相続税わかりやすく解説
配偶者の法定相続分なら相続税がゼロ円でも、あなたが提案した遺産分割で二次相続時に数百万円損させる可能性があります。
<% index %>
相続税の基礎控除と課税対象の計算
相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。例えば法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人なら、3000万円＋600万円×3人＝4800万円が基礎控除額です。遺産総額がこの金額以下であれば相続税は課税されません。
参考）相続税の基礎控除とは？税額算出方法と各種控除を解説｜りそなグ…
基礎控除が大きいですね。
課税対象となる遺産総額は、被相続人が死亡時点で所有していた財産から債務や葬式費用を差し引いて計算します。財産には現金・預貯金・土地・建物・有価証券だけでなく、生命保険金や死亡退職金などのみなし相続財産も含まれます。生命保険金と死亡退職金は「500万円×法定相続人の数」まで非課税枠があるため、それを超えた部分が課税対象です。
参考）ほとんどの人が知らない相続税。FPが簡単に解説！ ＆#821…
2015年の税制改正前は基礎控除が「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」でしたが、現在は大幅に引き下げられています。この改正により課税対象者が増加し、令和5年度の課税割合は9.9％と約1割に達しました。自宅と数百万円の預貯金があるだけで課税されるケースも珍しくありません。
参考）「こんなに税金かかるの!?」知らないと損をする相続税の基本 …
つまり一般家庭も対象です。
相続税の申告期限と納税の流れ
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内です。例えば2026年2月3日に死亡した場合、申告期限は2026年12月3日となります。この期限内に申告と納税の両方を完了させる必要があります。
参考）相続税申告の期限は10か月！知っておくべき注意点と対処法
10か月は意外と短いです。
期限内に申告しなかった場合、延滞税や無申告加算税が課されます。遺産分割協議が期限内にまとまらない場合は、法定相続分で仮に申告する「未分割申告」を行い、後日分割が確定した時点で修正申告または更正の請求を行う方法があります。ただし小規模宅地等の特例など一部の特例は、申告期限までに遺産分割が完了していないと適用できないため注意が必要です。
不動産従事者として顧客に相続が発生した際は、早期に税理士などの専門家への相談を促すことが重要です。10か月の期限内には財産調査、評価額算出、遺産分割協議、申告書作成など多くの手続きが必要になります。
参考）相続税の申告期限・納税の期限は10ヵ月！間に合わない時の対処…
相続税における不動産評価の基本
不動産の相続税評価額は、土地と建物で異なる方法で計算されます。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額が原則です。
路線価方式では、国税庁が毎年7月に公表する相続税路線価を使用します。路線価は道路ごとに1㎡あたりの価額が設定されており、その道路に面する土地の面積を乗じて評価額を算出します。路線価は公示地価の約80％水準に設定されているため、実勢価格（市場価格）の6～8割程度になることが多いです。
参考）路線価と固定資産税評価額とは？実勢価格との違いと相続・購入で…
評価額が時価より低いですね。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額をそのまま使用します。固定資産税評価額は一般に建築費の約70％とされるため、1億円で建築した建物の評価額は完成直後でも約7000万円になります。さらに賃貸物件（貸家）の場合は借家権割合30％分を控除でき、建物評価額は現金で保有する場合の約半分（49％）まで下がります。
参考）相続税対策の不動産購入に潜む時価と評価の乖離による落とし穴
土地についても、賃貸物件の敷地（貸家建付地）として使用している場合は、自用地評価額から一定割合を減額できます。このように不動産は現金と比較して相続税評価額が低くなるため、相続税対策として活用されています。
相続税の小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住または事業に使用していた宅地を相続する場合、評価額を最大80％減額できる制度です。特定居住用宅地等（自宅の土地）は330㎡まで80％減額、特定事業用宅地等（事業用地）は400㎡まで80％減額、貸付事業用宅地等（賃貸用地）は200㎡まで50％減額が可能です。
減額幅が非常に大きいですね。
特定居住用宅地等の特例を受けるには、取得者が配偶者、同居親族、または一定要件を満たす別居親族である必要があります。同居親族の場合は申告期限までその土地を保有し住み続けることが条件です。別居親族（家なき子特例）の場合は、相続開始前3年間に自己または配偶者、3親等以内の親族、特別の関係がある法人の持ち家に住んでいないことなど複数の要件があります。
被相続人が相続開始直前に老人ホームなどの施設に入居していた場合でも、一定の条件を満たせば特例が適用される可能性があります。判断が難しいケースでは専門家への相談が必須です。
参考）「小規模宅地等の特例」が適応される条件まとめ – 司法書士法…
特例適用には相続税の申告が必須で、申告期限内に手続きを完了させなければなりません。遺産分割が未了の場合、原則として特例は適用できないため、期限内の遺産分割完了が重要になります。
相続税における不動産評価の落とし穴
相続税対策として不動産を購入する際、時価と評価額の乖離を利用した節税が可能ですが、注意すべき落とし穴があります。
まず納税資金の確保です。全ての現金を不動産に変えてしまうと、相続税の納税資金が不足し、結局不動産を売却することになります。売却時の譲渡所得税も考慮すると、かえって損をする場合があります。
資金計画が重要ということですね。
次に遺産分割時の問題です。不動産の相続税申告評価額と実際の時価（売却価格）が大きく乖離していると、相続人間でトラブルになりやすいです。例えば相続税評価額5000万円の不動産の実際の時価が7000万円の場合、不動産を相続した人と現金を相続した人の間で不公平感が生じます。
また相続発生後に不動産を売却する場合、相続税申告期限から3年以内に売却すれば「取得費加算の特例」により、支払った相続税の一部を譲渡所得から控除できます。この期限を逃すと二重課税に近い状態になるため、売却時期の見極めが重要です。
参考）相続税10か月ルールと不動産売却の落とし穴—取得費加算の特例…
不動産従事者は顧客に対して、相続税評価額だけでなく実勢価格も提示し、遺産分割や納税資金の観点からアドバイスすることが求められます。税理士や不動産鑑定士など、不動産分野に強い専門家との連携も効果的です。
参考）https://akatsuki-saiban.com/souzoku_fudousan_hyouka/
国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」適用要件の詳細
配偶者の税額軽減と二次相続対策
配偶者の税額軽減は、配偶者が相続した財産が1億6000万円以下、または法定相続分以下であれば相続税が免除される制度です。実質的に配偶者は法定相続分まで相続しても税額がゼロになります。
参考）相続税の基礎控除とは？控除額の計算方法や対象となる財産につい…
ただし配偶者の税額軽減を最大限活用して一次相続で配偶者が多く相続すると、二次相続（配偶者の死亡時）で子どもの相続税負担が大きくなる可能性があります。二次相続では配偶者控除が使えず、法定相続人の数も減るため基礎控除額が下がるからです。
二次相続まで見据える必要があります。
不動産従事者が遺産分割のアドバイスをする際は、一次相続と二次相続のトータルでの税負担を試算し、顧客に提示することが望ましいです。配偶者が法定相続分を相続するのが常に最適解とは限らず、子どもにも一定額を相続させた方が、二世代トータルでの税負担が軽くなるケースもあります。
相続税の計算は複雑で、税率も最高55％と高いため、専門家による正確なシミュレーションが不可欠です。不動産の評価、特例の適用、遺産分割の方針など、総合的な視点で相続対策を進めることが重要になります。
