床面積延べ床面積違い
建築確認の面積と登記面積が違っても、あなたは違反建築だと誤解しているかもしれません。
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床面積と延べ床面積の基本的な定義
床面積とは、建物の各階ごとの面積を指す用語です。壁や柱の中心線で囲まれた部分を真上から見たときの面積として計算されます。例えば2階建て住宅であれば、1階が70㎡、2階が50㎡というように階ごとに床面積を表示します。
一方、延べ床面積は建物の各階の床面積を合計した総面積のことです。
つまり各階の合計ですね。
建築基準法施行令第2条第1項4号では、「建築物の各階の床面積の合計による」と明確に定義されています。先ほどの例では、1階70㎡と2階50㎡を足した120㎡が延べ床面積となります。
参考）延床(のべゆか)面積って何？建築面積・敷地面積との違いも解説…
延べ床面積は容積率の算定に用いられる重要な指標です。容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合を指し、用途地域ごとに制限が設けられています。計算式は「延べ床面積÷敷地面積×100」で求められ、例えば敷地面積100㎡で延べ床面積200㎡なら容積率200％です。
床面積は「各階単位の面積」、延べ床面積は「全階の合計面積」という違いが基本です。この区別を正確に理解することで、建築確認申請や不動産取引の現場で混乱を避けられます。
床面積の計算で建築基準法と登記法の違い
建築基準法と不動産登記法では、床面積の算出方法が異なります。これは多くの不動産従事者が見落としがちなポイントです。
建築基準法では壁芯（へきしん）面積を採用します。壁芯とは壁や柱の中心線のことで、この中心線で囲まれた範囲が床面積となります。一方、不動産登記法では内法（うちのり）面積を使用し、壁の内側の線で囲まれた実際に使用できる面積を計算します。
どういうことでしょうか？
具体的には、建築確認申請では壁芯で計算するため、壁の厚さの半分が面積に含まれます。しかし登記では内法で計算するため、壁の厚さは面積に含まれません。例えば壁の厚さが15cmの場合、建築確認と登記で数㎡の差が生じることがあります。
この計算方法の違いにより、建築確認申請書の面積と登記簿の面積が異なることは法律上問題ありません。デッドスペースやパイプスペース、一部周壁のない車庫、屋根のある屋外階段なども、建築確認では算入するが登記では不算入となる傾向があります。
したがって同じ建物でも、建築確認の延べ床面積が120㎡、登記簿の面積が115㎡というように差が出るのは正常です。金融機関によっては登記面積を基準とするため、事前に確認が必要です。
延べ床面積に算入されない部分の具体例
延べ床面積の計算では、特定の条件を満たす部分は算入されません。この知識は容積率の計算や建築計画で重要です。
バルコニーやベランダは原則として延べ床面積に算入されません。外に開放されている場所は床面積の対象外が基本です。ただしバルコニーの幅が外壁から2m以上突出している場合、2mを超える部分は床面積に算入されます。例えば幅2.5mのバルコニーなら、0.5m分が算入されるということですね。
吹き抜け部分も床がないため延べ床面積には含まれません。リビングの一部を2階まで吹き抜けにした場合、その部分の2階床面積は計算に入らないため、容積率を抑えられます。
参考）実は全然ちがう？延べ床面積と施工面積の違い ｜ 【5IS】フ…
出窓については一定条件を満たせば不算入です。具体的には、出窓の下端が床から30cm以上の高さにあること、外壁面から50cm以上突き出ないこと、面積の1/2以上が窓であることが条件となります。
参考）バルコニーを床面積算入する条件とは？建築基準法における床面積…
インナーバルコニーや格子を設けたバルコニーは、屋内的用途があるとみなされ床面積に算入されるケースがあります。自治体によって判断が異なるため、建築予定地の特定行政庁に確認が必須です。
登記面積の変更を怠った場合のリスク
増築などで建物の床面積が変わった場合、表題部変更登記が法律で義務付けられています。この手続きを怠ると、不動産取引や税務で深刻な問題が発生します。
参考）増築後に未登記だとどうなる？申請方法や注意点も解説｜川越市で…
不動産登記法第51条により、増築後1か月以内に表題部変更登記を申請する義務があります。申請を怠った場合、不動産登記法第164条に基づき10万円以下の過料が科される可能性があります。重い罰則ではありませんが、法令遵守上の信頼性に影響します。
参考）増築・改築した場合の表題変更登記 – 登記と測量の研事務所
どのような場面でリスクになるでしょうか？
登記面積が実際と異なると、固定資産税の課税額に誤差が生じます。登記面積より実際の床面積が大きい場合、過少申告として追徴課税のリスクがあります。逆に登記面積が実際より大きければ、余分な税金を払い続けることになります。
不動産売却時には、登記面積と実際の面積が一致していないと買主から減額交渉や契約解除を求められる可能性があります。特に金融機関の融資審査では、登記簿の情報を基準とするため、面積の不一致が融資額に影響します。
登記面積の変更が必要なケースとしては、床面積が増加した場合、主要構造が木造から鉄骨造に変わった場合、用途が住宅から事務所に変更された場合、一部を解体して面積が減った場合などがあります。
いずれも1か月以内の申請が原則です。
収益物件での床面積の活用法
収益物件の評価では、延べ床面積と貸床面積の違いを理解することが収益性判断の鍵となります。この知識は物件選定や客付けの戦略に直結します。
参考）不動産投資のプロがチェックする、建物の三つの面積とは？
貸床面積とは、建物の面積のうち実際にテナントに貸し出せる部分の面積です。延べ床面積には共用廊下やエレベーターホール、機械室なども含まれますが、貸床面積にはこれらは含まれません。レンタブル比は「貸床面積÷延べ床面積×100」で計算され、一般的なオフィスビルでは70～80％程度です。
つまり収益効率の指標ですね。
例えば延べ床面積が同じ1000㎡の2つの物件があったとします。物件Aのレンタブル比が80％なら貸床面積は800㎡、物件Bが70％なら700㎡となり、同じ賃料単価でも年間収入に大きな差が出ます。
延べ床面積が大きい物件は、共用部分の面積も大きいため清掃や維持管理のコストが増加します。物件の維持管理コストを算出する際は、賃貸スペースだけでなく共用部分にもかかるため、延べ床面積を基準にするのが適切です。
住宅物件では、同じ専有面積の1DKでもキッチンスペースと居室のバランスで賃料や客付けのしやすさが変わります。居室を重視する入居者が多いため、間取り図で各室の面積配分を確認することが重要です。収益最大化には、延べ床面積だけでなく各室の面積配分まで把握する必要があります。
参考）[1-6]不動産投資家のための収益物件の選別手順127ste…
建築基準法における床面積の定義と容積対象床面積の詳細な解説
バルコニーの床面積算入条件と建築面積の計算方法について
収益物件におけるレンタブル比と貸床面積の活用方法
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