売却税不動産の計算と控除
所有期間5年以内の売却は税率39%を超え、5年超なら20%に軽減されます。
<% index %>
不動産売却時の譲渡所得税の基本計算
不動産売却時にかかる税金の中心は譲渡所得税です。譲渡所得は「収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額」で計算します。取得費には購入時の価格から建物の減価償却費を差し引いた金額が含まれ、譲渡費用には仲介手数料や測量費などが該当します。
参考）不動産を売却すると5種類の税金がかかる？｜一括査定で不動産売…
つまり売却益が基準です。
この譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税の3種類が課税されます。税率は所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として39.63%、5年を超えれば長期譲渡所得として20.315%が適用されます。
参考）不動産売却の確定申告がゼロからわかる！初心者向け完全マニュア…
所有期間の計算は取得日から売却年の1月1日までで判定するため、実際の保有年数と異なる点に注意が必要です。例えば2020年3月に取得した物件を2025年4月に売却した場合、実際には5年以上経過していますが、2025年1月1日時点では4年10か月となり短期譲渡所得に該当します。
計算ミスは高額納税につながります。
売却税不動産の短期と長期の税率差
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率に約2倍の差があります。短期譲渡所得の場合、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%で合計39.63%です。一方、長期譲渡所得では所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%で合計20.315%となります。
参考）不動産を売却した時の税金を税理士が日本一わかりやすく解説しま…
税率差が売却益に直結します。
具体的に譲渡所得が1,800万円の場合で比較すると、短期譲渡なら約713万円の税金がかかりますが、長期譲渡なら約366万円となり、約347万円もの差が生じます。この差は東京23区内の新築ワンルームマンション1戸分の価格に相当する金額です。
参考）不動産5年以内売却で税金は？相続時や計算方法も解説｜ナカジツ…
所有期間が10年を超える居住用財産の場合、さらに軽減税率の特例が適用されます。課税譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10%（復興税込10.21%）、住民税4%で合計約14%となり、6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得と同じ約20%が適用されます。
参考）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/tax/fudosan-baikyaku-tax
売却タイミングが節税の鍵です。
顧客への提案時には所有期間を正確に確認し、数か月待つことで大幅な節税になるケースもあるため、売却時期の調整を検討する価値があります。
参考）不動産売却にかかる税金は5年で大きく変わる？適切な売却時期を…
売却税不動産の3000万円特別控除の条件
居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除が適用できます。この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はゼロになります。所有期間の長短に関係なく適用できるため、短期譲渡所得でも活用可能です。
参考）不動産を売却するとき(譲渡所得)の税金について（令和6年度版…
知らないと数百万円損します。
適用要件として、自分が居住していた家屋であることが必須です。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないことも条件となります。
転売目的や賃貸用不動産は対象外です。最初から投資目的で取得した物件には適用されません。さらに、売却年やその前年・前々年に同じ特例や買換え特例を使っている場合も適用できません。
参考）3,000万円控除とは？特例の適用要件やマイホーム売却で損を…
併用不可の特例に注意が必要です。
住宅ローン控除との関係では、新居で住宅ローン控除を受けている場合、旧居の売却で3,000万円控除は適用できません。ただし、すでに住宅ローン控除を適用した後でも、さかのぼって修正できるケースがあります。顧客が住み替えを検討している場合、どちらの特例を使うべきか慎重に判断する必要があります。
国税庁の公式サイトでは、土地や建物を売却した際の譲渡所得の計算方法や各種特例の詳細が確認できます
売却税不動産で確定申告が不要になるケース
譲渡所得が発生しない場合、原則として確定申告は不要です。売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、売却損が出たときは譲渡所得税が課税されないためです。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/cases-where-donot-have-to-pay-tax-selling-your-home
損失なら申告義務はありません。
給与所得者で年末調整を受けている人は、譲渡所得とその他の所得（給与・退職金以外）の合計が20万円以下なら確定申告不要です。ただし、これは一つの会社に勤めている場合に限られます。
参考）不動産売却で確定申告は不要？損しないための条件と特例 – 【…
3,000万円特別控除を適用して譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。特例の適用を受けるには申告が条件となるため、利益が出なくても手続きが必要になります。
参考）【自宅売却の税金対策】3000万円特別控除とは？要件や必要書…
特例利用には申告が必須です。
売却損が出た場合でも、確定申告すれば損益通算や繰越控除の特例を受けられる可能性があります。マイホームの買換えで譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たせば給与所得などと損益通算でき、翌年以降3年間繰り越せます。要件には所有期間5年超、返済期間10年以上の住宅ローン残高が譲渡価額を上回ることなどがあります。
参考）不動産売却後に確定申告は不要？必要な場合の書類や流れも解説 …
売却税不動産の印紙税と登録免許税の実務
譲渡所得税以外にも、売買契約時には印紙税が発生します。印紙税は契約書に記載された売買金額に応じて決まり、一般的には1万円から3万円程度です。契約書1通ごとに課税されるため、売主・買主それぞれが保管する契約書に印紙を貼付する必要があります。
参考）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/tax/fudosan-baikyaku-zeikin/
契約書には印紙が必須です。
登録免許税は抵当権抹消登記の際にかかります。売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、金融機関の抵当権を抹消する登記手続きが必要で、不動産1個につき1,000円の登録免許税が発生します。土地と建物でそれぞれ登記されている場合は2,000円となります。
物件数に応じて費用が変わります。
これらの税金は売却益の有無に関わらず必ず発生するため、顧客への説明時には譲渡所得税だけでなく、これらの諸費用も含めた総額を提示することが重要です。特に印紙税は契約金額が高額になるほど増えるため、事前に正確な金額を伝えておくと、契約時のトラブルを防げます。
参考）不動産売却の税金、こんなに高いの？！ 税金対策したい人のため…
小田急不動産の解説ページでは、不動産売却で税金がかからないケースや節税対策が詳しく紹介されています
不動産従事者が押さえる売却税の顧客対応
顧客が不動産売却を検討する際、税金に関する正確な情報提供は信頼構築の要です。実際の調査では、売却時に調べたことの第3位に「売却時にかかる税金などの費用」が29.7%でランクインしており、多くの売主が税金を気にしています。
参考）【ホームズ】「不動産売却時に調べたこと」ランキング！家を売る…
税金説明が信頼につながります。
所有期間が5年前後の顧客には、売却時期を数か月ずらすだけで数百万円の節税になる可能性を具体的な数字で示すことが効果的です。例えば「あと3か月待てば税率が39%から20%に下がり、約350万円の節税になります」と伝えれば、顧客は売却を延期する判断材料になります。
相続不動産の場合、所有期間は被相続人が取得した時点から計算できるため、相続直後でも長期譲渡所得の税率が適用されるケースが多い点も説明すべきです。相続した不動産を急いで売却しようとする顧客に対し、税制上のメリットを伝えることで、より有利な売却計画を提案できます。
相続物件は期間引継ぎ可能です。
住み替えを検討している顧客には、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらを選ぶべきか、具体的な試算を示すことが重要です。新居の住宅ローン控除で受けられる減税額と、旧居の売却益にかかる税金を比較し、総合的に有利な方を提案できれば、顧客満足度は大きく向上します。
