土地0円で取得する無償譲渡の基礎知識
0円でも贈与税110万円超なら課税される
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土地0円の無償譲渡とは何か
不動産の無償譲渡とは、土地や建物を売買代金などの対価を受け取らずに他人に譲り渡すことです。通常の不動産取引では代金を支払う「売買」になりますが、無償譲渡では対価が0円なので法律上は「贈与」として扱われます。契約時には贈与契約書を交わし、所有権移転登記も「贈与」によって行います。
つまり0円譲渡は贈与です。
無償譲渡物件は「0円物件」とも呼ばれ、物件情報サイトなどで価格0円と表示されることがあります。現在は郊外や地方の空き家物件がほとんどで、地方自治体の専門部署が窓口となって紹介しているケースが多いです。空き家の増加は国や自治体にとっても大きな課題となっており、自治体は無償譲渡物件の取引を活性化させることで定住化を促し、人口減少に歯止めをかけようとする目的から特別な優遇制度や補助金を用意しているところもあります。
富山県上市町では資産価値がない空き家を「0円空き家バンク」として扱っており、建物が傾いていたり屋根が崩れているような物件は登録できないようになっています。東京都奥多摩町は2020年より、従来の年齢要件や定住要件に合致しないため空き家バンクを利用できない人、アトリエ、倉庫、別荘などを探している人向けの「0円空き家バンク」を提供開始しました。
参考）０円で空き家取得できる無償譲渡物件とは？｜自治体が運営する０…
地域貢献にもつながります。
無償譲渡の相手方がNPO法人や自治体の場合には、当該土地の有効活用が期待でき、地方の活性化に貢献できる可能性があります。
参考）「空き家差し上げます」は怪しい？無償譲渡物件・0円物件を解説…
土地0円物件が生まれる背景と所有者側の事情
空き家とはいえ、財産的な価値がある不動産をなぜ無償の0円で譲渡するのでしょうか。
維持費や税金を払いたくないからです。
所有者でなくなるわけですから、水道光熱費、庭の草刈りなどといった維持管理費の支出もなくなります。不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年発生します。特に使用していない空き家であっても、これらの費用は所有者が負担しなければなりません。無償譲渡することで、これらの経済的負担から解放されるのです。
空き家が特定空き家に該当すると判断された場合には、固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。具体的には、土地上に建物がある場合には土地の固定資産税が軽減されていますが、特定空き家に該当するとされた場合には、当該空き家がある土地についても更地と同じ評価額とされます。住宅用地の特例の対象外になると、土地の固定資産税が6倍になり、金額にすると年間10万円も変わってきます。
解体費用も不要になります。
一方で0円物件は自治体やマッチングサイトを活用し、仲介会社を通さずに仲介手数料を軽減する仕組みがあります。基本的に建物も残した状態で譲渡できるため、解体費用もかかりません。なかなか買い手がつかない不動産を所有している方にとっては、金銭的な負担がなく譲渡できる点が大きなメリットです。
土地0円取得を受ける側のメリット
無償譲渡により、田舎で余っている空き家や空き地を0円で取得できれば、一般的な手段で不動産を購入するのと比較して割安で田舎暮らしを実現できます。
売買代金がかからないのが基本です。
何といっても、無償譲渡により税金や登記費用以外の初期購入コストなしで不動産を取得できる点が最大のメリットといえるでしょう。自己資金が乏しい人やローンを組みたくない人でも、不動産を取得することが可能になります。浮いた資金をリフォームや改修などに充てて、自分好みの物件に仕上げることも可能です。
事業用やアトリエ、倉庫など、住居以外の用途で活用することも可能です。もちろん、維持費や修繕費は別途かかりますが、「土地と建物を無料で手に入れられる」という事実は他にはない大きな魅力といえるでしょう。
補助金が活用できる場合もあります。
自治体によりますが、無償譲渡物件のリフォームや建て替えのために建物を取り壊す場合に補助金が支給される場合があります。適用要件を満たさなければなりませんが、これらの制度を活用すれば、0円で空き家を取得できるだけでなく、リフォーム等にかかる負担も軽減できます。
土地0円でも発生する税金と諸費用の実態
0円物件を取得した場合でも、次のような税金が発生する可能性があります。
個人から個人へ不動産が無償譲渡された場合、譲り受けた側（受贈者）には贈与税が課される可能性があります。法律上、無償譲渡は「贈与」とみなされ、その不動産の評価額が年間110万円の基礎控除額を超えると、贈与税の申告と納税が必要になります。また0円物件は無償譲渡なので、贈与とみなされ贈与税が課される可能性もあります。贈与税は不動産の評価額によって決まるため、たとえ0円でも税金で赤字になることもあります。
評価額次第で課税されます。
無償譲渡や著しく安い価格での売買（低廉売買）の場合、時価と対価の差額が「みなし贈与」と評価され、受け取る側に課され得ます。基礎控除はありますが、物件規模によっては負担が大きくなります。
無償で不動産を譲り受ける際は、基本的に「贈与契約」を結ぶことになります。この契約は口頭でも成立しますが、トラブルを防ぐためには書面（契約書）で残すことが重要です。土地を誰かに無償で譲る場合でも、手続きにはお金がかかります。所有者と受け取り手との間で贈与契約書を作成し、法務局で登記名義を変更する際には登録免許税が必要です。
参考）無料でも安心できない？空き家を譲り受ける前に知っておくべきリ…
登記費用は必須です。
土地0円物件のリフォーム費用相場とリスク
0円物件は長年放置された空家であることが多く、築年数の経過によって老朽化が進んでいることも少なくありません。具体的には、雨漏りやシロアリ被害などが挙げられます。
一般的な費用相場は500万円から2,000万円の範囲となり、平均的な工期は3〜4カ月程度です。築年数が40年を超える空き家の場合、給排水管の更新や電気配線の全面交換が必要となることが多く、建物の規模によっては2,500万円を超えるケースもあります。
リフォーム代は高額です。
延床面積別の一般的な費用相場としては、以下のようになります：
- 30坪（約100㎡）まで：800万円〜1,500万円
- 40坪（約132㎡）まで：1,200万円〜2,000万円
- 50坪（約165㎡）以上：1,500万円〜2,500万円
リノベーションの範囲を水回りだけに抑えたとしても、台所の相場が80万～400万円、風呂の相場が14万～200万円、トイレが20万～100万円と1カ所で100万円を超えるケースがあります。外壁や屋根の修繕でも、外壁材の重ね塗りが50万～150万円、サイディングの上塗りが80万～200万円、金属屋根の重ね葺きが90万～250万円と高額です。
参考）古民家リノベーションを自己負担０円で！方法や費用、活用事例を…
想定外の出費に注意が必要です。
0円物件は無料で購入できる物件ですが、税金やリフォーム費用が別途かかる点に注意しなければなりません。購入する際は、安いからといって1人で判断せず、不動産のプロに相談してみましょう。
土地0円無償譲渡で不動産従事者が押さえるべき契約実務
無償譲渡は、不動産会社が仲介しない個人間での取引となるのが一般的です。そのため、契約内容の不備や物件の状態に関する認識の相違などから、後々トラブルに発展するリスクがあります。
契約不適合責任の取り決めが重要です。
無償譲渡の契約を進める際には、トラブルを避けるためにも「契約不適合責任」について当事者間で取り決め、契約書に明記することが重要です。契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なる状態だった場合に、譲渡した側が負う責任のことです。個人間の無償譲渡では、この責任を一切負わない「契約不適合責任免責」とすることも可能ですが、その場合は把握している物件の欠陥についてはすべて相手に告知する義務があります。
どのような条件で契約するのか、専門家も交えて慎重に話し合い、双方が納得のうえで書面に残しておきましょう。
空き家バンク利用時の制約もあります。
空き家バンクに登録する物件は、他の不動産業者と媒介契約（物件の仲介を依頼する契約）を結んでいない状態であることが条件です。すでに不動産業者が仲介している物件は登録できません。価格交渉や契約手続きでは不動産業者が仲介役を務めるため、所有者は契約の複雑な手続きを代行してもらえます。問い合わせ対応や内覧の調整など、日常の業務に支障をきたすような作業を不動産業者に任せられます。
空き家バンクは自治体が運営する仕組みで、空き家を売りたい・貸したいと考えている所有者と、空き家を購入・賃借したいと考えている利用希望者をマッチングするサービスです。空き家バンクは営利目的ではないため、仲介手数料がかからない場合があります。また、地方にある空き家は物件価格が相場よりも安く設定されていることが多く、格安で購入や賃借が可能です。
仲介手数料がゼロのことも多いです。
空き家・空き地バンク未設置の自治体向けの国土交通省資料には、地域の宅建業者団体と空き家の仲介等について連携する方法が記載されています。
農地を無償譲渡する場合、許可されるには譲渡先が農業従事者であることが条件で、許可なくおこなった譲渡は原則無効です。譲渡する農地が転用される予定であれば、農業委員会を通じて都道府県知事の許可をもらう必要があります。管理や処分に過度な費用や労力が必要な土地は対象外とされています。また、制度を利用する際は管理費を10年分納める必要がある点も考慮しましょう。農地の場合、一部を除いて面積に関わらず20万円納めなければなりません。
参考）農地を無償譲渡するメリットは？方法や注意点を解説｜大阪市で長…
農地は特別な許可が必要です。
