相続不動産売却3000万円控除の適用要件と手続き
相続人が3人以上いると控除額が1人2000万円に減額される
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相続空き家の3000万円特別控除とは何か
相続空き家の3000万円特別控除とは、被相続人が住んでいた家屋と敷地を相続した後に売却する際、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける税制優遇措置です。この特例を活用すると、売却益に対する所得税と住民税を大幅に軽減できます。
参考）相続した土地の売却時の3,000万円特別控除とは？適用要件・…
制度の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。空き家問題の解消を目的として創設されました。
適用期間は相続日から起算して3年を経過する年の12月31日までです。
つまり実質的には約3年半の猶予があります。
ただし、この特例自体の適用期限が2027年（令和9年）12月31日までとなっているため注意が必要です。
例えば2023年6月に相続が発生した場合、2026年12月31日までに売却すれば適用対象になります。この期間内に売却を完了させることが基本条件です。
不動産従事者として顧客に助言する際は、相続発生後すぐに査定と売却計画を立てるよう促すことが重要です。
期限切れは最も多い失敗例の一つです。
参考）相続空き家の3000万円特別控除を完全解説｜対象外にならない…
相続不動産売却で適用される7つの必須要件
特例を受けるには、家屋・敷地・相続人・売却条件について厳格な要件を満たす必要があります。どれか一つでも欠けると控除が受けられません。
参考）3,000万円の特別控除とは。居住用財産と相続空き家に関する…
家屋に関する要件（3つ）
ただし老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の条件を満たせば適用対象になります。要介護認定を受けて入所し、入所前から相続開始まで家屋が事業用・貸付用・他人の居住用に使われていなければ問題ありません。
参考）No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被…
敷地と相続に関する要件（2つ）
- 相続時から売却時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
- 相続または包括遺贈により土地と家屋の両方を取得したこと
つまり相続後に賃貸したり、相続人が住んだりすると適用外になります。
空き家のまま維持することが条件です。
売却に関する要件（2つ）
- 譲渡対価の合計額が1億円以下であること
- 特殊関係者（親族や関係会社など）への売却でないこと
共有の場合は、売却物件全体の譲渡対価が1億円以下である必要があります。一人当たりではなく物件全体で判断されるため注意が必要です。
国税庁の公式サイトでは、被相続人居住用財産の譲渡所得特例について詳細な要件と計算方法が解説されています。
実務で判断に迷った際の参考になります。
相続人が複数の場合の控除額計算方法
相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2000万円に減額されます。これは2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡に適用される新ルールです。
参考）空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,…
意外ですね。
具体的な控除額は以下のとおりです。
- 相続人が1人または2人の場合：各相続人とも最大3000万円
- 相続人が3人以上の場合：各相続人とも最大2000万円
例えば兄弟3人で相続した空き家を5000万円で売却した場合、従来なら合計9000万円の控除枠がありましたが、現在は合計6000万円（2000万円×3人）に制限されます。ただし売却益が6000万円以下なら全額控除可能です。
各相続人は自身の譲渡所得の金額を限度として控除を受けられます。兄弟2人で相続し各自の譲渡所得が2000万円だった場合、それぞれが2000万円の控除を受けられます。
自身の譲渡所得を超える控除はできません。不動産全体の売却益が控除額の総額の上限となるため、相続人の数と持分割合を事前に確認することが重要です。
顧客が複数相続人の案件を扱う場合、この減額ルールを説明しないと後でトラブルになる可能性があります。相続発生時点で相続人数を確認し、控除可能額を正確に計算しましょう。
相続不動産の譲渡所得計算と取得費の扱い
譲渡所得は「譲渡価格−（取得費+譲渡費用）」で計算します。取得費の算出方法によって税額が大きく変わるため、正確な計算が不可欠です。
参考）相続した不動産の売却時に取得費に含まれるもの。取得費不明の場…
取得費に含まれるもの
土地の購入代金は全額が取得費になります。建物の場合は購入代金または建築代金から減価償却費を差し引いた金額です。
取得費には購入時の登記費用・登録免許税・測量代なども含まれます。これらの費用を証明する書類があれば、取得費を増やして税負担を軽減できます。
取得費が不明な場合の対処法
購入時の契約書や領収書が見つからない場合、取得費は譲渡価額の5％として計算します。例えば2000万円で売却した場合、取得費は100万円です。
参考）取得費加算の特例とは？要件や計算方法、併用可能な特例を税理士…
この場合、相続人が支払った相続登記費用などは取得費にならないので注意が必要です。ただし譲渡費用（仲介手数料・測量費など）は別途控除できます。
取得費が不明だと税負担が重くなります。相続発生時に被相続人の書類を徹底的に探すよう顧客に助言しましょう。
取得費加算の特例との選択適用
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例と、空き家の3000万円特別控除は選択適用です。
両方同時には使えません。
取得費加算の特例では、売却した財産に対応する相続税額を取得費に加算できます。相続税を多く支払った場合は、こちらの特例のほうが有利な場合もあります。
どちらが有利かはケースバイケースです。税理士と連携して、両方の特例で税額をシミュレーションすることをおすすめします。
市区町村での確認書取得と税務署での申告手続き
特例を受けるには2段階の手続きが必要です。まず市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、次に税務署で確定申告を行います。
参考）被相続人居住用家屋等確認書とは？空き家特例を受けるための必須…
市区町村での確認書取得手続き
確認書は、被相続人の居住用家屋であることを市区町村に証明してもらう書類です。空き家の所在地を管轄する市区町村の担当窓口で申請します。
参考）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00316760/index.html
必要書類は自治体ごとに異なりますが、一般的には以下が求められます。
- 除票住民票（被相続人が実際に居住していたことを証明）
- 家屋の登記事項証明書
- 相続関係を示す書類（戸籍謄本など）
- 家屋の状況を証明する書類
自治体によっては事前予約制や電話での問い合わせが必要な場合もあります。
公式サイトで事前に確認しましょう。
担当者による審査・内容確認が行われ、問題なければ確認書が交付されます。この確認書がないと特例が適用できないため、売却前に必ず取得してください。
税務署での確定申告
確認書を確定申告書に添付して税務署に提出します。売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告が必要です。
確定申告には売買契約書・譲渡費用の領収書・取得費を証明する書類なども添付します。書類の不備や添付漏れがあると控除が適用されず、修正申告で税負担が増加する恐れがあります。
複数特例の重複申請も要注意です。一部特例が無効になり、過大控除で追徴課税される可能性があります。
国土交通省の空き家特例ページでは、制度概要と手続きの流れが詳しく説明されています。
顧客に紹介する資料として活用できます。
実務で頻発する失敗事例と回避策
空き家特例の適用で失敗するケースが後を絶ちません。不動産従事者として顧客を守るため、典型的な失敗例と対策を把握しておく必要があります。
失敗例1：期限切れで特例が使えない
相続から4年経ってから売却したため、3年の期限を過ぎて特例が使えなかったケースです。
数百万円の税負担が発生します。
痛い出費です。
対策は相続発生後すぐに不動産会社に相談することです。まず無料査定で物件価値を確認し、売却スケジュールを立てましょう。期限まで余裕があると思っていても、買主探しや手続きに時間がかかります。
失敗例2：契約書に特約を入れ忘れ
買主が解体する約束で売却したが契約書に記載がなく、買主が解体を遅らせて期限切れになったケースです。
特例を適用するには、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに家屋を取り壊すか、耐震リフォームをする必要があります。買主が取り壊し等を行う場合、売買契約書に買主が翌年2月15日までに取り壊す旨を明記しなければなりません。
経験のある不動産会社に依頼することが重要です。空き家特例に詳しい担当者なら、契約書に必要な特約を漏れなく記載してくれます。
失敗例3：売却価格が1億円を超えた
1億1000万円で売却したため特例が使えなかったケースです。譲渡対価が1億円を超えると適用対象外になります。
どうなりますか？
対策は事前に査定で売却価格の見通しを立てることです。価格が1億円前後になりそうな場合、値下げ交渉の余地を残すか、売却時期を調整するなどの戦略が必要になります。
その他の注意点
顧客に空き家売却を提案する際は、これらの失敗例を説明し、適切なアドバイスを提供しましょう。特例を確実に活用できれば、顧客満足度が大きく向上します。
老人ホーム入所ケースでの相続不動産売却の留意点
被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば空き家特例を適用できます。この点を理解していないと、本来使える特例を見逃してしまいます。
老人ホーム入所の特例要件
以下の2つの要件を満たす必要があります。
- 被相続人が老人ホーム等に入所した時点で介護保険法に規定する要介護認定等を受けており、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
- 被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、その家屋が貸付用またはその者以外の者の居住用に供されていなかったこと
つまり要介護認定を受けて入所し、空き家のまま維持されていれば問題ありません。家屋が物品の保管などに使われていても大丈夫です。
実務での確認ポイント
顧客から「父は亡くなる前に老人ホームにいたので特例は使えませんよね」と言われることがあります。
しかし要件を満たせば適用可能です。
確認すべきポイントは以下のとおりです。
- 入所時に要介護認定または要支援認定を受けていたか
- 入所後、誰かが住んだり賃貸したりしていないか
- 入所前は被相続人が一人で居住していたか
これらを確認し、問題なければ特例を提案しましょう。市区町村での確認書取得時に、要介護認定の証明書類も必要になります。
老人ホーム入所ケースは意外と多く、この知識があれば顧客に大きな価値を提供できます。相続相談を受けた際は、被相続人の居住履歴を詳しくヒアリングすることが大切です。
住宅ローン控除との併用可能性と他の特例との関係
空き家の3000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用できます。
これは大きなメリットです。
具体的には、同一年中に相続した空き家を売却し、別の物件を住宅ローンで購入した場合、空き家売却で3000万円控除を受けながら、新居購入で住宅ローン控除も受けられます。両方の節税効果を同時に得られるということです。
自己居住用財産の3000万円控除との併用
自己居住用財産の3000万円特別控除との併用も可能です。ただし同一年中に相続した空き家と自己居住用財産の両方を売却する場合、2つの特例を合わせて3000万円が控除限度額となります。
それぞれ3000万円ずつ、合計6000万円の控除が受けられるわけではありません。
注意が必要です。
取得費加算の特例との選択適用
既に説明したとおり、取得費加算の特例とは選択適用です。
どちらか一方しか選べません。
相続税を多額に支払った場合、取得費加算のほうが有利なケースもあります。顧客の状況に応じて、税理士と相談しながら最適な選択を提案しましょう。
自己居住用財産の買換え特例との併用
自己居住用財産の買換え特例との併用も可能です。この柔軟性は、顧客の住み替えプランを立てる際に活用できます。
助かります。
不動産従事者として、これらの特例の組み合わせを理解しておくことで、顧客に最適な売却・購入戦略を提案できます。税制知識は競合との差別化ポイントになります。
