長期譲渡税率不動産
5年超所有でも売却年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡の39.63%が課税されます。
<% index %>
長期譲渡所得の税率と短期譲渡との違い
不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく変わります。長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15.315%+住民税5%）です。一方、短期譲渡所得の税率は39.63%（所得税30.63%+住民税9%）となっており、約2倍の差があります。
参考）長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法につい…
つまり税率が半分です。
この税率の違いは、顧客の手取り額に大きな影響を与えます。例えば譲渡所得が1,000万円の場合、長期なら約203万円、短期なら約396万円の税負担となり、約193万円もの差が生じます。不動産従事者として、この違いを顧客に正確に説明できることが重要です。
税率の違いを理解することで、売却タイミングの相談に適切に対応できます。顧客が急いで売却を検討している場合でも、数ヶ月待てば長期譲渡になるケースでは、待つメリットを具体的な金額で示せます。
長期譲渡の所有期間判定で多い勘違い
所有期間の判定方法は、多くの不動産従事者が勘違いしやすいポイントです。長期譲渡所得に該当するかどうかは「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で判断されます。
参考）5年以内の不動産売却は税金で損する？譲渡所得税の計算方法や控…
実際の所有期間とは異なるんですね。
例えば2020年5月1日に取得した不動産を2025年6月1日に売却した場合、実際には5年1ヶ月所有していますが、売却年の2025年1月1日時点では4年8ヶ月しか経過していません。この場合、短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されてしまいます。
お正月を6回迎えたかが基準です。
顧客への説明では「取得してからお正月を6回迎えたか」という表現を使うと、誤解を防ぎやすくなります。この判定ミスで顧客が数百万円の損失を被るケースもあるため、売却タイミングの相談では必ず確認すべきポイントです。売却を急ぐ理由がない場合は、1月1日を越えてから売却することで大幅な節税が可能になります。
不動産の10年超所有軽減税率の特例
居住用不動産を10年超所有していた場合、さらに有利な軽減税率が適用できます。この特例では、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21%（所得税10.21%+住民税4%）の税率が適用されます。通常の長期譲渡所得の20.315%と比べて、約6%も税率が低くなります。
参考）10年超所有軽減税率の特例とは？3000万円控除と併用できる…
6,000万円超の部分には通常の長期譲渡税率20.315%が適用されますが、多くの居住用不動産の売却ではこの範囲内に収まります。例えば譲渡所得が3,000万円の場合、通常の長期譲渡なら約609万円の税金ですが、軽減税率なら約426万円となり、約183万円の節税効果があります。
参考）所有期間10年超で居住用財産を売却したい方必見！軽減税率の特…
痛い出費が減りますね。
この特例は3,000万円特別控除と併用可能です。つまり、譲渡所得から3,000万円を控除した後の残額に対して、さらに軽減税率を適用できるのです。顧客が10年近く居住している物件の売却相談を受けた際は、あと数ヶ月待てば10年超になるかを必ず確認しましょう。ただし、住宅ローン控除との併用はできないため、買い替えの場合は慎重な判断が必要です。
参考）長期譲渡所得とは？ 対象になる物件や税率、譲渡所得の計算方法…
10年超所有軽減税率の特例の詳細な適用要件と計算方法が確認できます。
長期譲渡の3,000万円特別控除の適用条件
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は長期譲渡・短期譲渡のどちらでも適用可能ですが、いくつかの重要な条件があります。
まず、売却する不動産が「自分が実際に居住していた家」である必要があります。別荘や投資用物件、他人に貸すためだけに所有していた物件は対象外です。また、現在住んでいない場合は、転居してから3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
参考）”まさかの損失!?” 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いとは｜…
親族への売却は対象外です。
売却先が配偶者や親子などの特別な関係者である場合、この特例は適用できません。顧客が親族間で不動産取引を考えている場合は、この点を事前に説明する必要があります。さらに、売却した年とその前年・前々年に他の特例を使っていないことも条件です。
自宅の一部を店舗や事務所として使用していた場合は、居住用部分のみが特例の対象となります。例えば1階が店舗、2階が住居という物件なら、2階部分に相当する譲渡所得のみが3,000万円控除の対象です。不動産従事者は、物件の用途を詳しくヒアリングすることで、適用可能な控除額を正確に算出できます。
長期譲渡で取得費が不明な場合の対応
相続した不動産や数十年前に購入した不動産では、取得費を証明する契約書や領収書が残っていないケースがよくあります。取得費が不明な場合、原則として概算取得費（譲渡収入金額×5%）で計算することになります。
参考）購入の契約書や領収書がなくても実額で取得費を計算する方法
ただし、これは売主にとって大きなデメリットです。
例えば3,000万円で売却した不動産の場合、概算取得費は150万円にしかなりません。実際には2,000万円で購入していたとしても、証明できなければ譲渡所得は2,850万円として計算され、本来より高額な税金を支払うことになります。
実額で計算する方法があります。
契約書や領収書以外でも、実際の購入価額を証明できる資料がある場合は、実額法で計算できます。具体的には、金融機関の融資書類、抵当権設定契約書、固定資産税の評価証明書、不動産会社の売買資料などを集めます。これらの資料に購入時の状況説明と契約書紛失理由を記載した「申述書」を添付して確定申告することで、税務署が認めれば実額法での計算が可能です。
参考）契約書や領収書がなくても取得費を計算するには？ – クレスセ…
顧客が相続不動産の売却を相談してきた際は、すぐに概算取得費での計算を前提とせず、まず取得費を証明できる資料探しをサポートしましょう。被相続人が利用していた銀行や不動産会社に問い合わせることで、古い資料が見つかるケースもあります。この対応の違いで、顧客の税負担が数百万円変わる可能性があります。
譲渡所得の取得費計算における証明資料の取り扱いについて詳細が記載されています。
不動産従事者が押さえるべき長期譲渡の実務ポイント
不動産従事者として顧客に適切なアドバイスを提供するには、税制の正確な理解が不可欠です。売却相談を受けた際は、まず所有期間を必ず確認しましょう。特に所有期間が5年前後や10年前後の物件では、売却タイミングを数ヶ月ずらすだけで大きな節税効果が得られます。
参考）長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い｜計算方法や売却のポイントを…
顧客への説明では、具体的な金額で税負担の違いを示すことが効果的です。「長期譲渡の方が税率が低い」という抽象的な説明ではなく、「あと3ヶ月待てば約200万円の節税になります」と伝えることで、顧客の意思決定をサポートできます。
相続不動産は前所有者の期間を引き継げます。
相続や贈与で取得した不動産は、前の所有者の所有期間を引き継ぐことができます。被相続人が30年所有していた不動産を相続した場合、相続直後に売却しても長期譲渡所得として扱われます。この点を理解していれば、相続後すぐの売却相談でも適切な税務アドバイスが可能です。
複数の特例の組み合わせも重要なポイントです。3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率は併用できますが、住宅ローン控除や買換え特例とは併用できません。顧客の状況に応じて、どの特例を使うのが最も有利かをシミュレーションする必要があります。譲渡所得が大きい場合は軽減税率、買い替えで新居の住宅ローン控除を受けたい場合は特例を使わない選択もあります。
📋 主な長期譲渡の税率と特例まとめ
| 所有期間 | 税率 | 適用条件 |
|---|---|---|
| 5年超 | 20.315% | 売却年1月1日時点で5年超
|
| 10年超（軽減） | 14.21%（6,000万円以下部分） | 居住用+10年超所有 |
| 10年超（軽減） | 20.315%（6,000万円超部分） | 同上 |
| 5年以下 | 39.63% | 売却年1月1日時点で5年以下 |
不動産従事者は顧客との初回面談時に、これらの情報を確認するチェックリストを用意しておくと良いでしょう。所有期間、居住期間、取得費の証明資料の有無、過去の特例利用歴、売却先との関係性などを体系的に聞き取ることで、最適な売却プランを提案できます。税理士との連携も重要であり、複雑なケースでは早めに専門家を紹介することが顧客の利益につながります。
