親が生きてるうちに名義変更家の手続き
生前贈与で名義変更すると小規模宅地等の特例が使えません。
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親が生きてるうちに家の名義変更をする基本的な方法
親が健在なうちに家の名義を子に変更する場合、法的には「生前贈与」として扱われます。この手続きは、親が所有する不動産の所有権を子に移転させるもので、所在地を管轄する法務局で登記申請が必要です。
生前贈与による名義変更は、相続とは異なり親の意思で財産を移転できる点が特徴です。
つまり生前贈与です。
ただし、贈与契約書の作成、登記識別情報や印鑑証明書などの書類準備、そして贈与税の申告と納付という一連の手続きが必要になります。
参考）親が生きているうちに名義変更をするメリット・デメリット徹底解…
手続きには専門知識が求められるため、司法書士や税理士といった専門家への相談が推奨されます。特に不動産従事者として顧客にアドバイスする際は、税負担や手続きの複雑さを正確に伝えることが重要です。
評価額1,000万円の不動産を贈与する場合、基礎控除110万円を差し引いた890万円に対して贈与税が課税されます。特例贈与財産用の税率30%を適用すると、控除額90万円を差し引いても177万円の贈与税が発生する計算です。
親が生きてるうちに名義変更する際の贈与税の計算
贈与税は、年間110万円の基礎控除を超える贈与に対して課税されます。実務上、土地や建物の評価額はこの基礎控除を大きく超えるケースがほとんどです。
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贈与税の税率は10%から55%まで段階的に設定されており、贈与額が大きいほど税率も上がります。親から子への贈与は「特例贈与財産」として、一般贈与より低い税率が適用されますが、それでも相続税より高額になる傾向があります。
参考）親が生きているうちに名義変更すべき？生前贈与と相続はどちらが…
2024年1月以降、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設されました。この制度を選択すれば、2,500万円までの贈与が非課税となり、相続時に精算する仕組みです。年間110万円以内の贈与なら申告不要で、相続税の対象にもなりません。
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顧客に説明する際は、暦年課税と相続時精算課税制度の違いを明確に示すことが大切です。特に2024年改正で生前贈与加算の対象期間が3年から7年に延長された点は、相続対策として重要な情報です。
親が生きてるうちに名義変更する登録免許税と不動産取得税
生前贈与で名義変更する場合、登録免許税は固定資産税評価額の2.0%が課税されます。一方、相続による名義変更では0.4%と5分の1の負担で済むため、生前贈与は明らかに不利です。
例えば評価額2,000万円の不動産なら、生前贈与では40万円、相続では8万円の登録免許税がかかります。
この差額32万円は小さくありません。
さらに生前贈与では不動産取得税も原則3%課税されますが、相続では非課税です。2,000万円の不動産なら60万円の不動産取得税が追加で発生する計算になります。
痛い出費です。
参考）土地を名義変更すると親子間でも贈与税が発生する-相続税との比…
不動産従事者として顧客に提案する際は、これら税負担の具体的な金額を示し、生前贈与と相続のコスト比較を明確に伝えることが求められます。司法書士報酬も含めると、生前贈与の総コストは相続の数倍になることも珍しくありません。
親が生きてるうちに名義変更すると小規模宅地等の特例が使えない
小規模宅地等の特例は、相続時に土地の評価額を最大80%減額できる優遇制度です。例えば評価額5,000万円の土地が1,000万円として評価されるため、相続税の大幅な節税につながります。
しかし、生前贈与で名義変更した場合、この特例は適用できません。つまり、生前贈与を選択することで4,000万円分の評価減を失う可能性があるということです。
これは知らないと損します。
特例の適用要件には、被相続人が居住していた宅地を配偶者または同居親族が相続することなどが含まれます。生前贈与では被相続人の死亡という要件を満たさないため、制度そのものが利用できないのです。
参考）小規模宅地特例で土地と建物名義が違う場合、まとめました！
不動産従事者として顧客にアドバイスする際は、生前贈与による即時の名義変更よりも、相続時の特例活用を視野に入れた長期的な視点が重要です。特に高額不動産を扱う場合、この特例の有無で税負担が数百万円から数千万円単位で変わることを伝えるべきです。
親が生きてるうちに名義変更できない認知症リスク
親が認知症を発症し、症状がある程度進んだ状態では、家の名義変更は行えません。認知症により法律行為をする能力が失われたと判断されるためです。
参考）親が認知症になった場合の家の名義変更は？事前対策や手続方法、…
法律行為ができないということは、自宅の名義変更の原因である贈与や売却の契約を結べないということです。「認知症＝意思能力の喪失」とは必ずしもいえませんが、法律行為ごとに専門家が個別に判断します。
参考）親が認知症になったら家の名義変更はできる？事前対策や注意点を…
意思能力が乏しい状態で名義変更が必要な場合、成年後見制度の利用が必須となります。家庭裁判所への申立てや専門家の選任など、手続きは非常に煩雑です。例えば、認知症発症後に実家の売却を検討したが、後見人選任に半年以上を要したケースもあります。
不動産従事者として顧客に伝えるべきは、親が元気なうちに家族で財産管理について話し合い、必要なら任意後見契約を検討することです。任意後見契約なら、親が判断能力を失った際に子が代わりに財産管理を行えます。
早めの準備が肝心です。
親が生きてるうちに名義変更する手続きと必要書類
生前贈与による名義変更では、まず贈与契約書を作成し、登記事項証明書、固定資産税評価証明書、登記識別情報通知書（または登記済権利証）、親の印鑑証明書、子の住民票を準備します。これらの書類は法務局や市役所で取得できます。
次に、不動産の評価額を算出し、かかる税金の種類と金額を把握します。評価額に基づいて登録免許税を計算し、法務局に登記申請書と必要書類を提出します。
登録免許税は申請時に納付が必要です。
登記完了後、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに税務署で贈与税の申告と納税を行います。申告を怠ると延滞税や加算税が課されるため、期限厳守が原則です。
不動産従事者として顧客をサポートする際は、書類不備による手続き遅延を防ぐため、事前にチェックリストを作成し、段階ごとに確認することが推奨されます。特に贈与契約書の内容は、後のトラブルを避けるため、不動産の所在地や評価額を正確に記載することが重要です。
親が生きてるうちに名義変更するメリットとデメリットの比較
生前贈与のメリットは、相続時のトラブルを未然に防げる点です。遺産分割協議が不要になり、家族間の争いを避けやすくなります。また、親の意思で特定の相続人に確実に財産を渡せます。
参考）親が生きているうちに考えておいた方が良いと言われる。生前贈与…
一方、デメリットは税負担の大きさです。贈与税は相続税より高く、登録免許税は相続の5倍、不動産取得税も追加で課税されます。
小規模宅地等の特例も使えません。
さらに、2024年の税制改正で生前贈与加算の対象期間が7年に延長されたため、相続発生前7年以内の贈与は相続税の課税対象となります。
つまり、節税目的の直前贈与は効果が薄れました。
結論は慎重な判断が必要です。
不動産従事者として顧客にアドバイスする際は、税負担と相続トラブル回避のバランスを考慮し、個別の状況に応じた提案が求められます。特に高齢の親を持つ顧客には、認知症リスクと税負担の両面から総合的に判断するよう促すことが重要です。
| 項目 | 生前贈与 | 相続 | 差異 |
|---|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の2.0% | 評価額の0.4% | 生前贈与は5倍高い |
| 不動産取得税 | 原則3%課税 | 非課税 | 生前贈与のみ課税 |
| 贈与税/相続税 | 贈与額に応じて10～55% | 全財産が対象 | 生前贈与は高税率 |
| 小規模宅地等の特例 | 適用不可 | 最大80%減額可 | 相続が圧倒的に有利 |
