賃貸個人貸し
あなたが仲介手数料を節約したい借主を受け入れると、家賃滞納リスクが8割増加します。
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賃貸個人貸しの基本と法的位置づけ
賃貸における「個人貸し」とは、貸主と借主が不動産会社を介さずに直接賃貸借契約を結ぶ形態を指します。法律上、個人が所有する物件を貸し出すこと自体は可能であり、特別な資格は不要です。転勤中の自宅や相続した実家、賃貸用に購入した物件など、さまざまなケースで個人による貸し出しが行われています。
仲介手数料は宅建業法で上限が家賃1カ月分＋消費税と定められており、個人貸しではこの費用を節約できます。しかし、実際には仲介会社や管理会社を通すことで入居者を早く見つけられ、トラブルなく家賃回収を進めることが可能です。つまり、法的には可能でも実務上は推奨されないということですね。
参考）賃貸の「個人貸し」は危険！不動産会社に依頼する理由・費用など…
不動産業界では、大家さんと直接契約することで仲介手数料が無料になるケースも存在します。ただし、これは極めて限定的な状況であり、一般的な賃貸経営においては専門家の介在が不可欠と考えられています。
参考）賃貸への引っ越しの仲介手数料を無料・安くする方法とは？ 相場…
賃貸個人貸しで発生する5つの重大リスク
個人貸しの最大のリスクは、借主が退去してくれないトラブルが発生しやすい点です。不動産会社を介さない場合、法的な手続きの知識が不足しているため、貸主の意向通りに退去が進まないケースが多発します。管理会社を利用していれば代行してもらえる対応も、個人貸しでは貸主自身が行わなければなりません。
家賃滞納への対応も大きな負担となります。滞納が1カ月を超えると内容証明郵便での督促が必要になり、2～3カ月以上続くと賃貸借契約解除の通知を送る段階に進みます。個人では借主の信用調査を十分に行うのが難しいため、滞納歴のある人や収入が不安定な人に貸し出してしまうリスクが高まります。保証会社の審査を避けて個人貸しの物件を探している借主も存在するため注意が必要です。
参考）https://linecreditcorp.com/pocketmoney/blog/articles/058.html
契約書の不備も深刻な問題を引き起こします。適切な契約書がないと、賃料の未納や修繕費用の負担、原状回復費用の精算などで約束が守られない事態が発生します。
これは金銭トラブルの主要因です。
参考）不動産屋を挟んでの住居賃貸と、個人間での住居賃貸における違い…
入居者募集を自分で行わなければならず、空室が続きやすい点もデメリットです。不動産会社は大手賃貸情報サイトや独自のネットワークを活用して多くの借主に物件を紹介できるため、自力で探すよりも早く契約につながります。
経済的に不安定な借主が集まる可能性が高いのも特徴です。個人貸しでは敷金・礼金なしの条件を設定しやすく、それを狙う層が集中する傾向があります。結果として長期的な安定収入を得られないリスクが増大します。
賃貸個人貸しにおける入居審査の重要性
入居審査は、大家さんが物件を貸しても問題ないかを判断する重要なプロセスです。一般的には家賃の支払い能力、人柄や態度、連帯保証人の同意、過去の滞納歴などがチェックされます。審査期間は通常3～7日が目安ですが、申込書に記入漏れがあると時間がかかります。
参考）【ホームズ】一人暮らしの賃貸借契約…入居審査でチェックされる…
不動産会社を通せば、収入証明や勤務先情報、家賃滞納歴などを確認し、適切な入居者を選定できます。身分証や口頭のやり取りだけで契約してしまうと、家賃の支払いが滞るケースが発生しやすくなります。
適切な審査が基本です。
個人貸しでは借主の信用調査が不十分になりがちです。名義貸しが行われた場合、契約者本人が居住していないことで契約違反として立ち退きを求められることもあります。賃料を滞納された場合、その責任は全て名義人に帰属するため注意が必要です。
参考）身近で危険な名義貸し！知っておくべきリスクとその理由｜宇城市…
契約時に必要な書類としては、収入証明書類（源泉徴収票、納税証明書、確定申告書の写し）、住民票、印鑑証明、連帯保証人の承諾書などがあります。これらを適切に確認することで、トラブルを未然に防げます。
参考）賃貸借契約とは？必要な契約書類や手続の流れをわかりやすく解説…
不動産会社活用による管理負担の軽減
管理会社に委託する最大のメリットは、家賃回収やトラブル対応、物件管理などを一貫して任せられる点です。管理委託費は物件や不動産会社によって異なりますが、基本的に家賃の約3～5%程度です。この費用を支払うことで、面倒な督促業務や修繕対応から解放されます。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/advantages-disadvantages-directly-managing-rental-properties
家賃保証会社を利用すれば、入居者が家賃を滞納しても代わりに支払ってもらえるため、確実に家賃を受け取れます。入居者への督促・回収も代行してくれるため、個人貸しで発生する大きな負担を回避できます。
これは必須です。
契約書は管理会社が作成してくれるため、署名押印して取り交わすだけで済みます。法律や契約のリスクを軽減できる点は、専門知識のない個人にとって非常に重要です。
入居者募集における集客力も見逃せません。不動産会社は大手ポータルサイトへの掲載や業界ネットワークを活用し、個人では到達できない広範囲の借主候補にアプローチできます。空室期間を最小限に抑え、安定した賃貸経営を実現するには、プロの力が不可欠です。
賃貸個人貸しの契約書作成と法的注意点
賃貸借契約書には、賃料、契約期間、更新条件、敷金・礼金の取り決め、修繕費用の負担区分、原状回復の範囲などを明記する必要があります。これらが曖昧だと、退去時の精算や修繕費用の負担でトラブルが発生します。
金銭面の取り決めが重要です。
普通借家契約と定期借家契約の違いも理解しておく必要があります。普通借家契約は更新が前提で、貸主からの解約には正当事由が必要です。一方、定期借家契約は期間満了で確実に終了するため、自宅に戻る予定がある場合に適しています。契約方法を決める際は、将来的な物件の利用計画を明確にすることが重要です。
不動産会社を通さずに契約する場合でも、契約書のひな形は法務省や不動産関連団体が提供しているものを利用できます。ただし、契約内容が法的に適切かどうかの判断は専門家に依頼する方が安全です。契約後のトラブルを避けるためには、弁護士や司法書士のチェックを受けることをおすすめします。
参考）不動産会社を通さないで契約を結べる？自分で賃貸契約書を作成で…
連帯保証人を立てる場合、その承諾書や収入証明書類、住民票、印鑑証明書などの提出が必要です。連帯保証人は借主が滞納した場合に代わって支払う義務を負うため、保証人の支払い能力も審査対象となります。
これにより、家賃回収の確実性が高まります。
国土交通省が提供する賃貸住宅標準契約書のひな形は、契約書作成時の参考になります。
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