親の家の名義変更
生前贈与した家でも相続税がかかることがあります。
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親の家の名義変更における相続と贈与の違い
親の家の名義変更には「相続」と「贈与」という2つの方法があります。相続は親の死亡を理由に成立し、贈与は親が生前中に行う資産の譲渡です。
参考）https://www.ieuri.com/bible/souzoku/20087/
不動産従事者として顧客に説明する際、最も重要なのは税金の違いです。相続による名義変更の場合、登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で済みます。一方、生前贈与による名義変更では登録免許税が2.0%、さらに贈与税と不動産取得税も課税されます。
参考）相続登記と贈与登記の違いは？税金・手続きを比較し最適な選択を…
例えば評価額2,000万円の不動産の場合、相続なら登録免許税は8万円ですが、贈与なら40万円かかります。
つまり5倍の差です。
さらに贈与の場合、年間110万円の基礎控除を超えた部分に贈与税が課税されます。評価額1,000万円の土地なら、1,000万円－110万円=890万円が贈与税の対象となり、税率は最大55%にもなります。
厳しいですね。
参考）親が生きてるうちに名義変更はできる？贈与・相続との違いや手続…
相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）があるため、多くのケースで税負担は贈与より軽くなります。
参考）親の家、名義を変えると何が起こる？｜福岡市で不動産売却するな…
親の家の名義変更にかかる費用と登録免許税
名義変更には登録免許税と必要書類の取得費用、専門家への報酬が必要です。必要書類の取得費用は約3,050円から1万円程度で、相続人の人数や本籍地の数によって変動します。
具体的には戸籍謄本が約450円、改製原戸籍が約750円、住民票が約300〜400円、印鑑証明書が約200〜400円、固定資産評価証明書が約200〜400円です。相続人が3人いる場合、全員分の書類が必要になるため、合計では1万円を超えることもあります。
登録免許税は固定資産税評価額を基準に計算されます。相続の場合は0.4%、贈与の場合は2.0%が原則です。評価額3,000万円の家なら、相続で12万円、贈与で60万円の登録免許税がかかるということですね。
参考）相続・生前贈与で家の名義変更をするときにかかる税金は？手続き…
司法書士への報酬は1件あたり7〜15万円程度で、相続登記はおおむね10万円前後が目安です。地域や登記内容によって変動しますが、複雑な案件ほど報酬は高くなる傾向があります。
不動産従事者として顧客に案内する際は、これらの費用を事前に明確に伝えることがトラブル回避につながります。
助かります。
家の名義変更にいくら費用がかかる？税金や注意点も解説（相続不動産専門サイト）
※上記リンクでは、名義変更にかかる費用の詳細な内訳と実際の計算例が確認できます。
親の家の名義変更で贈与税がかかるケース
親が生前中に子へ不動産を譲渡すると贈与税の対象になります。不動産評価額が年間110万円の基礎控除を超えた部分に課税されるため、ほとんどの不動産は課税対象です。
意外なのは、親から子への売却でも相場より極端に安い価格だと「みなし贈与」として課税される点です。例えば市場価格3,000万円の家を500万円で売却した場合、差額の2,500万円が贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
痛い出費です。
贈与税がかからないケースは以下の3つです。
- 基礎控除110万円以内に評価額が収まる
- 適正価格で売買する
- 相続により名義変更する
ただし相続の場合も相続税の対象になるため、完全に無税というわけではありません。
2024年の税制改正で、生前贈与加算の期間が3年から7年に段階的に延長されました。つまり親の死亡前7年以内の贈与は相続財産に持ち戻され、相続税の課税対象となります。2031年以降の相続からは完全に7年間が適用されるため、贈与のタイミングが重要です。
参考）生前贈与加算とは？相続税の対象となる期間の延長と注意すべきポ…
不動産従事者として顧客に説明する際は、贈与税だけでなく相続税も含めた総合的な税負担を試算することが求められます。相続税に強い税理士と連携することで、顧客満足度が高まります。
親の家の名義変更における相続登記義務化の影響
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
参考）放置すると5万円以下の過料の制裁！？住所氏名の変更登記義務化…
この義務化は過去の相続にも適用されます。2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日までに登記が必要です。つまり、何十年も前に親が亡くなっているのに名義変更していない不動産も、期限内に登記しなければペナルティ対象になるということですね。
参考）2024年相続登記が義務化｜期限3年・過料10万円のポイント…
過料は相続人全員ではなく、登記を怠った相続人が対象です。共同相続の場合でも、各相続人が個別に義務を負うため、誰か一人が登記すれば全員の義務が履行されます。
参考）相続登記の過料は誰が払う？期限が過ぎた場合の罰則と回避方法を…
正当な理由があれば過料は科されません。例えば相続人が極めて多数で必要な資料収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性が争われている場合などです。
不動産従事者として顧客に伝えるべきは、「相続人申告登記」という簡易手続きです。遺産分割協議が成立していなくても、自分が相続人であることを申告するだけで期限内の義務を履行したことになります。この制度を使えば、過料を回避しながら時間をかけて遺産分割協議を進められます。
2024年相続登記が義務化｜期限3年・過料10万円のポイントと対策（司法書士法人）
※上記リンクでは、義務化の詳細や罰則の具体的な運用、相続人申告登記の手続き方法が確認できます。
親の家の名義変更でよくあるトラブル事例
不動産従事者が知っておくべきトラブル事例を紹介します。最も多いのは、相続人間で不動産を共有したことによるトラブルです。
参考）不動産相続時のトラブル事例と回避するポイント【司法書士執筆】…
共有名義にすると、売却や担保設定には共有者全員の同意が必要になります。例えば兄弟3人で実家を相続したケースで、「誰が固定資産税を払うか」「空き家をどう維持するか」で揉めて2年以上放置された事例があります。
参考）https://neo-baikyaku-pro.jp/column/inheritance-hirakata-meigi-henkou/
共有者の一人が遠方に住んでいる場合、手続きが非常に煩雑になります。賃貸借契約の変更などの管理行為には持分の過半数の同意が求められるため、意思決定が難しくなります。
つまり共有名義はトラブルのもとです。
参考）https://realestate-sale-hamamatsu.com/guidance/a094/
登記漏れも頻発するトラブルです。一戸建てを相続する際、建物や敷地の登記はしたものの、私道部分の登記を忘れてしまうケースがあります。20年前に相続登記した際、司法書士の確認が甘く私道部分の移転が漏れたまま放置され、売却時に発覚した事例もあります。
勝手に名義変更されるトラブルもあります。遺言書や法定相続分に基づく相続登記は、他の相続人の同意なしでも合法的に手続きできます。自分の知らないところで名義変更されても、法的には問題ないことがあるのです。
意外ですね。
参考）親の土地を勝手に名義変更できる？お家のトラブルでよくあるご質…
土地と建物の名義が違う状態も危険です。親が土地の名義変更をせずに家を建てた場合、土地を金融機関に差し押さえられたり、土地の所有者から立ち退きを要求されたりするリスクがあります。
参考）親の死亡後に土地と建物の名義が違うことで起こるトラブルは？対…
住宅ローンの抵当権が設定された不動産を金融機関の同意なく名義変更すると、ローン残債の一括返済を求められる恐れがあります。住宅ローン契約では「承諾なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない」と定められているのが一般的だからです。
不動産従事者としては、これらのトラブルを事前に顧客に説明し、専門家（司法書士・税理士・弁護士）との連携を提案することが重要です。第三者である専門家の立ち会いがあれば、感情的なトラブルを避けやすくなります。
親の土地を勝手に名義変更できる？お家のトラブルでよくある誤解（不動産コンサルティング）
※上記リンクでは、勝手な名義変更の合法・違法の境界線と対処法が詳しく解説されています。
