別荘の固定資産税
別荘は住宅用地の特例が使えません。
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別荘の固定資産税の基本的な計算方法
別荘の固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率1.4%をかけて算出します。固定資産税評価額は土地と建物それぞれについて、公示地価や建物価格の約70%が目安となります。たとえば2,000万円の別荘を購入した場合、固定資産税評価額は1,400万円程度となり、年間の固定資産税は約19.6万円になる計算です。
参考）別荘にかかる「固定資産税」はいくら？計算方法や節税のポイント…
つまり購入価格の約1%が毎年の税負担になるということですね。
固定資産税評価額は3年ごとに見直しがおこなわれます。市町村によっては標準税率の1.4%を上回る税率を設定しているケースもあるため、物件所在地の自治体に確認することが重要です。評価額が土地は30万円未満、家屋は20万円未満の場合は課税されません。
参考）別荘に固定資産税はかかる？かからない？しくみや税を軽減する方…
別荘と一般住宅の固定資産税の違い
別荘には住宅用地の特例が適用されないため、一般住宅と比べて税負担が大幅に高くなります。一般住宅の場合、200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。しかし別荘はこの特例の対象外として法律で明確に規定されています。
たとえば固定資産税評価額2,000万円の土地に建つ別荘の場合、一般住宅なら課税標準が約333万円(6分の1)となり固定資産税は年間約4.7万円ですが、別荘では軽減がないため2,000万円に対して課税され年間28万円となります。
差額は約23万円です。
参考）別荘にかかる税金の種類は？セカンドハウスの税額との違いも解説…
この違いは不動産従事者がクライアントに説明する際の重要ポイントです。
新築住宅の固定資産税減額措置も、別荘には原則として適用されません。一般住宅なら新築後3年間は建物部分の固定資産税が2分の1に軽減されますが、別荘として使用する場合はこの恩恵を受けられないのです。
別荘にかかる固定資産税以外の税金
別荘を所有すると固定資産税以外にも複数の税金が発生します。都市計画税は市街化区域内の不動産に課税され、固定資産税評価額に対して最高0.3%の税率で算出されます。たとえば評価額2,000万円の別荘なら年間6万円程度です。
住民税均等割も忘れてはいけません。
別荘がある市町村に住所がない場合でも、家屋敷課税として住民税の均等割が課税されます。税額は年間5,500円程度で、道府県民税1,500円と市町村民税3,500円の内訳です。これは別荘所在地の自治体から行政サービス(防災、清掃、道路整備など)を受けているという考え方に基づくものです。
購入時には登録免許税と不動産取得税も必要になります。登録免許税は所有権移転登記や保存登記の際に課税され、中古物件の場合は土地が固定資産税評価額の1.5%、建物が2.0%です。不動産取得税は建物部分が評価額の4%、土地部分が評価額の半分に対して4%となり、2,000万円の建物と1,000万円の土地なら合計100万円にもなります。
参考）税理士が教える！別荘購入時にかかる税金と計算方法ガイド
別荘のセカンドハウス認定による軽減措置
別荘をセカンドハウスとして認定してもらうと、一般住宅と同様の税制優遇を受けられます。最も大きいメリットは住宅用地の特例の適用で、200㎡以下の土地部分は課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。
参考）https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00912/
セカンドハウス認定には明確な条件があります。
認定の主な要件は、居住用の家屋であること、特定の人が利用すること、毎月1泊2日以上の利用があること、そしてライフラインが常時使用できる状態にあることです。自治体によって基準は異なりますが、床面積50㎡以上という要件を設けているところもあります。
参考）固定資産税がかからない別荘！？賢く維持するための費用対策を解…
申請手続きは物件取得後60日以内に都道府県税事務所へおこないます。必要書類は家屋の利用状況に関する申告書と、毎月1泊2日以上の利用を証明する書類(電気や水道の検針票など)です。利用状況申告書は毎年提出が求められ、継続的な居住実績の証明が必要となります。
都市計画税や不動産取得税にも軽減措置が適用されます。セカンドハウスと認められれば、都市計画税も200㎡以下の部分は3分の1に、200㎡超の部分は3分の2に減額されます。不動産取得税も新築住宅なら評価額から1,200万円が控除され、中古でも築年数に応じた控除が受けられます。
別荘所有者への実務アドバイス
不動産従事者として別荘購入を検討するクライアントには、セカンドハウス認定の可能性を必ず提案すべきです。軽井沢町のような別荘地では、特定の人が毎月1日以上宿泊を伴う居住をしている場合は住宅として扱われます。この情報を知っているだけで、クライアントの税負担を年間数十万円単位で削減できる可能性があるのです。
参考）別荘を所有されている方へ – 別荘Life 軽井沢でくらす …
知らないと損します。
別荘が多い市町村では固定資産税収入が重要な財源となっており、滞納率も低く安定した収入源となっています。一方で所有者側には大きな負担ですから、合法的な節税策を提案することが不動産従事者の付加価値になります。毎月の利用実績を記録しておくこと、水道光熱費の検針票を保管しておくことなど、具体的なアドバイスが求められます。
白浜町や蔵王町のように、別荘でも年間を通じて毎月1日以上居住していれば住宅用地の特例を受けられる自治体があります。自治体ごとに運用が異なるため、物件所在地の役場に事前確認することが重要です。また新築の場合、セカンドハウス認定を受ければ最初の3年間は建物部分の固定資産税が2分の1に軽減されます。
別荘地の固定資産税が自治体財政に与える影響
別荘やセカンドハウスが多い市町村では、固定資産税収入が財政力指数を高める傾向があることが研究で確認されています。住宅地や商業地の地価が特に高いことを要件とせず、別荘からの固定資産税が多いほど財政力が向上するのです。これは不動産従事者が別荘地開発や誘致に関わる際の重要な知見となります。
参考）https://cir.nii.ac.jp/crid/1050291768316391424
安定収入が期待できるということですね。
別荘所有者の滞納率が低いことも特徴的です。保養地や観光資源のある郊外の市町村では、別荘やセカンドハウスを積極的に受け入れることで将来的に安定した税収を期待できます。一方で所有者側から見れば、使用頻度が低い別荘に毎年高額な税金を払い続けることになるため、セカンドハウス認定による節税や売却の検討も視野に入れるべきでしょう。
参考）別荘地の固定資産税について｜使わないのに払い続けますか？
参考リンク：別荘の固定資産税と軽減特例について詳しく解説されています
参考リンク：セカンドハウス認定の申請方法と必要書類について
参考リンク：軽井沢町における別荘所有者向けの固定資産税情報
別荘を所有されている方へ – 軽井沢町
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