地目雑種地とは
登記簿の地目が雑種地でも、現況が宅地なら固定資産税評価は宅地です。
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地目雑種地の法的定義と分類
雑種地とは、不動産登記規則で定められた23種類の地目のうち、田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園のいずれにも該当しない土地のことを指します。
参考）https://to-ki.jp/center/useful/chi023.asp
つまり雑種地とは、特定用途に分類できない「その他」の土地を指す地目です。法務局における登記地目の一つとして位置づけられ、他の22種類の地目に当てはまらない多様な土地を総称する呼び方となっています。
不動産従事者にとって重要なのは、この雑種地が単なる「未分類」ではなく、実務上さまざまな用途で活用されている土地であるという点です。登記地目としての雑種地は、現況の土地利用状況を正確に把握するための重要な手がかりとなります。
参考）雑種地とは？税金はどうなる？宅地との違いや判断方法について解…
雑種地の具体例と実務での頻出ケース
実務で最も頻繁に登場するのが駐車場です。月極駐車場やコインパーキングなど、建物を建てずに車両の駐車スペースとして利用されている土地の多くは雑種地として扱われます。
参考）https://tomorrowstax.com/knowledge/202106198356/
キングオブ雑種地といえば駐車場ですね。
資材置き場も雑種地の代表例です。建設会社が重機や建築資材を保管する場所、運送会社が車両を駐車させる場所などが該当します。その他、太陽光発電施設の敷地、ゴルフ場、運動場、遊園地、ガソリンスタンド、変電所敷地なども雑種地に分類されます。
倉庫や矢倉敷地、精錬所の運動敷地、当期かの設けられた土地で永久的設備と認められる雨がない土地、牙堀りの区域内の土地で建物がない土地なども地目が雑種地となります。これらの具体例を理解しておくことで、現地調査時の地目判断がスムーズになります。
雑種地と登記地目・現況地目の違い
不動産実務で特に注意が必要なのが、登記地目と現況地目（課税地目）の違いです。登記簿上の地目が雑種地であっても、それだけで土地の実態を判断してはいけません。
登記地目は登記簿に記載された地目であるのに対し、現況地目は1月1日の賦課期日における現況及び利用目的に重点を置いて認定された地目です。例えば、登記地目が畑であっても、現況が駐車場であれば現況地目は雑種地になります。
現況の地目が優先されるということですね。
参考）https://souzokuzei-taisaku.link/toukibo-chimoku-kotonaru
固定資産税評価や相続税評価では、登記地目ではなく現況地目で判断されます。登記上の地目が原野でも、現況が駐車場であれば原野ではなく雑種地として評価されるのです。土地所有者が地目変更の登記申請手続きをしない限り、通常登記簿の地目は変わらないため、登記地目と現況地目が異なるケースは実務上少なくありません。
参考）雑種地売買で損しないための基礎知識と注意点とは？｜株式会社リ…
雑種地の固定資産税評価と相続税評価の仕組み
雑種地の固定資産税評価は、現況を基に判断されます。登記上の地目が雑種地であっても、現況が宅地であれば宅地として評価されるのです。
つまり実態が評価の基準です。
相続税評価における雑種地の価額は、原則として状況が類似する付近の土地の1平方メートル当たりの価額を基とし、位置・形状等の条件差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算します。ただし、雑種地の固定資産税評価額に国税局長の定める倍率を乗じて計算することもできます。
参考）雑種地
市街化区域の倍率地域に所在する場合、宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額は「近傍標準宅地の1㎡あたりの固定資産税評価額×宅地の評価倍率×普通住宅地区の画地補正率」で計算を行います。固定資産税の評価地目が雑種地でも備考欄に「宅地類似」「宅地比準」と記載があれば宅地と同様に評価されているため、宅地の倍率を乗じて評価すればOKです。
参考）相続実務における雑種地の相続税評価を分かりやすく解説｜相続大…
雑種地が市街化区域内にある場合は、固定資産税評価額の0.3%が都市計画税として加算されます。例えば固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、固定資産税に加えて年間3万円の都市計画税が課税されることになります。
参考）雑種地のデメリットとは？税金や家を建てる際の注意点をプロが解…
雑種地から宅地への地目変更手続きと注意点
雑種地に家を建てる場合、実務上は土地の地目を雑種地から宅地に地目変更してから建築するのが一般的です。不動産登記上の地目を変更するためには、地目変更登記を行う必要があります。
参考）雑種地とは? 宅地との違いや家を建てるための条件、税金につい…
地目変更登記ができるのは、宅地造成等によって現況が宅地になった後であることに注意が必要です。つまり、これから宅地造成する予定の雑種地を先に地目変更によって宅地にすることはできません。家が建ったらその土地の現況地目は宅地となるため、登記上の地目が雑種地なら雑種地から宅地への地目変更登記申請が必要になるということです。
参考）雑種地とは？住宅を建てる方法や注意点とあわせて地目変更の方法…
参考）【ホームズ】雑種地の土地に家を建てることはできる？ 必要な手…
住宅ローンを利用して家を建てる場合、雑種地は評価額が低くなるため地目変更が必要です。フラット35では「宅地であること」が条件となっているため、雑種地ではフラット35を使えないケースがあります。地目変更がされていないと登記や評価が不安定になるため、銀行が融資を嫌がる要因となります。
参考）【落とし穴】雑種地は売却できるが注意点あり！地目変更に注意！
土地家屋調査士による地目変更登記を法務局に申請し、無事に宅地に変更することができた事例もあります。昔駐車場として利用されていた雑種地を造成して家を建てた場合、土地家屋調査士が現地調査を経た上で法務局に登記申請をし、現在の利用に応じた宅地に変更できました。
参考）法務・会計 梅谷事務所 :: 家の土地の地目が雑種地でした。…
<参考リンク>
雑種地の地目変更や評価方法について詳しい解説が掲載されています。
雑種地とは？税金はどうなる？宅地との違いや判断方法 | 税理士法人チェスター
<参考リンク>
雑種地の相続税評価方法について具体的な計算例が示されています。
相続実務における雑種地の相続税評価を分かりやすく解説 | 税理士法人チェスター
<参考リンク>
登記地目と現況地目の違いについて行政の見解が確認できます。
土地2：登記地目と現況（課税）地目が違うのですが – 飯能市
I’ll now create a comprehensive blog article about 市街化調整区域 (Urbanization Control Areas) for real estate professionals, following the detailed instructions provided.