- 土地活用コインランドリー経営の基本
- 土地活用としてのコインランドリー経営の仕組み
- コインランドリー経営に必要な土地面積と条件
- 土地活用コインランドリー開業に必要な初期費用
- 土地活用でコインランドリー経営を始める独自の視点
- 土地活用としてのコインランドリー経営のメリット
- 土地活用コインランドリー経営で失敗しないための注意点
- 土地活用コインランドリー経営に適した立地条件
- コインランドリー経営の利回りと収益シミュレーション
- 土地活用コインランドリーの運営方法の選択肢
- 土地活用コインランドリー経営の税制優遇と節税対策
- 土地活用コインランドリーで競合に勝つための差別化戦略
- 土地活用コインランドリー経営のランニングコストと維持管理
- 土地活用コインランドリー開業までの具体的な手順
土地活用コインランドリー経営の基本
コインランドリー経営による土地活用は、相続税評価額が80％減になるため節税効果が高いですが、実は初期投資3,000万円で利回り8%でも回収に12年以上かかります。
参考）コインランドリー経営の利益は？稼働率や利回り例を紹介！
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土地活用としてのコインランドリー経営の仕組み
コインランドリー経営は、所有する土地に店舗を建設し、洗濯機や乾燥機などの設備を設置して利用者から料金を得る事業モデルです。近年では店舗数が2万3,000店にまで増加しており、20年前の1万店未満から倍以上に成長しています。
運営形態は大きく3つに分かれます。1つ目は自分ですべての設備投資と運営を行う完全独立型、2つ目はフランチャイズに加盟して本部のサポートを受ける形式、3つ目は専門業者に土地を貸して賃料収入を得る方式です。それぞれメリット・デメリットがあるため、あなたの状況に応じた選択が必要になります。
参考）土地活用でコインランドリー経営とは？メリットや注意点もご紹介…
コインランドリー経営に必要な土地面積と条件
必要な土地面積は、最小で8〜10坪程度からスタート可能です。洗濯機と乾燥機が複数台入り、人が行き来できる広さとして約26平米（16畳）が最低ラインということですね。
参考）土地活用でのコインランドリー経営の年収めやすとメリットデメリ…
駐車場を考慮すると15〜20坪以上が理想的です。6台分の駐車スペースがあれば十分な集客が見込めます。変形地や狭小地でも始めやすい点は大きな利点ですが、アクセスの良さは絶対条件です。
参考）土地活用
土地の形状に関しては比較的柔軟で、一般的な賃貸住宅では活用しにくい変形地や狭い土地でも対応できます。ただし駐車場確保は集客に直結するため、周辺に大規模商業施設があるなど車でのアクセスを想定した立地選びが重要になります。
参考）代表的な土地の有効活用方法4選 – エレクトロラックス・プロ…
土地活用コインランドリー開業に必要な初期費用
更地から始める場合、初期費用は2,000万〜5,000万円が一般的です。15坪規模の店舗では、建築費825万円（木造で坪55万円）、マシン代1,500万円、内装費300万円（坪20万円）で合計約2,625万円かかります。
参考）【詳しく解説】コインランドリー経営の初期投資・費用について徹…
20坪規模になると4,000万〜5,000万円程度に上昇します。内訳はコインランドリー機器2,000万〜2,500万円、内装工事費1,400万〜1,600万円、外装工事費200万〜300万円、店舗建設費1,600万円程度です。
参考）コインランドリー経営を始める上で初期費用はいくらかかる？項目…
多くの投資家は初期費用の30〜40％を自己資金で用意し、残りを融資で調達しています。自己資金のみでは難しいケースが多いため、銀行融資の活用が現実的な選択肢です。
参考）コインランドリー経営を基礎から解説！初期費用や始め方について…
土地活用でコインランドリー経営を始める独自の視点
不動産従事者の方なら、既存の賃貸物件の空室対策として敷地内にコインランドリーを併設する手法も検討価値があります。竹下憲治オーナーの事例では、マンション1階の約35坪の空室部分を1,800万円でコインランドリーに転用し、収益化に成功しました。
参考）高利回り、入居率アップも【土地活用に有効なコインランドリー経…
空室が1年以上続く物件を抱えている場合、その空間を活用することで賃貸物件全体の魅力向上にもつながります。入居者専用または地域開放型のどちらでも対応可能で、入居率アップの付加価値として機能します。
既存建物の転用であれば新築よりも初期費用を抑えられ、テナント部分や駐車場の一部を活用するなど、土地の有効活用の幅が広がります。15坪の空きテナントを新品と中古機の組み合わせでローコスト化した事例もあります。
土地活用としてのコインランドリー経営のメリット
最大のメリットは高い節税効果です。評価額5,000万円の更地にコインランドリー店舗を建設すると、相続税評価額が1,000万円になります。店舗の扱いとなり、400平米までであれば相続税評価額が80％減になるためです。
参考）コインランドリーの経営は儲からない？失敗事例と売上を上げる対…
ランニングコストの低さも魅力です。賃貸不動産では外壁補修などの大規模修繕が必要ですが、コインランドリーは最低限の補修と洗剤等の在庫を1〜2か月分抱える程度で済みます。
つまり維持費が抑えられるということですね。
参考）コインランドリー経営で土地活用するメリット・デメリット
景気に左右されにくく安定した需要が見込めます。洗濯は生活必需行為であり、共働き世帯の増加、タワーマンションでの洗濯物干し禁止規則、単身者の増加などが追い風となっています。カフェやドッグラン併設など地域コミュニティとしても機能する店舗形態が人気です。
参考）https://www.clast.co.jp/column/land-use-coin-laundry
土地活用コインランドリー経営で失敗しないための注意点
失敗の最大要因は立地選びのミスです。需要のない場所に開業すると売上が伸びず、初期投資の回収に時間を要します。競合他社が密集しているエリアや車が駐車できないほど小さな土地では集客できません。
参考）コインランドリー経営は儲からない？失敗しやすい理由や成功事例…
周辺人口構成や世帯数、競合状況を十分に調べないまま開業すると、予想よりも利用客が集まらず採算が合わないリスクが高まります。近隣にフランチャイズ大手の店舗があると、ブランド力で顧客を奪われる可能性があります。
参考）コインランドリー経営は本当に失敗する？廃業率から成功の秘訣ま…
自己所有地でも適性評価は必須です。適さない場合は他の土地活用方法を検討するか、賃貸での開業も視野に入れることが賢明です。土地の立地条件がコインランドリーに向いていないなら、無理に進めず別の活用法を選ぶべきです。
収支予測の甘さも失敗につながります。開業初年度から平均年収を稼げるとは限らず、安定して年収300〜400万円を得るにはニーズのある土地選びが重要です。
参考）コインランドリー開業の13の失敗例！対策をやさしく解説｜土地…
土地活用コインランドリー経営に適した立地条件
集客に強い立地条件は明確です。第一にファミリーが多く住む住宅街が近いこと、第二にすぐ側に駐車できる場所があること、第三にスーパーやショッピングモールなど時間をつぶせる場所があることです。
参考）コインランドリー開業に必要な準備と届け出【集客に強い立地条件…
理想的なのは、食品スーパーなどの商業施設の近くです。買物前にコインランドリーに立ち寄り、買物が終わったら洗濯物を取りに行ける動線が成立します。共働きのファミリー層が多い地域では特に需要が高くなります。
参考）【東建】コインランドリー経営で土地活用を行う５つのポイント
新たな需要エリアとして都心部の高層タワーマンション周辺が注目されています。規則で洗濯物をベランダに干すことができない場合が多く、周辺のコインランドリーの利用率が上がります。
郊外でも条件次第で成功できます。竹下憲治オーナーは鹿児島県霧島市の郊外で約35坪のマンション1階部分を活用し、初期投資1,800万円でコインランドリーを開業しました。地方でも周辺世帯数や競合状況を見極めれば収益化は可能です。
コインランドリー経営の利回りと収益シミュレーション
一般的な利回りは7〜9％です。立地条件が良く集客に成功している店舗では10〜20％の利回りも実現できます。
参考）【事例つき】コインランドリーの利回り・初期費用を公開！
具体的なシミュレーションを見てみましょう。初期投資3,000万円、ランニングコスト月30万円のケースで、稼働率30％なら月間売上50万4,000円、実質利回り約8.2％となり、12年程度で初期投資を回収できます。
稼働率50％に上がると月間売上75万6,000円、実質利回り約18.2％で約5年半という短期間に初期投資を回収可能です。稼働率70％では月間売上100万8,000円、実質利回り約28.3％で4年足らずで初期費用を回収でき、早期の事業拡大も狙えます。
つまり稼働率が収益を大きく左右するということです。そのため立地選定と店舗づくりが極めて重要になります。
土地活用コインランドリーの運営方法の選択肢
運営方法は3つあります。1つ目は完全自主運営で、所有する土地に建物を建て、機械もすべて自分で用意する方法です。初期投資のほとんどを自己負担する必要がありますが、経営の自由度は最も高くなります。
2つ目はフランチャイズ経営です。定期的な店舗の見回りと清掃、集金、機器のメンテナンス、備品の発注と補充、売上管理、問い合わせ対応などをサポートしてもらえます。初めてコインランドリーを経営する方や事業を立ち上げた経験がない方にとっては心強いサービスです。
参考）コインランドリーを効率よく経営するには個人よりもフランチャイ…
3つ目は専門業者への土地貸与で、事業者に土地を貸して賃料収入を得る形式です。初期投資や運営の手間がかからない一方、収益性は他の方法より低くなります。
フランチャイズでは営業・運営において基本的には本部が定めたルールに従う必要があり、店舗のレイアウトや提供サービス、機種選定など細かな部分にまで及びます。自由度は低いですが、安定した経営が期待できます。
参考）コインランドリーのフランチャイズ経営の特徴を紹介！フランチャ…
土地活用コインランドリー経営の税制優遇と節税対策
コインランドリー経営では個人・法人どちらでも税制優遇を利用できます。中小企業経営強化税制や生産性向上特別措置法による固定資産税の減免などが該当します。
相続税対策として大きな効果があります。400平米までのコインランドリー店舗は、相続税評価額が80％減になります。5,000万円と評価されている土地に400平米までの大きさのコインランドリーをオープンさせておけば、評価額は1,000万円分の土地として相続税の対象となります。
中小事業者であれば各種税制優遇の対象になりますが、一定規模以上の会社は利用不可なので注意が必要です。税理士や専門家に相談し、あなたの状況に合った節税スキームを構築することをおすすめします。
土地活用コインランドリーで競合に勝つための差別化戦略
近年はカフェやドッグランを併設した店舗が人気です。地域のコミュニティとしても機能するコインランドリーは利用者層が広がっています。
山田勇貴オーナーは神奈川県横浜市で約33坪の物件でコインランドリーを運営していますが、周辺地域の住民に欲しい施設についてヒアリングを重ねました。共働きのファミリー層が多く、近くにコインランドリーがなかったことが決め手になりました。
事業者と個別に交渉を重ねて全15台の機器の費用を1,200万円に抑え、リフォーム費用を含めた初期投資額は2,000万円程度に抑えています。機器の選定や交渉によってコストを削減できます。
内装やデザインにこだわることで、清潔感や居心地の良さを演出し、リピーターを獲得できます。ただし内装工事にお金をかけ過ぎると初期投資回収が遅れるため、バランスが大切です。
入居率アップにつながるコインランドリー経営の事例はこちら
土地活用コインランドリー経営のランニングコストと維持管理
ランニングコストは月30万円程度が目安です。電気代、水道代、洗剤などの消耗品費、清掃費、機器メンテナンス費用が主な内訳になります。
賃貸不動産と比較すると維持費は大幅に低くなります。賃貸物件では約7年ごとに大規模な改修費、15年後位に給排水関係の設備の改修費が必要ですが、コインランドリーは最低限の補修で済みます。
無人運営のため人件費がかからない点は大きなメリットです。ただし定期的な店舗の見回りと清掃、集金、機器のメンテナンス、備品の補充は必要です。
故障や犯罪に関する対応も考慮すべきです。無人運営による故障などのクレームや犯罪に関する対応が必要で、機械の故障が発生すると稼働率が低下します。緊急時の対応体制を整えておくことが重要です。
参考）コインランドリー投資で失敗は多い？その理由や成功のコツを確認…
土地活用コインランドリー開業までの具体的な手順
フランチャイズで開業する流れは明確です。まずフランチャイズ本部を決め、担当者と事業計画を立てて資金を調達します。次に店舗の準備をし、保健所に届け出を出します。
最も重要なのは加盟先を選ぶことです。フランチャイズの加盟先によって受けられるサービスや費用が異なるため、複数の企業の資料やホームページを確認しましょう。
加盟金は100万円前後が相場です。
自主運営の場合は、土地の選定、事業計画の作成、融資の申込み、建物の設計・建築、機器の選定・購入、内装工事、開業準備という流れになります。各段階で専門家のアドバイスを受けることで失敗リスクを減らせます。
他社のプランも比較検討することが大切です。1社だけに相談すると、もっと高収益なプランを見落とす可能性があります。その土地に適していないプランで活用を始めてしまうと、後になって失敗するリスクがあります。
