鉄骨耐用年数建物
鋼材4mm以下の建物は34年償却できません。
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鉄骨造建物の法定耐用年数と鋼材厚み
鉄骨造建物の法定耐用年数は、鋼材（骨格材）の厚さによって19年、27年、34年の3段階に分かれています。この厚さの違いは、建物の減価償却期間に直接影響するため、不動産取引や税務処理で非常に重要です。
鋼材の厚さが3mm以下の場合、法定耐用年数は19年となります。3mmを超えて4mm以下の場合は27年、4mmを超える場合は34年です。つまり、鋼材の厚さ1mmの違いだけで、償却期間が8年も変わることになります。
一般的に、鋼材の厚さが6mm未満のものを軽量鉄骨造、6mm以上のものを重量鉄骨造と呼びますが、法定耐用年数の区分は3mmと4mmがラインです。厚さ4mmを超える鉄骨であれば、軽量鉄骨でも重量鉄骨と同じ34年の耐用年数が適用されます。
参考）軽量鉄骨の耐用年数は何年くらいなのか？特徴やメリット・デメリ…
鋼材の厚さは図面や部材表で確認できます。たとえば「□-100×100×3.2」という記載があれば厚さ3.2mmの軽量鉄骨、「□-250×250×9」なら厚さ9mmの重量鉄骨と判断できます。
購入前に必ず確認しましょう。
鉄骨造建物の用途別耐用年数一覧
鉄骨造建物の法定耐用年数は、鋼材の厚さだけでなく建物の使用目的によっても異なります。同じ鉄骨造でも、事務所用と住宅用では年数に差が出るため、物件の用途確認が必須です。
参考）【一覧表】建物の耐用年数｜使用目的（車庫・ホテル・工場など）…
住宅用（店舗・住宅用を含む）の場合、鋼材厚さ3mm以下で19年、3mm超4mm以下で27年、4mm超で34年となります。一方、事務所用では鋼材厚さ3mm以下で22年、3mm超4mm以下で30年、4mm超で38年と、住宅用より長く設定されています。
飲食店用・車庫用は鋼材厚さに関わらず19年、工場・倉庫用は24年、旅館・ホテル・病院用は24年、公衆浴場用は19年です。用途が複数ある場合は、主たる用途で判断します。
たとえば、鋼材厚さ4mm超の建物を事務所として使用する場合、法定耐用年数は38年ですが、同じ建物を住宅として使えば34年になります。減価償却の計上期間が4年変わるため、購入時の登記内容や実際の使用目的をしっかり把握しておきましょう。
鉄骨建物の中古取得時の耐用年数計算方法
中古の鉄骨造建物を取得した場合、新築時の法定耐用年数をそのまま使うことはできません。経過年数に応じて残存耐用年数を再計算する必要があり、この計算を誤ると減価償却費の計上に影響します。
参考）2025年11月更新｜鉄骨造の耐用年数とは？法定耐用年数と減…
法定耐用年数の一部が経過している場合、「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」で計算します。たとえば、鋼材厚さ3mm以下（法定耐用年数19年）の店舗用建物を購入し、築5年経過している場合は「（19年－5年）＋5年×20％＝14年＋1年＝15年」となります。
法定耐用年数をすべて経過している場合は、「法定耐用年数×20％」で算出します。鋼材厚さ3mm以下の事務所（法定耐用年数22年）が築22年以上なら、「22年×20％＝4.4年」となり、端数切り捨てで4年です。
この計算式は国税庁の定めによるものです。中古物件の購入時には、建築確認通知書や登記簿謄本で築年数と建物用途を確認し、正確な残存耐用年数を算出しましょう。計算ミスがあると税務調査で指摘される可能性があります。
鉄骨造建物の物理的耐用年数と実際の寿命
法定耐用年数はあくまで税務上の減価償却期間であり、建物の実際の寿命を示すものではありません。鉄骨造建物の物理的耐用年数は、適切なメンテナンスを行えば50～60年程度、さらに100年以上維持できる例もあります。
物理的耐用年数とは、建物が物理的に使用できなくなるまでの期間です。重量鉄骨造の住宅なら、法定耐用年数は34年ですが、実際には50～60年、あるいはそれ以上住み続けることが可能とされています。大手ハウスメーカーの中には60年無料点検システムを提供している企業もあり、これは物理的耐用年数が60年以上あることを示しています。
法定耐用年数と物理的耐用年数の違いを理解しておかないと、築19年の軽量鉄骨造建物を「もう価値がない」と誤解する恐れがあります。法定耐用年数を超えても、建物としての利用価値は十分残っています。
建物の寿命を延ばすには、定期的な外壁塗装、防水工事、サビ対策が重要です。鉄骨は水分や塩分で腐食しやすいため、海沿いの物件では特に注意が必要です。10年に一度の大規模修繕を計画しておけば、50年以上の使用も現実的です。
鉄骨耐用年数が不動産投資に与える影響
法定耐用年数は、不動産投資における減価償却費の計上期間を決めるため、投資判断に直結します。耐用年数が長いほど毎年の償却額は小さくなり、短いほど大きくなります。
たとえば、取得価格3,000万円の鉄骨造建物（鋼材厚さ4mm超、法定耐用年数34年）を定額法で償却する場合、年間償却額は「3,000万円÷34年≒88.2万円」です。一方、鋼材厚さ3mm以下（法定耐用年数19年）なら「3,000万円÷19年≒157.9万円」となり、年間約70万円も償却額が増えます。
初期の節税効果を重視するなら耐用年数が短い物件、長期的なキャッシュフローを重視するなら耐用年数が長い物件が有利です。ただし、耐用年数が短い物件は金融機関の融資期間も短くなる傾向があります。
法定耐用年数を超えた中古物件は減価償却期間が極端に短くなるため、初年度の節税効果は大きいものの、数年で償却が終わります。出口戦略を含めて総合的に判断することが大切です。
資産価値の観点からは、法定耐用年数が長い重量鉄骨造のほうが有利とされています。購入前に構造や鋼材厚みを確認し、投資目的に合った物件を選びましょう。
国土交通省の「住生活基本計画」では、既存住宅の価値向上を反映した評価方法の普及が目標とされています。
参考）賃貸用共同住宅の経年減価に対する居住者の意識構造に関する研究
こちらの国税庁の公式資料では、鉄骨造を含む建物の法定耐用年数が一覧で確認できます。
減価償却の計算時に必ず参照しましょう。
鉄骨造の減価償却計算方法について、具体例を交えた詳しい解説が掲載されています。中古物件の耐用年数計算の参考にしてください。
