？空き家活用・収益化を成功させるポイントを徹底解…
この仕組みでは、オーナーは個々の入居者と直接契約を結ぶのではなく、不動産会社と一括で賃貸借契約を結びます。その後、不動産会社が入居者募集から管理まですべての業務を担当する形です。オーナーから見ると、物件を丸ごと貸し出して管理を任せる形になります。
参考）一括借上げとは
借上げには大きく分けて2つのパターンがあります。1つ目は企業が社員用に物件を借りる「借上げ社宅」、2つ目は賃貸経営における「一括借上げ」です。
不動産従事者が扱うのは主に後者ですね。
契約の主体はオーナーと不動産会社の2者で、入居者はあくまで不動産会社の転借人という位置づけになります。この構造が通常の賃貸管理との大きな違いです。
つまり転貸が前提ということですね。
一括借上げとサブリースの仕組み
一括借上げとサブリースは、実質的に同じ仕組みを指す言葉です。
「マスターリース契約」とも呼ばれています。
不動産従事者なら使い分けを理解しておく必要があります。
一括借上げは日本語での表現で、建物を丸ごと借り上げることを強調した言い方です。一方サブリースは、転貸(sub-lease)という行為に着目した呼び方になります。どちらも「オーナー→管理会社→入居者」という賃貸の流れは同じです。
契約の流れは明確です。まずオーナーが管理会社と一括借上げ契約を結び、次に管理会社が入居者と個別の賃貸借契約を締結します。管理会社は入居者から受け取った家賃の一部を自社の収益とし、残りをオーナーに支払う仕組みです。
参考）【サブリース】何も保証しない契約！家賃の減額や一方的な解約リ…
多くの一括借上げ契約では、空室があってもオーナーに一定の家賃を支払う「家賃保証」が付帯しています。
これが原則です。
ただし家賃保証には後述する重要な注意点があるため、顧客への説明時には慎重さが求められます。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/difference-bulk-lease-sublease/
借上げ契約のメリットと活用場面
借上げ契約の最大のメリットは、空室リスクを軽減できる点です。入居者の有無に関わらず管理会社から家賃が支払われるため、オーナーは安定した収入を得られます。
家賃収入を安定化できるということですね。
賃貸経営に関わる煩雑な業務から解放されることも大きなメリットです。入居者募集、契約手続き、家賃集金、クレーム対応など、すべて管理会社が担当します。オーナーは物件を所有しているだけで収入が入る状態になります。
確定申告の簡素化も見逃せない利点です。通常の賃貸経営では入居者ごとに収入を管理する必要がありますが、一括借上げでは管理会社からの入金のみを記録すればよくなります。
経理処理の手間が大幅に減りますね。
金融機関からの融資を受けやすくなる点も重要です。事業収支が安定するため、建築費用などのローンを組む際に有利に働きます。
ローン返済もしやすいですね。
特に新築アパート・マンション建築時には大きなメリットになります。
借上げ契約のデメリットとリスク
自主管理と比較して家賃収入が減少することは避けられません。管理会社の取り分として、通常は入居者からの家賃の10〜20%程度が差し引かれます。例えば入居者が月8万円払っていても、オーナーには6.8万円程度しか入らない計算です。
参考）マイホーム借上げ制度の仕組みと特徴。注意点や利用するための条…
家賃保証があっても、金額が永続的に固定されるわけではありません。周辺相場の下落や建物の老朽化を理由に、管理会社はオーナーに対して減額請求が可能です。2003年の最高裁判例でも、契約書に減額禁止条項があっても民法に基づく減額請求は認められると判断されています。
これは非常に重要なポイントですね。
参考）本当に家賃は保証されるの？誤解が多い家賃保証を徹底解説！
免責期間が設定されているケースも多くあります。新築後や入居者退去後の一定期間は家賃が支払われない条項です。免責期間が3〜6ヶ月と長めに設定されていると、その間の収入はゼロになります。
契約解除や管理会社の倒産リスクも存在します。管理会社が経営破綻すれば、家賃保証どころか物件管理自体が混乱に陥ります。2018年には女性向けシェアハウスを展開していたサブリース会社が倒産し、大きな問題になりました。
管理会社の経営状況確認は必須です。
借上げ契約で注意すべき具体的ポイント
契約書の家賃改定条項を必ず確認してください。「2年ごとに見直し」「周辺相場により変動」などの文言がある場合、将来の減額リスクが高いということです。顧客には「家賃保証は額の保証ではない」と明確に伝える必要があります。
修繕費用の負担区分も重要なチェックポイントです。多くの契約では、管理会社が修繕を行い費用をオーナーに請求する形になります。この際、通常より割高な費用を請求されるケースがあります。見積書提示の義務化など、事前の取り決めが重要ですね。
中途解約の条件も確認が必要です。「10年間は解約不可」「解約時は違約金発生」などの条項がある場合、オーナーの選択肢が大幅に制限されます。特に長期契約では、将来の状況変化に対応できなくなるリスクがあります。
免責期間の長さと条件も見落とせません。新規契約時だけでなく、入居者退去後にも免責期間が発生する契約が多いです。期間が長すぎると収支計画が大きく狂う可能性があります。
一般的には1〜3ヶ月程度が妥当ですね。
管理会社の変更可否も確認すべきポイントです。契約によっては、一度契約すると管理会社を変更できない条項が含まれています。サービスに不満があっても変更できない状況は避けたいところです。
借上げ社宅における企業の節税効果
企業が従業員用に物件を借り上げる「借上げ社宅」には、大きな節税効果があります。住宅手当として給与に上乗せする場合と比較して、企業・従業員双方の税負担が軽減されます。不動産従事者が法人顧客に提案する際の重要なポイントですね。
住宅手当は給与所得として扱われるため、所得税・住民税・社会保険料すべての課税対象になります。一方、借上げ社宅では会社が直接家賃を支払い、従業員から一部を徴収する形のため、その分の給与は発生しません。
課税所得が下がるということですね。
具体的な効果を数字で見てみましょう。例えば給与45万円+家賃手当5万円の場合、課税対象は50万円です。これを給与35万円+会社負担家賃15万円-本人負担5万円に変更すると、課税対象は35万円に下がります。
年間で見ると大きな差です。
自社保有の社宅と比較しても、借上げ社宅には優位性があります。自社保有では固定資産税が発生しますが、賃貸物件の借上げでは固定資産税はかかりません。初期投資も不要で、転勤の多い企業には特に適しています。
ただし従業員側には将来的なデメリットもあります。課税所得が減るため、将来受け取る年金額や失業保険の給付額が少なくなる可能性があります。
この点も説明しておく必要がありますね。
参考）借り上げ社宅とは？デメリットやメリット、導入する際の注意点を…
一括借上げの詳しい契約形態とメリットについて – 健託
サブリースにおける家賃減額の法的根拠と実例 – JTI公式note
一括借上げの基本とサブリースの違いを図解で解説 – 誠和
Ezprotekt 高さ調整 継ぎ脚 ベッド・テーブルの高さ調節 テーブル 脚 継ぎ足 こたつ 継足し テーブル脚台 100mm高さを上げる 4個セット 幅を調節できる・0mm~37mm (ブラック)