土地所有権移転登記費用 計算方法
あなたは固定資産税評価額の端数を先に切り捨てないと過払いになります。
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土地所有権移転登記の登録免許税 計算式と課税標準
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は「課税標準×税率」で計算します。課税標準とは、市町村が管理する固定資産課税台帳に記載された「価格」または「評価額」のことです。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/012b2738c47688607a4cc2a6bb833bc230d68524
注意が必要なのは、固定資産課税明細書に記載されている「固定資産税課税標準額」ではなく、「価格」または「評価額」の欄を見る点です。固定資産税課税標準額は、住宅用地の特例などが適用された後の金額で、登録免許税の計算には使いません。
固定資産課税明細書を紛失した場合は、市町村役場で「固定資産評価証明書」を取得できます。
取得費用は1件あたり300円程度です。
固定資産課税台帳に価格が記載されていない場合は、登記所が認定した価額を使用します。管轄する登記所の登記官に問い合わせる必要があります。
基本は上記の通りです。
土地所有権移転登記費用 端数処理の正しい手順
登録免許税の計算では、端数処理の順番を間違えると税額が変わってしまいます。
正しい手順は以下の3ステップです。
参考）相続登記の登録免許税は、どのように計算するのでしょうか？
ステップ1：課税標準の1,000円未満を切り捨て
固定資産税評価額が5,125,300円の場合、1,000円未満を切り捨てて5,125,000円が課税標準になります。価格が1,000円未満の場合は、1,000円として計算します。
ステップ2：課税標準に税率を乗じる
課税標準5,125,000円に税率1.5%（15/1000）を乗じると76,875円になります。
ステップ3：100円未満を切り捨てる
76,875円の100円未満を切り捨てて、最終的な登録免許税額は76,800円です。計算結果が1,000円未満の場合は、1,000円が最低税額になります。
この順序が原則です。
複数の土地を同一申請書で申請する場合、それぞれの固定資産税評価額を合計してから1,000円未満を切り捨てます。例えば4,478,400円と3,489,100円の2筆の土地を同時に申請する場合、合計7,967,500円から1,000円未満を切り捨てて7,967,000円が課税標準になります。
土地と建物を同時に申請する場合は税率が異なるため、それぞれ計算した後に合算し、100円未満を切り捨てます。
土地所有権移転登記の税率と軽減措置の期限
土地の所有権移転登記の税率は、原因によって大きく異なります。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/9888298580d8d4a1d852b73609ea058a469c694a
売買による所有権移転
本則税率は2.0%（20/1000）ですが、2026年3月31日までに登記する場合は1.5%（15/1000）に軽減されます。2026年4月1日以降は2.0%に戻ります。
参考）不動産の登記費用の相場はいくら？土地・建物で異なる計算方法と…
例えば固定資産税評価額1,000万円の土地の場合、軽減税率適用なら15万円、本則税率なら20万円と5万円の差が生じます。2026年3月末の期限は迫っており、売買のタイミングによって数万円から数十万円の負担増になる可能性があります。
相続による所有権移転
税率は0.4%（4/1000）で、軽減措置はありません。固定資産税評価額1,000万円の土地なら4万円、2,000万円なら8万円です。
参考）土地や建物の登記費用はいくら？不動産登記の種類別に具体例で解…
贈与・財産分与による所有権移転
税率は2.0%（20/1000）で、軽減措置はありません。固定資産税評価額1,000万円の土地なら20万円、2,000万円なら40万円です。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/0a9ff3ea84475603c6d1778850ef2f2a108adfa6
つまり売買の軽減措置だけ期限付きです。
土地所有権移転登記費用 司法書士報酬の相場と総額
土地の所有権移転登記にかかる総費用は、登録免許税だけではありません。司法書士に依頼する場合、報酬と実費が加算されます。
司法書士報酬の相場
売買による所有権移転登記の司法書士報酬は、一般的に4万円～15万円程度です。固定資産税評価額が1,000万円～5,000万円未満の場合、基本報酬4万円（税込4万4,000円）が一般的です。評価額が5,000万円を超えると、500万円ごとに5,000円加算されるケースが多いです。
相続登記の場合、司法書士報酬は5万円～15万円程度ですが、複雑なケースでは15万円以上になることもあります。
参考）【2025年最新】司法書士の費用・料金相場｜不動産名義変更の…
総費用のシミュレーション
固定資産税評価額1,000万円の土地を売買する場合、登録免許税15万円（軽減税率1.5%適用）、司法書士報酬4万円～15万円で、合計19万円～30万円程度です。
固定資産税評価額2,000万円の土地なら、登録免許税30万円、司法書士報酬4万円～15万円で、合計34万円～45万円程度になります。
これに住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書の取得費用が各300円程度、登記原因証明情報の作成費用が1万円程度加算されます。
総額をイメージしやすいですね。
土地所有権移転登記費用を抑える実務的な対策
登録免許税は法定額のため削減できませんが、司法書士費用と手続きのタイミングで負担を軽減できます。
自分で登記する場合のコスト削減
登記を自分で行えば、司法書士報酬4万円～15万円が不要になります。ただし法務局への申請書作成、添付書類の収集、登記完了後の書類受領など、平日の日中に複数回法務局に出向く必要があります。
不動産従事者であれば登記手続きの基礎知識があるため、自己申請のハードルは一般の方より低いでしょう。登記申請書のひな形は法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
軽減税率の適用期限を意識した取引時期の調整
2026年3月31日までに登記すれば、土地の税率は1.5%で済みます。4月1日以降は2.0%に上昇するため、固定資産税評価額1,000万円あたり5万円の負担増です。
売買契約のスケジュールを調整し、2026年3月末までに登記申請できるよう買主に提案することで、数万円から数十万円のコスト削減につながります。決済と登記のタイミングは、売主・買主双方の利益に直結します。
複数不動産の同時申請による手数料削減
複数の土地を同一申請書で申請すれば、司法書士の基本報酬を一本化できるケースがあります。個別に申請するより、まとめて依頼する方が総額を抑えられる可能性があります。
また、登記事項証明書の取得もオンライン請求を利用すれば、窓口請求より手数料が安くなります。
お金の節約には工夫が必要ですね。
参考になる公的情報として、法務局が公開している登録免許税の計算方法の詳細資料があります。登記申請前に正確な税額を確認したい場合に役立ちます。
法務局「登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記」
また、国税庁のウェブサイトでは登録免許税の税率表と軽減措置の詳細が確認できます。
最新の税制改正情報もこちらで入手できます。
土地の所有権移転登記費用は、計算手順と税率、司法書士報酬を正確に把握することで、顧客への正確な見積もり提示と適切な取引時期の提案が可能になります。特に2026年3月末の軽減措置期限は、不動産取引のタイミングに大きく影響するため、早めの情報提供が顧客満足度の向上につながります。
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