遊休不動産活用
遊休不動産を放置すると年間58,000円以上の固定資産税が無駄になります。
参考）節税対策と収益化を両立、遊休地を活用した賢い土地活用法 – …
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遊休不動産とは何か基本を押さえる
遊休不動産とは、所有しているものの使用されていない土地や建物のことです。具体例として、草が生い茂っている郊外の1000坪の空き地や、誰も住んでいない状態の旧社員寮などが挙げられます。
参考）遊休不動産の活用 おすすめポイントと注意点に関して｜建築から…
このような不動産は放置すると固定資産税を払い続けることになり、将来的に大きな負担となってしまいます。例えば2,500万円の宅地を取得した場合、年間58,000円の固定資産税の納付が必要です。これは10年間で58万円、20年間では116万円にもなります。
つまり何もしていないだけで確実に資産が減っていくということですね。
遊休不動産には固定資産税を軽減する特例がなく、経費計上もできません。一方で賃貸住宅経営を行っている土地や自宅敷地であれば、「住宅用地の特例」により固定資産税を6分の1に軽減できます。この差は非常に大きく、活用の有無が税負担に直結するのです。
参考）https://www.token.co.jp/estate/column/estate-library/08/
遊休不動産活用のメリットを数字で理解する
遊休不動産を活用する最大のメリットは、継続的な収益を得られることです。使用していない土地に賃貸マンションやアパートを建設することで、賃料収入を得るだけでなく土地の固定資産税を軽減できます。
コスト削減効果も見逃せません。住宅用地の特例を適用できれば、固定資産税が6分の1になります。例えば年間58,000円だった税金が約9,600円まで下がり、年間約48,000円の節税効果が生まれます。
助かります。
さらに遊休不動産の活用は企業価値の向上にもつながります。管理を怠った建物や土地は近隣トラブルやクレームの原因となり、最悪の場合は行政からの指導も入ってしまいます。適切に活用することで、社会全体からの信用度を維持できるのです。
参考）企業における遊休資産が引き起こす損失と運用でもたらされる価値…
活用による収益は立地や用途によって大きく異なります。都市部のコワーキングスペースや商業施設であれば高収益が期待できる一方、郊外の駐車場やトランクルームは初期投資を抑えつつ安定収入を得られる選択肢です。
参考）遊休不動産の活用事例5選｜おすすめの無人販売機や成功ポイント…
遊休不動産活用の種類を立地別に選ぶ
遊休不動産の活用方法は立地によって最適な選択肢が異なります。都市部では賃貸マンション、シェアオフィス、商業施設などの高収益型が向いています。一方で地方や広大な土地では、トランクルーム、小規模農業、グランピング施設などが効果的です。
参考）遊休地のビジネス活用例は？13種類の事例を紹介｜HOME4U…
以下は代表的な活用方法の一覧です。
高収益を狙う活用方法
- 🏢 アパート・マンション賃貸：継続的な賃料収入と住宅用地特例による節税効果
- 🏢 オフィスビル：企業向けの長期契約で安定収入
- 🏥 福祉・医療施設：社会貢献と収益の両立
- 🏨 ホテル・旅館：観光需要に応じた高収益化
初期投資を抑える活用方法
- 🚗 駐車場・コインパーキング：月極駐車場なら初期費用100万円程度から可能
参考）駐車場経営の初期費用はいくら？費用を抑えるコツはある？｜コラ…
- 📦 トランクルーム：収納需要に対応した安定ビジネス
- ☀️ 太陽光発電：長期的な売電収入を確保
- 🏪 定期借地：土地を貸し出すだけで収入を得る
立地ごとに適した方法を選べば安定収益を確保できます。
駐車場経営の初期費用は、月極駐車場のアスファルト舗装で約210万円、未舗装なら約100万円です。コインパーキングの場合はアスファルト舗装で約360万円、未舗装で約250万円となり、料金計算機やロック板などの設備費用が加わります。
新たな活用方法として注目されているのが無人販売所や無人販売機の設置です。スマリテなどの無人販売システムを導入すれば、食品や雑貨の販売が可能で、管理の手間を最小限に抑えられます。
遊休不動産活用で失敗しないための注意点
遊休不動産の活用には初期投資や維持管理のコストがかかります。建物等を整備するための初期投資が必要になり、建物の劣化への対応として後に改修が必要になることもあります。
参考）遊休不動産売却or有効活用メリットデメリット ＆#8211;…
運営リスクも考慮しなければなりません。計画した稼働率や期待する賃料収入が実現できない可能性があります。特にアパート経営では、メンテナンス不足で物件価値が低下したり、節税目的だけで購入して収益性を見誤るケースが多く報告されています。
参考）土地活用の失敗例8つ！失敗の原因から学ぶ成功のコツ｜コラム｜…
厳しいですね。
活用を始める前には必ず以下の3点を確認してください。
📋 確認すべき3つのポイント
- 土地の法規制：用途地域や建ぺい率などの制限を確認する
- 土地の広さ：活用方法に必要な面積を満たしているか確認する
- 需要の有無：立地で見込める需要があるかを事前に調査する
これらを確認しておけば大丈夫です。
駐車場経営では定期的に発生する維持費用も重要です。主な維持費には清掃費、照明や機器の電気代、設備の保守管理費、看板や案内の更新費用などがあります。これらの費用を事前に見積もり、収支計画に組み込むことが成功の鍵となります。
参考）遊休地で駐車場経営を始めよう！活用事例やビジネスを成功させる…
遊休不動産が近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。親族の墓参りなどで遊休不動産を所有する地域を訪問したところ、地域住民から苦情を言われたり、放置するなら売却して欲しいと迫られる事例も報告されています。
参考）遊休不動産の活用（2）～遊休不動産がマイナス資産と化す時代～…
遊休不動産活用を支援するサービスと補助金
遊休不動産の活用には専門家のサポートが有効です。三菱地所リアルエステートサービスでは、遊休不動産の活用に関するワンストップでのソリューション提供が可能です。リノベーションから管理運営まで全てのプロセスを支援するシェアスタイルのようなサービスもあります。
シェアスタイルは不動産をシェアハウスへ転用するためのリノベーション業務から転用後の管理運営業務まで全てをワンストップで支援します。戸建て住宅や社宅のシェアハウス転用をサポートし、平均で2.5年の居住を実現し、10年間90%以上の稼働率を実践しています。
いいことづくめですね。
遊休地の売買に特化したプラットフォームも登場しています。「フィールドマッチング」は、空き地・空き家、余っている土地などの遊休地を個人間取引で実現するサービスです。不動産会社の運営による万全なサポート体制で、不動産の知識や売買の経験がない方も気軽に取引を始められます。
参考）遊休地CtoCプラットフォーム「フィールドマッチング」がβ版…
補助金制度も活用できます。渋川市の遊休農地活用推進モデル事業では、遊休農地の再生利用を図るため、10アールあたり130,000円を限度とした補助金を交付しています。他にも茨城県大子町では遊休農地等活用事業として上限100,000円/地区、長野県大町市では7万円/10a以内の補助金が用意されています。
これらの支援サービスや補助金を活用すれば、初期投資の負担を軽減しながら遊休不動産を収益化できます。不動産従事者として、クライアントに最適な支援先を提案することで、成約率の向上につながるでしょう。
補助金の要件や申請方法について詳しく解説されています。
遊休不動産のコンサルティング提案で差別化する
不動産従事者として遊休不動産の活用提案力を高めることは、競合との差別化につながります。ククレブはテクノロジーとコンサルティングを掛け合わせて企業不動産ニーズの見える化、売買と賃貸ニーズのマッチングを軸に事業を展開しています。
参考）遊休不動産をテックで「再構築（Reborn）」。ククレブが描…
コワーキングスペースへの転用は、働き方の変化に対応した活用方法として注目されています。遊休不動産をコワーキングスペースとして活用することで、ニーズの拡大と建物の有効利用が実現できます。B社の事例では、遊休不動産をリモートワーク対応のコワーキングスペースとして活用し、社会的ニーズに応えつつ不動産価値を上昇させる戦略を展開しています。
参考）「遊休不動産」有効活用のノウハウ！空き家問題を解決して収益化…
意外ですね。
不動産M&Aも遊休不動産活用の新たな選択肢となっています。企業が他社の不動産を買収し、取得した不動産を自社のビジネスに活用する、または改修・リノベーションを行い賃貸・販売することで利益を生むことが可能です。
不動産M&Aの代表的な手法
| 手法 | 具体的内容 |
|---|---|
| 自社活用 | 自社のオフィスや店舗などに利用し経費削減 |
| 賃貸・販売 | 改修後にテナントを募集し賃料収入獲得 |
| リノベーション販売 | リノベーション後に販売し売却利益獲得 |
A社では遊休になった商業施設をリノベーションし複合施設として再生、地域の新たな活動拠点とすることで物件価値を高めています。このような成功事例を参考にしながら、クライアントの遊休不動産に最適な活用方法を提案することが求められます。
将来的には働き方の変化やリモートワークの普及に伴い、住環境やオフィスの需要が大きく変わることが予想されます。遊休不動産を分散型のオフィスや地方移住を促進する宿泊施設などとして活用することで、新たな価値を創出する可能性があります。
テクノロジーを活用した遊休不動産マッチングの最新事例を紹介しています。
