劣化対策等級確認方法|住宅性能評価書・調査・取引
設計住宅性能評価書だけでは劣化対策等級3は証明できません。
参考）劣化対策等級とは？1〜3の基準や確認方法、証明書の取得方法も…
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劣化対策等級を証明する書類の種類と確認ポイント
劣化対策等級の確認には、2種類の住宅性能評価書が存在します。設計住宅性能評価書は建築着工前の設計図面を基に発行される書類で、確認済証に相当します。
参考）劣化対策等級の確認方法・証明するための書類も解説｜空き家活用…
一方、建設住宅性能評価書は完成後に現場検査を経て発行される書類で、検査済証の役割を果たします。
つまり設計通りです。
参考）劣化対策等級に関する不正にご注意を！｜Yuji Takeuc…
不動産取引では建設住宅性能評価書の確認が不可欠です。設計段階で劣化対策等級3を取得していても、実際の施工が設計図面通りに行われているかは別問題だからです。
登録住宅性能評価機関が発行した正式な書類であることを確認しましょう。発行機関名・発行日・評価員の氏名が明記されているかをチェックします。費用は設計・建設の両方で合計10万円～20万円程度かかります。
評価書には劣化対策等級以外に、耐震等級・省エネルギー対策等級など10分野の性能が記載されています。劣化対策等級は「3.劣化の軽減に関すること」の項目で確認できます。
劣化対策等級の現地確認と調査方法
中古住宅の場合、書類がない物件も多く存在します。どういうことでしょうか？
新築時に住宅性能評価を取得していない物件では、事後的に劣化対策等級を確認する必要があります。この場合、既存住宅状況調査（インスペクション）を活用します。
参考）不動産売却 劣化対策等級を取得して資産最大化 – エスナレッ…
既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士が、構造耐力上主要な部分（基礎・壁・柱）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁・開口部）について劣化事象の有無を検査します。木造住宅では、床下や小屋裏の腐朽・蟻害を調べる「特定現況検査」も選択できます。
参考）中古住宅の「検査（インスペクション）」って何をするの？検査の…
検査は原則として非破壊で行われます。壁のひび割れ・床の傾き・雨漏りの跡・基礎の状態を目視や簡単な計測機器で確認する流れです。
売主・買主・仲介業者のいずれも申請可能ですが、検査には所有者の立ち入り同意が必須です。調査結果を基に、劣化対策等級に相当する性能があるかを判断します。
等級取得には構造部材の追加コストもかかるため、中古物件で後から等級3相当の対策を施すのは現実的ではありません。
費用対効果を考える必要があります。
参考）劣化対策等級はあると良いが、費用対効果(コスパ)である。｜不…
劣化対策等級3と長期優良住宅認定の関係
長期優良住宅の認定を受けるには、劣化対策等級3の取得が必須条件です。この認定により、購入者は住宅ローン控除・地震保険料割引・不動産取得税の軽減など複数の優遇措置を受けられます。
参考）劣化対策等級3の木造住宅｜特徴、劣化対策等級1・2・3の違い…
住宅ローン控除では、長期優良住宅の場合、借入限度額が4,500万円に設定されます（2025年入居の場合）。一般住宅の0円～2,000万円と比較すると、大幅に有利です。
地震保険料は最大50%の割引が適用され、年間の保険料負担が軽減されます。不動産取得税の控除額も一般住宅の1,200万円に対し、長期優良住宅では1,300万円です。
助かります。
不動産従事者として、顧客に劣化対策等級3のメリットを正確に説明することで、物件の付加価値を高められます。購入者の初期費用・維持費用の両面で経済的メリットがあることを強調しましょう。
長期優良住宅の認定申請には、確認申請書・認定申請書・設計内容説明書・各種図面や計算書などの書類が必要です。
正本・副本の2部を用意します。
参考）長期優良住宅
劣化対策等級の不正事案と確認時の注意点
劣化対策等級に関する不正事案が実際に発生しています。不動産取引での広告表示で「劣化対策等級3級取得」と記載しながら、実際には取得していないケースが報告されています。
住宅金融支援機構の技術基準に適合していない住宅に対し、適合証明書を発行した事例も存在します。長期優良住宅認定制度において、認定通知書の偽造や認定基準不適合の不正事案も発生しています。
厳しいですね。
不動産従事者として、取引前に必ず原本または写しの確認を徹底する必要があります。評価書の発行機関に問い合わせて、証明書番号の真正性を確認することも有効です。
劣化対策等級の証明には構造部材の追加コストと公共機関の認証費用を含め、通常100万円以上かかります。規模により価格は変動しますが、建築主が費用を削減しようとして不正な書類を使用するリスクがあります。
取引トラブルを防ぐには、売主に対して評価書の原本提示を求め、発行日・発行機関・評価内容を慎重に確認することが原則です。契約後の「こんなはずではなかった」というトラブルを未然に防げます。
不動産取引で劣化対策等級を活用する独自戦略
劣化対策等級は売却時の差別化ポイントとして活用できます。等級1は建築基準法レベルの最低限の対策で、標準的な基準にすぎません。
等級2は50～60年（2世代）長持ちする対策が講じられており、平均以上の耐久性を持つ優良物件として評価されます。
等級1との差別化が可能です。
等級3は75～90年（3世代）にわたって大規模な改修工事が不要で、最も高い資産価値を維持できます。購入者の構造的な欠陥に対する不安が大幅に軽減され、購入の決断が早まる効果があります。
結論は等級3が最適です。
参考）https://yamatozaitaku.com/column/realestate-investment/measures-against-deterioration-grade/
中古物件で等級を取得していない場合でも、既存住宅状況調査を実施して劣化状況を明示することで、買主の信頼を得られます。透明性のある取引姿勢が、成約率の向上につながります。
物件広告では「劣化対策等級3取得済み」と明記するだけでなく、具体的な優遇措置（住宅ローン控除額・保険料割引率など）を数値で示すと効果的です。
購入者がメリットを実感しやすくなります。
等級による耐用年数の違いも訴求ポイントです。等級1が25～30年、等級2が50～60年、等級3が75～90年と、明確な差があります。次世代に引き継げる資産価値を強調しましょう。
参考リンク：劣化対策等級の詳細な評価基準と構造別の要件については、国土交通省の公式資料で確認できます。
国土交通省｜評価方法基準案（劣化対策）の各等級に要求される水準の考え方
参考リンク：既存住宅のインスペクション制度については、国土交通省の専用ページで詳細を確認できます。
国土交通省｜インスペクション（既存住宅の点検・調査）
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